警惕房地產(chǎn)市場失速調(diào)整

 國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新房銷售價(jià)格呈現(xiàn)加速下滑態(tài)勢并且正在向整個(gè)房地產(chǎn)市場蔓延。

    在國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中，有“以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”和“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的表述。我們可以將此理解為房價(jià)在長周期內(nèi)低速回落。 居民、房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行和地方政府四個(gè)參與方的共同行為造成了目前的房地產(chǎn)業(yè)困局。房價(jià)能否實(shí)現(xiàn)在長周期內(nèi)低速回落，取決于上述房地產(chǎn)市場參與各方的行為。所以，分析一下近期房地產(chǎn)市場和各參與方的行為并據(jù)以判斷其今后的行為趨向，當(dāng)有助于厘清房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

    首先，與2003年開始的房地產(chǎn)市場井噴行情相比，目前的商品房市場需求結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生的最重要變化是，剛性需求或已經(jīng)得到有效釋放，或受到抑制。在前幾年房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展過程中，無論是首次購買自住房需求還是改善型自住房需求，多數(shù)已經(jīng)得到有效的釋放。尚未有效釋放的剛性需求，隨著房價(jià)的快速上漲，由于支付能力不足而受到抑制；換句話說，剛性需求轉(zhuǎn)化為彈性需求了。需要指出的是，如果將低收入水平的居民購房需求納入商品房市場，結(jié)果是夸大了商品房市場的需求，為高房價(jià)“托市”。低收入水平的居民購房需求應(yīng)該被納入保障性住房市場。

    其次，潛在購房者持觀望態(tài)度。金融危機(jī)導(dǎo)致國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)快速下滑，居民的收入水平相應(yīng)下降，并且居民對(duì)收入的預(yù)期趨于惡化?，F(xiàn)實(shí)收入和預(yù)期收入的下降有效地抑制了購房意愿。股市在過去一年中大幅回落，并將在今年繼續(xù)維持震蕩調(diào)整，由此導(dǎo)致的負(fù)財(cái)富效應(yīng)惡化了居民的支付能力。房價(jià)自回調(diào)以來，在羊群效應(yīng)的驅(qū)動(dòng)下，居民的心理已經(jīng)由“追漲”轉(zhuǎn)化為觀望。退房潮、交易量的回落等顯示觀望心理日益濃郁。觀望態(tài)度能否得到轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的關(guān)鍵因素。

    再者，房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)行為陷于兩難。房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨交易量低迷，新增銀行信貸受限，還本付息壓力增大等問題，現(xiàn)金流正日趨枯竭。有些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在通過私人借貸融資。因此，降價(jià)已成為房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境的必要途徑。有些學(xué)者擔(dān)心下半年國際熱錢將回流并再度推高房地產(chǎn)市場。筆者認(rèn)為，即使下半年國際金融危機(jī)會(huì)觸底，但不會(huì)立即反彈。鑒于此次金融危機(jī)的嚴(yán)重性，下半年金融市場和世界經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)處于深度調(diào)整中，世界各國包括中國的房地產(chǎn)市場調(diào)整將不會(huì)在短期內(nèi)結(jié)束，熱錢不會(huì)在泡沫階段貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場。所以，依靠熱錢緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力不現(xiàn)實(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)行為也受到抑制。除受到地方政府的行政干預(yù)以及擔(dān)心引發(fā)退房等社會(huì)問題外，在經(jīng)濟(jì)下行、社會(huì)總需求收縮的背景下，降價(jià)恐強(qiáng)化潛在購房者進(jìn)一步的降價(jià)預(yù)期，迫使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大降價(jià)空間，觸及成本底線。

    還有，商業(yè)銀行恐面臨事后風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信貸未明顯松動(dòng)。曾經(jīng)被作為優(yōu)良資產(chǎn)的房地產(chǎn)信貸，現(xiàn)在已有成為燙手山芋之虞。如果房價(jià)緩慢回落，則貸款將逐步收回。如果房價(jià)急劇下跌，則放松信貸無異于擴(kuò)大不良資產(chǎn)。房價(jià)的走勢事前難以判斷?！兑庖姟烦雠_(tái)后，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)信貸發(fā)放必須在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)行，各商業(yè)銀行對(duì)二套房貸尤其是改善型住房沒有明顯放松，顯示商業(yè)銀行憂慮房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

    最后，地方政府依然熱衷于刺激房市的政策。土地出讓金已成地方政府的重要財(cái)政收入來源，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，地方政府有激勵(lì)先于中央政府采取救市政策。但是，地方政府目前的救市措施著眼于維持高房價(jià)，甚至以行政命令禁止房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)行為。此類措施雖然能夠在短時(shí)間內(nèi)維持高房價(jià)，但是實(shí)際上正在拖延挽救房地產(chǎn)市場的時(shí)機(jī)。

    房地產(chǎn)市場的走勢取決于市場參與各方能否目標(biāo)一致，共同行動(dòng)，慢慢擠出房地產(chǎn)泡沫。希望房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌的只有潛在的購房者，但大跌的局面對(duì)他們而言恐怕是“收之東隅，失之桑榆”，房地產(chǎn)泡沫的崩潰將使所有市場參與方遭受嚴(yán)重?fù)p失。