新農(nóng)村開發(fā)成小產(chǎn)權(quán)房滋生溫床 公開出售安置房獲利

    就在很多大城市還為小產(chǎn)權(quán)房的管理焦頭爛額時，在全國各地開展的新農(nóng)村建設(shè)也備受資金等因素困擾，很多地方以新農(nóng)村建設(shè)的名義聯(lián)合開發(fā)商在田間地頭建了大量樓房，這些樓房除了用來滿足本村村民安置外，還公開對外出售并從中獲利。

    日前，《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者在某地采訪時發(fā)現(xiàn)，一個村口的小賣部門口竟然掛出了出售樓房的牌子，以油鹽醬醋為主要業(yè)務(wù)的小賣部如今也做起了代理賣起了樓房。據(jù)小賣部老板透漏，他所出售的是附近鎮(zhèn)里正在開發(fā)建設(shè)的新農(nóng)村項(xiàng)目，有住宅也有商鋪。

    “只要有一份地方政府關(guān)于某個村莊允許舊村改造的手續(xù)，就能啟動上億資金進(jìn)行開發(fā)，且不需要村里出一分錢。”北京一成功開發(fā)多個小產(chǎn)房社區(qū)的房地產(chǎn)公司老板告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者。

    該老板看重的就是農(nóng)村開發(fā)的零地價，在土地稀缺且價格昂貴的今天，無償為村民建房的開發(fā)商們爭先恐后。在過去的幾年里，這種村里出地、開發(fā)商出資開發(fā)的農(nóng)村改造模式非常盛行，在給村民安置完后，多余的樓房就成了開發(fā)商的“戰(zhàn)利品”，以低廉的價格迅速出售獲利。于是，一個個今天讓政府頭疼的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)誕生了。

    《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者在河南南陽某縣采訪時，當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商向記者訴苦：“沒想到這里的小產(chǎn)權(quán)房那么多，隨便一個村民交點(diǎn)管理費(fèi)就能在自己家里開發(fā)出樓房來賣，我們的商品房反而賣不動。”

    近年來，雖然國土資源部多次發(fā)布小產(chǎn)權(quán)房停建停售的提示，但并沒有阻止小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和購買，因?yàn)榇蠹叶济靼?，在地域廣大的中國農(nóng)村，即使國土資源部用上衛(wèi)星監(jiān)測，也不會知道哪個村到底建了多少套房子，而已經(jīng)開始建設(shè)和入住的小產(chǎn)權(quán)房，除了罰款，目前國土部門幾乎也拿不出有效措施。

    在北京市國土局9月份公布了79個違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房名單后，記者走訪北京昌平、通州等地發(fā)現(xiàn)，依然有很多小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)和出售。而無論是開發(fā)銷售方還是購買方，都對小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)置若罔聞。

    據(jù)記者多年對小產(chǎn)權(quán)房的關(guān)注發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的根源，除村鎮(zhèn)、開發(fā)商合謀獲利外，也和為這些村莊開發(fā)建設(shè)辦理手續(xù)的國土、規(guī)劃等政府部門的監(jiān)管不力有很大關(guān)系。由于農(nóng)村建設(shè)的房子不屬于商品房不需要辦理房產(chǎn)證，所以沒有房管局的身影，建了多少房子房管局并不知曉，小產(chǎn)權(quán)房和房管局形成了誰也不管誰的局面。在相關(guān)部門為一些村莊辦理了舊村改造的手續(xù)后，由于地方政府無力或不愿出資為村民改造新居，在此情況下，只要其他部門睜一只眼閉一只眼，加上利益輸送，大量小產(chǎn)權(quán)房就如同雨后春筍般誕生了。

    以北京市通州區(qū)太玉園為例，只有幾百戶人家的張灣村，自2001年以來一口氣陸續(xù)開發(fā)了約7000套樓房，其中還包括別墅、商鋪等，該小區(qū)總占地面積達(dá)2000多畝，分東西兩個區(qū)域，號稱北京乃至全國最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，目前有上萬戶居民入住，體量十分巨大。

    據(jù)了解，張灣村在北京修建6環(huán)和其他項(xiàng)目時，被占用了大量土地，目前該村基本無地可種，而八通線的開通讓村里看到了商機(jī)，便聯(lián)合開發(fā)商為村民建設(shè)樓房，在安置完本村村民后，剩余的大量樓房對外出售。

    2001年剛開盤時該小區(qū)每平米價格僅為700元左右，到2005年時的平均房價已經(jīng)為每平方米3400元，雖然是小產(chǎn)權(quán)房但由于價格便宜且緊鄰輕軌，吸引了很多人前來購買。隨著來這里買房的人越來越多，這里的房子也越蓋越多，到2009年，太玉園小區(qū)5期的開盤均價已經(jīng)達(dá)到了每平米5600元，如今這里的二手房價格已接近每平米7000元，比2001年時翻了約10倍。

    據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，到城郊結(jié)合部的農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房的，大都為剛參加工作不久的年輕人，還有一種是退休后到農(nóng)村居住享受田園生活的老人以及中等收入人群為度假考慮購買小產(chǎn)權(quán)別墅，少數(shù)人購買小戶型投資。

    而由于小產(chǎn)權(quán)的樓房交易不需要房管局的參與，也就沒有稅費(fèi)的產(chǎn)生，大都是在本村以過戶費(fèi)的形式存在。據(jù)記者了解，目前北京的很多小產(chǎn)權(quán)房過戶需要5萬左右的費(fèi)用，而這些過戶費(fèi)大都交給了村委會，最終去向至今無人公布，成了灰色交易的受益者。以通州太玉園為例，現(xiàn)在二手房的房屋過戶費(fèi)每戶為6萬元，該小區(qū)每年都有數(shù)百套房屋買賣，數(shù)百萬的過戶費(fèi)基本上都是交給村委會且只開收據(jù)，沒有發(fā)票，資金去向更是無從知曉。

    對于全國而言，小產(chǎn)權(quán)房已是多年積弊。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)顯示：1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，其中“十一五”時期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到2.83億平方米。

    另據(jù)國土資源部抽樣調(diào)查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟(jì)南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。

    以北京為例，據(jù)非官方機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，北京目前小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占整個房地產(chǎn)市場的20%，涉及近30萬戶家庭。

    就市場情況而言，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在商品房價格居高不下的背景下，中低收入者不得不選擇位置較遠(yuǎn)、配套及保障較差，但價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

    對于已建及在建的小產(chǎn)權(quán)房，諸多擁有者和購買者心中或多或少都有這樣一個憧憬——法不責(zé)眾，小產(chǎn)權(quán)房來勢洶洶，相關(guān)政府部門日后勢必會給小產(chǎn)權(quán)房合法化。

    但這只是一部分人一廂情愿的“夢想”，中央部委在這塊一直沒有松口。就在不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司副司長趙暉明確表示，小產(chǎn)權(quán)房將不會合法化。

    那么，如何處理小產(chǎn)權(quán)房的問題？有專家表示，小產(chǎn)權(quán)房的處理，比較可行的途徑是政府有關(guān)部門將其回購，用于中低收入階層的保障性住房。

    “政府的處理方式大概有以下幾種：拆遷、處罰和補(bǔ)交土地出讓金。”某律師事務(wù)所的羅曠律師表示，“然而，對于搬遷或處罰來說，在實(shí)際操作中不具有可操作性，因?yàn)橐恍┬‘a(chǎn)權(quán)房在建筑時也是有合法手續(xù)的，建筑物本身是合法的，只是其在轉(zhuǎn)讓過程中違反了集體土地不能自由轉(zhuǎn)讓這一條。而至于補(bǔ)交土地出讓金則更不具有可操作性了，如果補(bǔ)交給國家，但土地是該集體的，不能補(bǔ)交給國家；如果補(bǔ)交給該集體，集體自己處置自己的財(cái)產(chǎn)不存在補(bǔ)交的問題。”

    清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明認(rèn)為，面對龐大的“小產(chǎn)權(quán)房群體”，應(yīng)采取正視的態(tài)度，對他們區(qū)別對待，通過政策調(diào)整、追責(zé)等方式，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化。應(yīng)該把小產(chǎn)權(quán)房所占土地按性質(zhì)劃分：耕地上所建、建設(shè)用地上所建、自家宅基地節(jié)省土地所建。他認(rèn)為，后兩者應(yīng)給予合法化。對于耕地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，也要一分為二地對待：對于剛剛建設(shè)、規(guī)模小又違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該立即予以拆除；已建設(shè)多年，居民已經(jīng)入住多年的小產(chǎn)權(quán)房，在追究責(zé)任后允許其合法化。

    其實(shí)，國家對小產(chǎn)權(quán)房早就有明確規(guī)定。2010年5月5日，國土資源部針對小產(chǎn)權(quán)房提出了處理意見，其中包含了“對違法建設(shè)立即叫停，責(zé)令開發(fā)商停止對外銷售，并采取停電停水措施；對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除”等明確且嚴(yán)厲的行政措施。但從地方執(zhí)行情況看，效果不容樂觀。

    對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示，現(xiàn)在各地幾乎每天都在新建小產(chǎn)權(quán)房，主要購買群體是中低收入階層，他們普遍存在“賭政策”的心理，畢竟“法不責(zé)眾”，政府部門很難做到“一刀切”。

    目前，雖然有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的存在眾說紛紜，但至今尚無任何有效措施出臺，而在此情況下，如何阻止這一“怪胎”向廣大農(nóng)村繼續(xù)蔓延則成了當(dāng)務(wù)之急，否則，在不遠(yuǎn)的將來，這樣的管理難題會越來越多。