專(zhuān)家稱(chēng)樓市限購(gòu)效果明顯 未來(lái)房?jī)r(jià)整體不會(huì)大漲

    昨日，廣州限購(gòu)已經(jīng)走到了兩周年的節(jié)點(diǎn)上。

    前些日子，貴陽(yáng)一則默默出臺(tái)了半個(gè)月的樓市新政引發(fā)了爭(zhēng)議：凡在貴陽(yáng)市購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買(mǎi)住房的，可以享受本市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇。這則新政被業(yè)內(nèi)人士解讀為“放松限購(gòu)”和“救市”。

    在限購(gòu)令于全國(guó)數(shù)個(gè)大中城市推開(kāi)的這兩年時(shí)間里，這樣的地方性“放松”傳言并不稀見(jiàn)。但是廣州卻在限購(gòu)令臨近兩周年的國(guó)慶黃金周之前祭出了“限售令”，不但不放松，反而進(jìn)一步收緊。

    限購(gòu)政策究竟給樓市帶來(lái)了多大的影響？限購(gòu)是會(huì)繼續(xù)收緊還是逐漸退隱出調(diào)控舞臺(tái)？未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)究竟會(huì)怎么樣？記者采訪(fǎng)多位專(zhuān)家，對(duì)政策的影響及未來(lái)走勢(shì)、房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)給出了判斷。

    限購(gòu)效果

    從需求來(lái)平衡供求關(guān)系效果比較明顯

    中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌：

    兩年限購(gòu)以來(lái)，應(yīng)該說(shuō)效果還是比較明顯的。限購(gòu)措施有效遏制了投資需求，現(xiàn)在基本這個(gè)需求已經(jīng)退出市場(chǎng)。

    暨南大學(xué)教授、城市發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略專(zhuān)家胡剛：

    限購(gòu)令對(duì)于房地產(chǎn)的穩(wěn)定起到了很大作用。如果沒(méi)有現(xiàn)在這種帶有行政性質(zhì)的限購(gòu)令，房?jī)r(jià)早就不是現(xiàn)在這個(gè)狀態(tài)。限購(gòu)兩年來(lái)，雖然房屋價(jià)格稍微往上走了一點(diǎn)，但目前廣州的房?jī)r(jià)整體還是比較平穩(wěn)，郊區(qū)還有一點(diǎn)下降，而中心城區(qū)微漲，是比較健康的狀態(tài)。

    合富輝煌首席分析師黎文江：

    限購(gòu)兩年，就廣州來(lái)說(shuō)，比較明顯的變化是成交量減少了。2009年廣州十個(gè)區(qū)一年的成交面積為970萬(wàn)平方米，限購(gòu)后的2011年為550萬(wàn)平方米，而今年至今為700萬(wàn)平方米，和2009年對(duì)比，減少了200萬(wàn)平方米，數(shù)字下降得非常明顯。其次，房?jī)r(jià)的上漲被遏制住了。從前，政府希望通過(guò)增加土地供應(yīng)來(lái)達(dá)到住宅市場(chǎng)的供需平衡，但效果很差?，F(xiàn)在采取限購(gòu)措施，從需求來(lái)平衡供求關(guān)系，效果就比較明顯了，從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求。不過(guò)，雖然一直限購(gòu)，但房?jī)r(jià)無(wú)法大幅下降，因?yàn)榇偈狗績(jī)r(jià)上升的因素還有很多，包括建筑材料價(jià)格上升，勞動(dòng)力成本在上升，人均收入上漲等，這些都對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了上漲的壓力。

    政策走向

    房產(chǎn)稅和取消預(yù)售制度討論較多

    顧云昌：

    短期內(nèi)限購(gòu)政策取消的可能性不大，但是未來(lái)限購(gòu)政策遲早會(huì)退出。但即使限購(gòu)?fù)顺?，限貸也不會(huì)退出。這涉及到金融支持率的問(wèn)題，不少?lài)?guó)家的房地產(chǎn)泡沫是由于金融支持太高，杠桿太大，而如果是用自己的錢(qián)買(mǎi)房，不用銀行的錢(qián)，不會(huì)造成太大的泡沫。

    目前的投資環(huán)境不夠好，也造成房地產(chǎn)上漲的壓力很大。如果金融創(chuàng)新很多，理財(cái)、基金、債券、股票都能投資，也不一定要在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資。

    對(duì)于替代措施，目前房產(chǎn)稅和取消預(yù)售制度討論比較多。房產(chǎn)稅其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作用不會(huì)太大。而取消預(yù)售制度目前仍不成熟，因?yàn)楣┎粦?yīng)求的狀態(tài)沒(méi)改變，沒(méi)達(dá)到真正供大于求的局面，現(xiàn)在取消預(yù)售制度的話(huà)，就會(huì)短期造成供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。

    胡剛：

    房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)屬性和社會(huì)屬性，中國(guó)今后普通商品房的限購(gòu)，行政手段會(huì)長(zhǎng)期化，不要期望以后會(huì)放松。

    經(jīng)濟(jì)手段方面，未來(lái)房地產(chǎn)稅肯定會(huì)出臺(tái)，但是它的方向、作用還是有很多爭(zhēng)論。

    此外，我認(rèn)為，房地產(chǎn)管理制度方面應(yīng)該有進(jìn)一步的完善。我覺(jué)得以后可以采取這樣的思路：保障房占所有住房的30%，由政府運(yùn)行，普通商品房占所有住房的60%，長(zhǎng)期限購(gòu)，而高端商品房占10%左右，不限購(gòu)，收房產(chǎn)稅，補(bǔ)貼保障性住房。

    未來(lái)房?jī)r(jià)

    整體不會(huì)大漲

    胡剛：

    我覺(jué)得未來(lái)廣州的房?jī)r(jià)還會(huì)微漲，幅度大約和CPI上漲的速度相當(dāng)，不會(huì)暴漲，也不會(huì)下滑。雖然整體上面，廣州房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲，但是在比較好的地段，比如說(shuō)原本的城鄉(xiāng)結(jié)合部地段，由于建了地鐵、大型商業(yè)設(shè)施、好的景觀(guān)等等，地價(jià)快速上升，如果在這些地方買(mǎi)房，房?jī)r(jià)不高，未來(lái)升值潛力也比較大。

    黎文江：

    我同意房?jī)r(jià)緩慢上升的觀(guān)點(diǎn)。我覺(jué)得目前買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)還沒(méi)過(guò)，要重點(diǎn)關(guān)注政策利好的區(qū)域，比如南沙、蘿崗等地，價(jià)位還處在起步的階段，政策利好比較多，升值的可能性還比較大。