央企豪爽拿地 房價下降或再成“鏡花水月”

    [提要] 大型房企頻頻高價拿地，對于目前的市場會帶來哪些影響，這是否意味著房價的下降又成了一場“鏡花水月”？

    在全國住宅市場有所降溫的同時，上周土地市場卻開始逆勢而起，大型房企的雄壯身影頻繁晃動。10日，在45億元拿下濱江“地王”后，央企保利[簡介 最新動態(tài)]連續(xù)3天以98.79億元的總價拿下三宗地塊，申城“銀十”土地市場首周成交115.61億元。

    保利等大型房企頻頻高價拿地，對于目前的市場會帶來哪些影響，這是否意味著房價的下降又成了一場“鏡花水月”？

    清計劃增收入 地方政府加速推地

    上周五隨著楊浦平?jīng)鼋值?2、23街坊商住辦地塊被保利旗下子公司——上海盛垣房地產(chǎn)公司以32.59億元競得。短短一周內(nèi)上海土地市場成功出讓5宗土地，出讓金的總額高達115.61億。

    “這么高的價格，實際上仔細看不難發(fā)現(xiàn)，地塊均屬于今年推地中難得一見的優(yōu)勢區(qū)域地塊，因此價格高并不意外。 ”復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民分析道。但他提醒，如此密集的在下半年出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊，其主要原因還是市場復(fù)蘇，地方政府清理土地出讓計劃，再加上對土地財政的依賴，使得最近政府在加速推地。此外，信貸松動、樓市復(fù)蘇導(dǎo)致開發(fā)商預(yù)期轉(zhuǎn)變，看多情緒占主流土地需求有所增加。

    進入三季度，本市推地速度明顯加快。統(tǒng)計顯示，三季度上海經(jīng)營性用地成交面積195.17萬平方米，占前三季度成交總面積的48%，相當(dāng)于上半年土地成交面積的總和。成交金額方面，2012年三季度經(jīng)營性用地土地出讓金共計217.15億元，環(huán)比增加176.77%。其中住宅用地出讓金109.43億元。

    與此同時，三季度奉賢、松江、金山三區(qū)舉行土地推介會，合計推地838萬平方米。其中松江區(qū)推地75幅共計384.78萬平方米，金山區(qū)推地14幅共計90萬平方米，奉賢區(qū)推出土地363.77萬平方米。就在濱江地王誕生的同一天，中心城區(qū)靜安區(qū)也舉行了60號地塊的推介會，漢斯、和黃、中信[簡介 最新動態(tài)]泰富、SOHO這些國際國內(nèi)大公司悉數(shù)到場。

    一名上海土地規(guī)劃管理部門工作人員也向記者表示，政府賣地也是有出貨窗口的，土地出讓也要看市場需求。由于上半年土地市場較為冷清，開發(fā)商拿地意愿不高，就算推地也賣不出好價錢，還不如不推。而通過上半年的銷售回籠了資金，開發(fā)商現(xiàn)在有能力也有愿望拿地了，地方政府此時推地，可謂供需雙方一拍即合。

    事實上，除了上海，北京廣州等主要一二線城市也紛紛加大土地市場供應(yīng)。據(jù)廣州國土局官網(wǎng)顯示，在9月30日一天內(nèi)就推出了位于廣州中新知識城六宗宅地，粗略計算其起拍總價達到約10.8億元，總建筑面積達到127.1萬平方米。

    房企大佬補倉競相競購 土地價格悄然被推高

    值得一提的是，此次土地市場井噴背后活躍的幾乎清一色是大型房企，其中尤以萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利等龍頭企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，統(tǒng)計顯示，萬科、中海、保利等標(biāo)桿房企在三季度的購買土地金額已超過600億元。

    進入四季度，面對諸多優(yōu)質(zhì)地塊，大牌房企出手也越來越闊綽。 10月10日，保地產(chǎn)利聯(lián)手信保（天津）股權(quán)投資基金45億奪得上海徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦地塊，創(chuàng)下了上海今年的總價地王。而就在同一天，保利聯(lián)手萬科，摘得長沙濱江新城B7地塊，總價高達32.56億元。在隨后的10月11日，保利地產(chǎn)聯(lián)手融創(chuàng)，21.24億奪得森蘭外高橋南部國際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊。自此，短短兩天時間，保利地產(chǎn)聯(lián)手合作伙伴，已拿地近百億。

    就在保利地產(chǎn)瘋狂飆地的同時，10月12日，保利地產(chǎn)的兄弟公司保利置業(yè)以32.59億的總價，競得上海楊浦區(qū)平?jīng)鼋值郎套〉貕K。短短三天之內(nèi)，上海成交了三宗總價超20億的地塊。而央企保利集團一周時間，光買地就花掉了超過100億元。

    對此研究經(jīng)理楊晨青坦言，本輪調(diào)控已持續(xù)兩年，兩年期間絕大多數(shù)大型房企在投資環(huán)節(jié)都表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度，這導(dǎo)致了在當(dāng)前這個時間上，相當(dāng)一部分企業(yè)的土地儲備，尤其是在重點城市的土地儲備出現(xiàn)了短缺。而隨著在保利之前，包括萬科在內(nèi)的品牌企業(yè)自下半年以來開始大手筆的在全國范圍內(nèi)購地，聯(lián)系這次保利的高調(diào)亮相，可以想見目前房地產(chǎn)企業(yè)將集中進入一輪補土地庫存的時間點。

