公積金援保障房試點擴圍至93個 使用率風險凸顯

    記者自住建部獲悉，全國公積金支持保障房試點再擴大，由首批的29個城市擴圍至93個城市，290個建設項目為新增試點項目，北京等18個城市為新增貸款額度城市。

    與此同時，記者調查發(fā)現，近期，包括北京、上海等多地出現住房公積金個貸申請排隊的情況。

    一位接近住建部住房公積金監(jiān)管司的人士向記者介紹，一方面是樓市銀十成交暴增，公積金貸款申請數量增加，拉長了銀行審核批貸時間；另一方面，部分地方出現了住房公積金貸款放量較大，導致短期“無錢可貸”的情況，而不得不排隊。

     實際上，早在一周前，濟南就因住房公積金貸款使用率過高，頒發(fā)新規(guī)，將申請住房公積金貸款的最高額度由50萬下調為25萬。

    中國房地產學會副會長陳國強（微博）認為，在住房公積金沉淀閑置的情況下，援建保障房具備一定的合理性，但在公積金援建保障房試點的擴圍中，也需要考慮試點城市公積金貸款使用率情況，不能損害繳存者的合法權益。

    地區(qū)性差異

    截止到10月16日，據記者不完全統(tǒng)計，全國共有23個城市不同程度的上調了住房公積金貸款的額度。

    北京中原地產市場總監(jiān)張大偉介紹，公積金主要是針對剛需客戶，提高公積金貸款額度能有效地保護“剛性需求”，在全國住房公積金閑置以及保護合理住房需求的背景下，上調公積金貸款已成為趨勢。

    然而，與上調住房公積金貸款額度的大趨勢不同的是，濟南10月8日正式實施的公積金新政規(guī)定，濟南市區(qū)一人繳存公積金的職工家庭最高貸由50萬下調至25萬元，繳存時限由連續(xù)繳存公積金6個月以上改為12個月以上等。

    “濟南住房公積金調整的情況比較特殊”，濟南住房公積金管理中心的一位負責人介紹，“目前濟南市公積金管理中心本部的貸款使用率已經接近了90%，遠遠超出了去年年底全國65%的平均水平。”

    上述人士進一步介紹，住建部規(guī)定，在貸款使用率達到80%以上時，公積金政策應當適度調整，以防范風險，否則就可能會出現貸款者排隊等待，甚至是無錢可貸的局面。

    根據濟南住房公積金管理中心的數據顯示，前8月，濟南共完成公積金歸集71.23億元，同比增長22%，同期，提取金額31.42億元，同比增長27.7%，濟南公積金的歸集增長速度比不上貸款增長，沉淀資金趨緊。

    濟南公積金的政策調整并非先例，其中，南京也于2010年，把個人住房公積金貸款最高可貸額度由30萬元下調至20萬元，同時還暫停發(fā)放二次以上個人住房公積金貸款?；葜菀灿诮跁和Ａ巳追康墓e金貸款需求。

    上述接近住建部住房公積金監(jiān)管司的人士透露，全國住房公積金使用效率總體較低，但地區(qū)差異較大，經濟發(fā)達，房地產業(yè)發(fā)展較快的城市使用率較高，包括重慶、南京、沈陽、佛山、北京、上海、廣州等多地的公積金使用率都高達90%，而部分中小城市的公積金使用率不到30%。

    在2011年南京住房公積金管委會會議上，相關負責人透露說，目前南京有8個億的公積金貸款需求，但是卻無錢可放。上海也曾因歸集的公積金不夠發(fā)放后，找財政借款放貸，并對新增申請實行排隊抽號辦法發(fā)放貸款等。

    爭議援建保障房

    除了個貸放款量大，上述濟南住房公積金相關負責人稱，住房公積金支援保障房建設也是加劇住房公積金使用風險的重要因素。

    2010年，濟南被列入國家第一批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市，將用10億元資金援建保障房建設，2011年發(fā)放住房公積金貸款約3.6億，2012年新增5.6億左右資金。

    陳國強認為，盤活閑置的住房公積金，補充保障房建設的資金缺口，未嘗不是一種有益嘗試。

    根據住建部的統(tǒng)計，截止到2011年底，全國住房公積金累計已經繳存3.9萬億元，其中1萬多億元貸出去，余額還有2.1萬億元。公積金余額在滿足正常提取、貸款并留足備付金的情況下，結余資金仍超過4000億元，沉淀資金數額巨大。

    為此，住建部于2010年批準試點城市在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設。

    截止到2012年9月，首批住房公積金支持保障房試點城市已審批貸款419億元，按工程進度發(fā)放貸款312億元，回收本金41.2億元，利息11.6億元，貸款資金總體安全。

    與此同時，第二批試點的擴大也正式啟動，記者自住建部獲悉，新增64個城市為利用住房公積金支持保障性住房新增試點城市，北京等18個城市為新增貸款額度城市，290個建設項目為新增利用住房公積金支持保障性住房建設試點項目。

    陳國強認為，試點城市的擴圍是可以填補保障房資金缺口，但擴圍的同時也需要考慮試點城市公積金貸款使用情況，優(yōu)先滿足繳存者的購房權益。

    一直以來，有關公積金支持保障房試點，能否兼顧住房公積金的流動性，并保證其收益，尚存爭議。

    北京市京華律師事務所房產專業(yè)律師秦兵指出，公積金的所有權是屬于特定群體的，所有權歸個人所有，用于保障房建設這本身就違背了物權法的權屬關系。

    1999年國務院頒《住房公積金管理條例》后，明確住房公積金只能用于發(fā)放個人購房貸款，不得挪作他用，正式叫停了公積金發(fā)放建設貸款。

    秦兵介紹，現行的試點本就是繞過《住房公積金管理條例》，相比支援保障房，提高公積金個貸額度，縮短住房公積金審批時間，提高住房公積金的使用效率更為合理。“與商業(yè)貸款利率相比，公積金貸款利率的優(yōu)勢還是很明顯的。”

    據悉，5年期以上公積金貸款利率為4.5%，而5年期以上商業(yè)貸款利率即使8.5折也達到5.568% ，以貸款金額80萬元、期限30年為例，公積金貸款的月供比商業(yè)貸款少523.02元/月，利息總額少18.8萬元。

    另據住建部了解，正在修訂的《住房公積金管理條例》或將破題住房公積金支援保障房建設的法律障礙。