上市房企9月拿地金額環(huán)比增166% 土地一暖即熱

    樓市銷售的持續(xù)回暖，令房企資金得到了順暢回籠，三季度房企拿地的積極性較上半年有明顯回升，資金充裕的龍頭房企正在地價(jià)的歷史低位，積極補(bǔ)充土地儲備。

    據(jù)上證資訊統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年9月，已發(fā)布新增項(xiàng)目公告的A股上市房企獲地?cái)?shù)量和拿地金額環(huán)比、同比均呈顯著增長，并掀起一輪拿地高潮。數(shù)據(jù)顯示，今年8月，包括萬科在內(nèi)的8家上市房企共新增項(xiàng)目24個，總拿地金額約95億元；9月，新增項(xiàng)目的上市房企增加至15家，共新增項(xiàng)目41個，總拿地金額約253億元，拿地?cái)?shù)量及金額環(huán)比8月分別增加了70%和166%，均創(chuàng)下今年新高；而同比去年9月的23個和150億元，分別增加78%和69%。

    分析人士認(rèn)為，本輪調(diào)控降價(jià)最多的不是房價(jià)，而是地價(jià)。上半年果斷降價(jià)回籠資金、下半年適時買地及時補(bǔ)倉的房企，未來的土地儲備及獲利空間將支撐其贏得房地產(chǎn)市場的未來十年。

    銷售回暖拉動土地市場升溫

    記者梳理上市房企今年的拿地情況發(fā)現(xiàn)，今年土地市場總體呈現(xiàn)前低后高、上抑下?lián)P的格局。2012年一季度，房地產(chǎn)市場尚處于去年三輪宏觀調(diào)控的影響之下，前景不明朗致使土地市場量價(jià)齊降，一度步入成交低谷。二季度開始，隨著外部環(huán)境的變化，重點(diǎn)城市去年以來積壓下來的購房需求開始集中釋放，市場交易量此后步入回升通道，土地市場穩(wěn)步回暖。三季度則迎來今年土地成交量價(jià)小高峰，房企拿地積極性明顯提高，到了9月更是形成了一股拿地高潮。

    值得注意的是，8、9月份房企拿地潮的出現(xiàn)，與地方政府的推地潮完全同步，可以說，地方政府才是這波拿地潮的“幕后推手”。自8月以來，北京、上海、沈陽、杭州、武漢等地政府頻繁上演“土地盛宴”，與今年上半年土地市場幾乎不推地、無成交的冷清場面形成鮮明對比。國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國住宅用地供應(yīng)量為4.72萬公頃，僅完成了全年住房供地計(jì)劃29.6%。包括萬科總裁郁亮在內(nèi)的不少開發(fā)商高層人士都曾表示，上半年之所以不拿地的一個重要原因，就是政府上半年鮮有好地推出。

    “政府賣地也是有出貨窗口的，土地出讓也要看市場需求。”一位上海區(qū)級政府土地規(guī)劃管理部門的工作人員告訴記者，上半年土地市場較為冷清，開發(fā)商拿地意愿不高，就算推地也賣不出好價(jià)錢，還不如不推。通過上半年的銷售回籠了資金，開發(fā)商現(xiàn)在有能力也有愿望拿地了，地方政府此時推地，可謂供需雙方一拍即合。

    拿地表現(xiàn)或決定房企命運(yùn)

    “本輪調(diào)控降價(jià)最多不是房價(jià)，而是地價(jià)。在銷售市場讓利、快速回款后買地的房企，未來土地儲備和獲利空間將支撐其贏得房地產(chǎn)市場的未來十年，所以如萬科等大房企降價(jià)最狠。而那些在銷售市場猶豫不決、忽視土地市場轉(zhuǎn)機(jī)的房企，將失去十年來最佳的買地時機(jī)。”知名房地產(chǎn)評論員尹香武表示。