    房企大佬補倉競相摟“地王”，帶動了土地價格的上漲。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，上海9月推出宅地14宗，推出面積達81萬平方米，成功出讓宅地溢價率均為13%，環(huán)比上月上漲9個百分點，而北京共計推出宅地13宗，高達105萬平方米，起拍樓面地價6288元/平方米，成功出讓的宅地溢價率達30%；同樣廣州也加大推出，已出讓宅地平均溢價率達17%。 

    高地價托住周邊二手樓市 兩年后或?qū)⒃偻聘叻績r

    央企豪爽拿地，也使得“地王”周邊二手市場開始出現(xiàn)發(fā)酵反應(yīng)。 “‘地王’一出，一些原本有溢價空間的二手房再度堅挺了。 ”德佑房產(chǎn)南濱店物業(yè)顧問小馮向記者說道。

    他向記者透露，在濱江地王周邊目前有海珀旭暉、尚海灣豪庭[最新消息 價格 戶型 點評]等兩個在售住宅項目，二手市場主要以尚海灣豪庭為主，雖然目前市場溢價空間在5%左右，但是仍有客戶擔(dān)心房價會下跌，還在猶豫未出手購房。 “‘地王’的消息出來后，我聯(lián)系了多個有意向的購房者，他們也對這個消息趕興趣，很明顯大型房企參與競拍，品牌房企入駐這片區(qū)，是看重濱江板塊的潛力，未來房價不會下降。”小馮分析道。他還向記者透露，一些房東在聽聞“地王”消息后，也在考慮縮小溢價空間。 “他們感覺不能賣虧了。 ”

    除徐匯濱江地區(qū)，9月底中電投資以20.5億元的總價拍得黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，成為目前滬上今年的單價地王，受此消息影響，近期周邊板塊的二手房市場出現(xiàn)部分跳價行為。漢宇地產(chǎn)置業(yè)顧問陳華向記者抱怨，自己的一個客戶就是被業(yè)主臨時跳價10萬元給攪了。 “‘地王’讓房東賣房心態(tài)發(fā)生了變化。 ”

    “近期北京、上海、廣州地王項目頻頻出現(xiàn)，兩年后，這些‘地王’有可能再度推高房價。 ”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉判斷道。他表示，以上海為例，市中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業(yè)需求強勁及抗跌性能力強等多因素導(dǎo)致龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。這在一定程度上導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢，市場集中度也會伴隨著市場的發(fā)展逐漸提高。

    “不過，在未來兩年之后，這些市中心中高端項目將集中入市，盡管這些中高端品質(zhì)項目的集中打造將突出這些企業(yè)在市場當(dāng)中的品牌影響力，但是，整個市場均價有可能因此在未來由于這些項目的集中入市而再度推高。 ”張宏偉認為，在他看來，一方面是兩年后的房地產(chǎn)市場有可能因為這些結(jié)構(gòu)性成交變化因素而將均價推高，均價推高及高端項目的成交帶動整個市場普遍漲價，從而整個市場進入漲價周期；另一方面房地產(chǎn)市場基本面兩年后應(yīng)該恢復(fù)到正常的合理的增長周期，這個周期內(nèi)這些高端項目的入市會炒熱房地產(chǎn)市場，從而影響市場價格價格走勢。

    國土部監(jiān)控房企逆勢奪地樓市 調(diào)控收緊擔(dān)憂再起

    面對大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“逆勢奪地”的跡象，有消息稱，作為土地市場主管部門的國土資源部已經(jīng)開始部署對高價拿地的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行監(jiān)測和調(diào)查，而這之中亦包括部分中央國資委直屬企業(yè)。

    上周五，國土部網(wǎng)站刊登了《第四季度土地市場仍將平穩(wěn)運行》的報道，報道稱第三季度房地產(chǎn)和住房用地供應(yīng)量出現(xiàn)一定程度回升，但全面反彈動力不足，未來土地市場仍將“穩(wěn)”字當(dāng)頭。而來自《中國經(jīng)營報》援引國土資源部一位不愿具名的官員透露，國土資源部黨組書記、部長徐紹史已經(jīng)在相關(guān)會議上對土地市場工作做出部署。國土資源部土地利用司、執(zhí)法監(jiān)察局等司局已經(jīng)開始進行有關(guān)監(jiān)控和調(diào)查的落實工作。徐紹史特別強調(diào)，要繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控、確保土地市場平穩(wěn)。

    而按照工作慣例，目前，國土資源部已經(jīng)開始調(diào)取相關(guān)土地成交的數(shù)據(jù)和有關(guān)檔案記錄，核查其間是否存在與國土資源部此前出臺相關(guān)規(guī)定不符的交易行為。在此之前，北京萬柳地塊由于其溢價預(yù)期較高，國土資源部已要求該地塊在出讓之前，就包含“成交價格上限”在內(nèi)的有關(guān)信息，事先向國土資源部備案。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對于近期“地王”再現(xiàn)江湖的情況有所擔(dān)憂。他坦言，此輪“地王”熱特別是國企央企的“地王”熱，在房地產(chǎn)市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下，不是一件好事情。因為地價是房價的主要成本，因此，只要什么地方有個“地王”出現(xiàn)，那里的房價立刻應(yīng)聲而漲，這對于調(diào)控預(yù)期有所影響，雖然在目前的調(diào)控下，暴漲的可能性不大，但是樓市預(yù)期的變化，可能會使得游資再度盯上房地產(chǎn)。張宏偉則認為，土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復(fù)蘇的行情，使得這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊。