貴陽限購長期“放水” 限購“流于形式”

    日前，貴陽市一則默默出臺(tái)了半個(gè)多月的樓市新政引發(fā)熱議。

    據(jù)貴陽市公布的《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施（試行）》，凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購房面積的限制。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從放松的范圍和力度來看，政策針對(duì)商業(yè)、辦公用房和首次購買住房均展開刺激性措施，而不只是在住宅市場，很明顯，有刺激房地產(chǎn)市場成交量回升及救房地產(chǎn)市場的嫌疑。

    財(cái)經(jīng)評(píng)論人吳其倫更是直呼：“貴陽悍然救樓市四大危害應(yīng)緊急叫停！”不過，自9月13日出臺(tái)以來，貴陽該新政實(shí)際上已執(zhí)行了一個(gè)月，目前業(yè)界普遍表示被叫停的可能性不大。深入研究過貴陽限購政策的業(yè)內(nèi)人士還表示，貴陽的限購令本來就“流于形式”，因此此次疑為“救市”的新政實(shí)則見怪不怪。

    據(jù)了解，貴陽限購政策細(xì)則雖然在總原則上嚴(yán)格遵循“國八條”的精神，但執(zhí)行尺度較寬松，限購僅限一環(huán)。同時(shí)，在2011年當(dāng)?shù)剡€密集出臺(tái)相關(guān)的公積金政策和居住證政策以間接放松限購。

    貴陽限購長期“放水”

    研究貴陽自去年以來的限購政策會(huì)發(fā)現(xiàn)，此次新政并非貴陽首次限購“放水”。

    與此次新政出臺(tái)半個(gè)多月后才被關(guān)注一樣，貴陽在樓市限購方面一直極其低調(diào)。而這種低調(diào)，也被外界形容為“心虛”。

    貴州合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司（下稱貴州合富輝煌）在其一份2011年貴陽市房地產(chǎn)市場年報(bào)中指出，貴陽在價(jià)格調(diào)控目標(biāo)方面提出“不高于去年全國平均值”，進(jìn)可攻退可守，被稱為“最取巧”調(diào)控目標(biāo)。

    據(jù)貴州合富輝煌數(shù)據(jù)，貴陽市2011年商品房成交面積510.1萬平方米，而一環(huán)成交面積僅12.39萬平方米，占2011年全市成交量的2%，因此一環(huán)限購影響不大。“貴陽限購令范圍控制在項(xiàng)目較少、供應(yīng)量較少的一環(huán)以內(nèi)，使得限購政策對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響力大大降低，形成了限購‘放水’的事實(shí)。”貴州合富輝煌表示。

    此外，貴州合富輝煌認(rèn)為，2011年下半年以后貴陽政府以公積金和居住證相關(guān)政策為媒介，打開了樓市利好的突破口。

    除2011年4月上調(diào)公積金存款最高至1868元最低至84元外，7月上調(diào)住房公積金最高貸款額度從30萬元至45萬元外，8月宣布商業(yè)住房貸款符合條件可轉(zhuǎn)成公積金貸款外，貴陽市去年11月發(fā)布的《貴陽市進(jìn)城務(wù)工人員、個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》，新規(guī)規(guī)定個(gè)人可以自行繳存公積金，滿一年即可申請(qǐng)公積金貸款。這降低了公積金貸款的門檻，擴(kuò)寬了目標(biāo)公積金貸款人群，對(duì)樓市無疑有利好作用。

    隨后，貴陽市政府又出臺(tái)了居住證政策，規(guī)定外來人口可在相關(guān)部門辦理《貴陽市居住證》，成功辦理居住證的外來人口，將在醫(yī)療教育、住房保障等方面享受與貴陽本地居民同等待遇。該新規(guī)從政策層面上放松了外來人口在貴陽購房的限制條件，堪稱為異地置業(yè)開辟了“綠色通道”。

    貴陽限購頻“放水”的背后

    在相關(guān)部門不斷重申“調(diào)控不動(dòng)搖”，以及十八大即將召開的敏感時(shí)期，為何貴陽還“悍然救市”？“貴陽樓市嚴(yán)重供過于求，存在崩盤危險(xiǎn)。”吳其倫在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

    吳其倫給出了四大理由：其一，目前貴陽在建住宅總量超過當(dāng)?shù)鼐用駪魯?shù)；其二，截至9月，庫存商品住宅高達(dá)3900萬平方米，去化巨量庫存需要4年；其三，當(dāng)?shù)卣炔患按雠_(tái)5條措施救市，說明開發(fā)商及地方政府都已經(jīng)扛不住了；其四，救市政策出臺(tái)快一個(gè)月了，樓市成交依然未見起色，說明當(dāng)?shù)匦枨笠驯粐?yán)重透支。

    事實(shí)上，貴州合富輝煌在貴陽2011年房地產(chǎn)市場年報(bào)中就已提出警示：與其他地區(qū)受“政策市”影響不同，貴陽市場更多的是來自內(nèi)部的沖擊，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場中的超級(jí)大盤不斷涌現(xiàn)，席卷式的傾銷策略，都讓市場存在不確定性。

    2010年底開始，貴陽市的商品房成交量就開始下滑。2011年成交551.13萬平方米，同比2010年772.96萬平方米的峰值水平下滑28.7%。成交價(jià)格方面，從2012年年初開始，曾連續(xù)上漲的貴陽房價(jià)開始下滑，2012年上半年整體成交均價(jià)為4670元/平方米，同比2011年下降5%。

    吳其倫表示，貴陽樓市嚴(yán)重供過于求的原因在于政府的招商引資、超前規(guī)劃、誤判政策，以及開發(fā)商的決策失誤。“要在五年時(shí)間建出十年甚至二十年規(guī)劃的房子，能不過剩嗎？”吳其倫說。

    在張宏偉看來，貴陽主要還是通過此次局部放松，實(shí)現(xiàn)省內(nèi)需求集中在省會(huì)城市貴陽釋放，從而使貴陽房地產(chǎn)市場成交量上有個(gè)小幅回升，一改9月以來樓市成交量不活躍的市場局面。

    “但是，貴陽出臺(tái)此措施的舉措未來的命運(yùn)難測，尚不知是否會(huì)立即叫停，因此，也難說會(huì)有太大的影響及效仿效應(yīng)。”張宏偉說。

    目前來看，無論是貴陽市政府，還是國家相關(guān)部門，對(duì)于上述新政都無任何官方回應(yīng)?！锻顿Y者報(bào)》記者10月11日給住建部宣傳處發(fā)去的采訪函，截至發(fā)稿也未有回應(yīng)。