    記者發(fā)現(xiàn)，以萬科、保利為代表的高周轉(zhuǎn)房企，在此輪市場調(diào)控下，已敏感地嗅得最佳“抄底”土地市場的時機(jī)，提前出手，大量補(bǔ)倉。“錯過此輪時點(diǎn)的中小型房企將面臨行業(yè)洗牌的命運(yùn)，在此輪市場調(diào)整見底時期踏準(zhǔn)時點(diǎn)的能力和表現(xiàn)將決定房企未來。” 克爾瑞信息集團(tuán)城市運(yùn)營顧問中心總經(jīng)理郭玉良認(rèn)為。

    進(jìn)入10月，土地市場熱度依舊不減。10月9日，成都市國土資源局以184萬元/畝的價(jià)格成功出讓金堂縣三星鎮(zhèn)4號地塊，成交面積合計(jì)95畝，每畝溢價(jià)率達(dá)196.77%；按照出讓計(jì)劃，杭州市在10月11日至19日期間將有18宗地塊密集掛牌出讓；武漢市則將于10月12日出讓16宗土地，其競買保證金最高達(dá)3億元；佛山南海國土局也將在5天內(nèi)陸續(xù)出讓13宗土地。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，10月以來全國10個城市土地出讓金82.2億元，溢價(jià)率為37.9%，較9月份明顯增加。

    雖然土地市場一片紅火景象，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場“基本面”尚未完全回暖的背景下，并不會出現(xiàn)“搶地潮”。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前現(xiàn)金流寬裕的仍以高周轉(zhuǎn)房企和央企為主，大部分開發(fā)商的現(xiàn)金流還是比較吃緊，在市場基本面尚未完全回暖的情況下，多數(shù)開發(fā)商仍以“持現(xiàn)過冬、未雨綢繆”為策略，防止未來市場的不確定性。

    多數(shù)房企拿地態(tài)度仍謹(jǐn)慎

    事實(shí)上，雖然從第三季度開始，房企拿地?zé)崆榇笤?、獲地動作頻頻，但由于樓市調(diào)控的長期性以及未來走勢的不確定性，令房企拿地策略依舊保持理性，并沒有出現(xiàn)2009-2010年間高溢價(jià)率、地王頻出的火爆場面。

    除上述15家A股上市房企外，克爾瑞房地產(chǎn)研究中心從其他角度分析了包括“招保萬金”以及龍湖、恒大在內(nèi)的多家典型房企的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)樣本恰好是15家。

    克爾瑞的分析數(shù)據(jù)顯示，將2012年前三季度15家典型房企的新增土地總金額和期間房企銷售總金額作對比，可以明顯看到，2012年前三季度房企拿地支出占銷售收入比重較去年同期明顯下降。去年前三季度典型房企這一比值大概在28%左右，今年則降低至17%。15家典型房企中，有6家企業(yè)今年來拿地支出占銷售收入的比重不足10%，像今年來一直沒有拿地的世茂、遠(yuǎn)洋，去年同期拿地支出占銷售收入比都在40%以上。即使今年來全國30重點(diǎn)城市土地出讓底價(jià)樓板價(jià)及成交樓板價(jià)均較去年同期低，但多數(shù)房企的拿地態(tài)度仍偏謹(jǐn)慎。

    今年拿地支出與銷售收入的比值在25%以上的房企有三家，分別為龍湖、萬科、招商。其中龍湖這一比值高達(dá)69%，在眾多房企中顯得尤為激進(jìn)。

    從拿地成本來看，2012年前三季度，15家典型房企的平均拿地成本為2483元/平方米，同比持平。以行業(yè)龍頭萬科為例，雖然下半年在全國各地動作頻頻、引領(lǐng)了此輪圈地潮，但萬科穩(wěn)健風(fēng)格不變，今年前三季度萬科新增土地樓板價(jià)為2617元/平方米，同比微增1%，基本上跟同期保持在同一水平上；而雅居樂前三季度新增土地樓板價(jià)僅為794元/平方米，同比下跌57%，這主要由于雅居樂78%的新增土地均位于三四線城市，直接降低了企業(yè)拿地成本；綠地前三季度的拿地成本也僅為1129元/平方米，同比降幅三成，這主要由于綠地今年在大同等地的新增土地樓板價(jià)均在800元/平方米以下。綜合來看，今年拿地成本有明顯下降的企業(yè)，多是由于加大了三、四線城市的布局進(jìn)程。