貴陽“新政”隱情：購買力嚴(yán)重透支 調(diào)控徒有虛名

　　國務(wù)院房地產(chǎn)督查組收隊的余音未散，貴陽即傳來“首次購買住房可落戶”的重磅消息，而其在引來業(yè)界一片驚呼之時，在貴陽本地卻是落地?zé)o聲——截至10月11日記者發(fā)稿時，這一救市舉措已出臺近一個月，可貴陽房地產(chǎn)的成交量和價格卻并沒見任何起色。

　　“貴陽樓市的購買力已經(jīng)嚴(yán)重透支，供大于求的狀況難以改變。”財經(jīng)評論人吳其倫指出其中“隱情”。

　　據(jù)悉，貴陽總?cè)丝诓蛔?00萬，卻有13個體量超過100萬平方米的超級大盤。而其房地產(chǎn)限購政策僅指向市區(qū)一環(huán)以內(nèi)，對市場的影響幾乎可以忽略不計，眾多超級大盤的頻頻開發(fā)早已“吞噬”了有限的市場需求。

　　“鄂爾多斯（600295）第二”，已成為業(yè)界對貴陽的普遍擔(dān)憂。

　　透支的購買力

　　9月13日，貴陽市政府出臺了《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點項目建設(shè)的若干措施（試行）》（以下簡稱《措施》）

　　《措施》共有20項，從第15項開始，顯露出了樓市“松綁”的意圖，其中“凡在我市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制”一條，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是貴陽“救市”的標(biāo)志性舉措。

　　除此之外，《措施》還包括利率優(yōu)惠、降低公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度、減收契稅以及置業(yè)滿500萬元可不搖號購車等幾項優(yōu)惠政策。

　　雖然有上述多項救市舉措同出，但是貴陽樓市卻未給予任何回應(yīng)。中國指數(shù)研究院西南分院數(shù)據(jù)表明，貴陽9月份住房供需回落明顯，新房共成交商品住宅46.4萬平方米，環(huán)比下降10.44%，住宅均價連續(xù)兩個月微幅下降，降幅高于全國水平，均價為4891元/平方米。而“十一”黃金周的業(yè)績也不理想，創(chuàng)近18周以來成交新低，共成交商品房11.53萬平方米，環(huán)比下降42.98%。

　　而貴陽樓市近期的頹靡并非事出無因。

　　“近些年，貴陽在大力發(fā)展城鎮(zhèn)化。”一位曾經(jīng)在貴陽操過盤的經(jīng)理人告訴記者，很多在貴陽開發(fā)超級大盤的開發(fā)商，拿地成本都非常低廉，政府在拿地之初也會給很多承諾，于是，貴陽的超級大盤頻頻誕生。

　　記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前貴陽有13個體量超過100萬平方米的超級大盤，總建筑面積近4500萬平方米，規(guī)劃居住人口預(yù)計達(dá)100萬余人。其中，僅花果園項目總建筑規(guī)模就達(dá)到1830萬平方米，規(guī)劃居住人口高達(dá)50萬人，超過貴陽城鄉(xiāng)總?cè)丝?0%，被稱為中國第一大盤。

　　“但是貴陽的購買力明顯不能消化這么多的供應(yīng)。”上述曾在貴陽操盤的經(jīng)理人說，這些年貴陽就像一個大工地，到處都在蓋房子，但真正的市場需求卻很有限——2010年的第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，貴陽這座西部城市僅有490萬居民。

　　難以滿足房產(chǎn)市場的不只是貴陽居民的數(shù)量，還有他們的荷包。

　　吳其倫給記者算了一筆賬，據(jù)公開數(shù)據(jù)，貴陽目前人均可支配收入19420元/年，以一個三口之家計算，家庭年收入應(yīng)不足6萬元。而貴陽住房目前成交均價近5000元/平方米，若一套房屋90平方米，則房屋總價45萬元，這樣房價收入比已超過1∶7.5。按照國際公認(rèn)的房價收入比超過1∶6即有泡沫的標(biāo)準(zhǔn)，已值得市場人士警覺。

　　購買力的透支并不是貴陽救市新政“失效”的唯一原因。在貴陽當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士來看，貴陽這兩年在房地產(chǎn)調(diào)控方面的“寬松尺度”并沒有“儲存”市場需求，新政效力自然無處釋放。

　　據(jù)了解，去年2月份，貴陽印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見的通知》，其指出已有1套住房的家庭限購1套住房，已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏彝?，暫停向其出售貴陽市一環(huán)內(nèi)的住房。即貴陽市的房屋限購范圍，僅僅在市區(qū)一環(huán)以內(nèi)。

　　“實際上一環(huán)內(nèi)老城區(qū)的供應(yīng)量是少之又少的。”貴陽當(dāng)?shù)匾粋€代理行負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在貴陽的主要開發(fā)樓盤都在一環(huán)外，因此所謂“限購”對貴陽根本沒有影響。

　　所以，貴陽在整個調(diào)控期間實際上一直都是一個“松綁”狀態(tài)，這兩年成交量和房價一直在上升，但由于起點低，故并未引起中央的重視。

　　雖然成交一直在攀升，但始終處于高位的庫存量仍不能改變貴陽房產(chǎn)供過于求的現(xiàn)狀。

　　貴州正行合智顧問機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至9月份，貴陽商品房住宅庫存達(dá)到3490萬平方米。按照今年上半年月均72.6萬平方米的去化速度，貴陽消耗這些存量需要4年。

　　開發(fā)超級大盤意味著需要持續(xù)不斷的資金，“是否崩盤要看房企的資金來源。”吳其倫說，如果房企的資金主要來源于銀行，那還相對安全一些，但如果來自高利貸，就會非常危險。

　　“開發(fā)商們已經(jīng)感覺到了危機(jī)。”上述代理行負(fù)責(zé)人告訴記者，他了解到，7、8月份多個開發(fā)商都曾找到政府說明情況，表明擔(dān)憂，他們希望能通過“金九銀十”再推一把。于是，之前對開發(fā)商有過各種承諾的政府在8月份醞釀了新的《措施》，于9月中旬推了出來。

　　這一《措施》引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，人們擔(dān)心貴陽成為“第二個鄂爾多斯”。

　　“如果貴陽市政府能夠大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)，吸引更多投資和就業(yè)，則能有效提高購買需求，或許能扭轉(zhuǎn)后期乏力的問題，為這些超級大盤找到一個出口。”吳其倫認(rèn)為，如今貴陽的超級大盤，都需要長時間運作，單純靠沒有點到點兒上的政策刺激解決不了根本問題。