被套，這原本是股市里的一個(gè)術(shù)語，可如今越來越多的樓盤也陷入了“被套”的窘境。由于當(dāng)初高價(jià)拿地，這些被套樓盤大多數(shù)的命運(yùn)是“割肉”――虧本銷售，但也有一些樓盤通過調(diào)整產(chǎn)品定位、延期開盤等方式，尋求成功解套之路。
佑康紫金府：調(diào)整規(guī)劃迎合市場(chǎng)
2010年3月25日，18號(hào)申花地塊被佑康以13.3億元總價(jià)拿下，折合樓面價(jià)15953元/平方米。據(jù)當(dāng)年參與競(jìng)拍的人士回憶，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不算激烈，僅經(jīng)過4輪競(jìng)價(jià)。在當(dāng)時(shí)的行情看來，這樣的價(jià)格并不算太高，甚至還有人認(rèn)為撿了便宜。
然而一年之后樓市風(fēng)云突變，這個(gè)被佑康寄予厚望的項(xiàng)目，也成了燙手山芋。去年5月份的人居展上，佑康置地營銷負(fù)責(zé)人對(duì)外透露該項(xiàng)目定名為紫金府，并且預(yù)計(jì)2011年底會(huì)亮相，但時(shí)至今日連售樓處都還沒建起來。一個(gè)不容回避的尷尬現(xiàn)實(shí)是，以紫金府的樓面價(jià)，如果是在今年上半年開盤，那無異于是“找死”。保利香檳國際[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]年初的“喜春”行動(dòng)，將申花板塊房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)線拉低到了2萬元/平方米以內(nèi)，隨后紳華府起價(jià)15678元/平方米、均價(jià)17800元/平方米震撼登場(chǎng)，相對(duì)堅(jiān)挺的申花房?jī)r(jià)徹底淪陷。即便是最近幾個(gè)月，申花房?jī)r(jià)也剛回升至2萬元/平方米出頭。
“我們測(cè)算出的成本價(jià)是2.2萬元/平方米，不過由于紫金府要到明年下半年才能開盤，屆時(shí)綜合成本要2.4萬元/平方米以上。”佑康置地總經(jīng)理助理?xiàng)铈面孟蛴浾咛寡?，在?dāng)前這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，紫金府的處境確實(shí)有些尷尬。
考慮到限購政策短期內(nèi)還不會(huì)取消，總價(jià)高的大戶型銷售普遍困難的現(xiàn)狀，他們已經(jīng)對(duì)紫金府最初的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了調(diào)整，其中一個(gè)方向就是“大改小”。原規(guī)劃中最大戶型面積為200多平方米，按照最新規(guī)劃最大戶型面積將控制在160-170平方米，并且適當(dāng)降低大戶型的比例。由于變更規(guī)劃，直接導(dǎo)致紫金府開盤日期延后。
當(dāng)然，紫金府也有很多加分因素，比如周邊有多所名校，醫(yī)院、購物中心等也較為齊全。紫金府最終能否解套，還取決于明年樓市能否進(jìn)一步回暖。
中糧方圓府：延期開盤避開低谷
2010年8月3日，中糧地產(chǎn)以9.79億元競(jìng)得三塘一地塊，即現(xiàn)在的方圓府。根據(jù)規(guī)劃，這一地塊住宅建筑面積6.2萬平方米，商業(yè)配套3.8萬平方米。方圓府折合樓面價(jià)10358元/平方米，但根據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，如果考慮到商業(yè)配套用地，方圓府實(shí)際樓面價(jià)超過1.2萬元/平方米，很可能已接近1.3萬元/平方米，成為這一區(qū)域名副其實(shí)的“地王”。
方圓府的開盤之路似乎也有些好事多磨。最早傳出開盤的消息是在去年下半年，但是遲遲不見開盤。今年上半年過去了，方圓府仍不見開盤動(dòng)靜。7月份，中糧方面透露開盤日期定在9月中下旬，就連戶外廣告也打出去了，然而還是沒有開盤。最新的消息是將于國慶節(jié)之后開盤，然而直到10月10日中糧仍未對(duì)外透露方圓府確切的開盤時(shí)間。
方圓府一再延期開盤，其難言之隱不言自明。方圓府是中糧進(jìn)軍杭州主城區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也是中糧地產(chǎn)產(chǎn)品系列中的高端品牌項(xiàng)目，確實(shí)是花了一些血本，再加上拿地成本高，賣不出好價(jià)格的話自然必虧無疑。方圓府所處板塊今年上半年價(jià)格一度受到很大沖擊，萬家星城二手房跌破2萬元/平方米，如果那時(shí)候開盤想保本很難。
已經(jīng)成功避開樓市最低谷，這對(duì)方圓府而言或許是值得慶幸的一件事。但就此說方圓府已經(jīng)成功解套，似乎還為時(shí)過早。方圓府即將首開[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的房源僅33套，數(shù)量如此之少一定程度上也表明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的不自信。開多了賣不出去怎么辦？?jī)r(jià)格定多少才能被購房者接受？雖然中糧是一家有實(shí)力的央企，但是在杭州樓市它卻是一個(gè)新面孔，品牌知名度并不具備太多優(yōu)勢(shì)。方圓府周邊樓盤房源還比較充裕，如香石公寓、鐵建城以及尚有尾盤可售的萬家星城，如何尋求利潤(rùn)與銷量之間的平衡，這是一大考驗(yàn)。
多個(gè)樓盤：先“割肉”以待后市
延期開盤避開樓市低谷，事實(shí)上并非所有開發(fā)商都能做到這一點(diǎn)，這必須要有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾。為數(shù)不少的開發(fā)商，只能像股市中的散戶一樣，忍痛“割肉”。當(dāng)然，他們中的多數(shù)人還是相信，“割肉”只是暫時(shí)的，只要后市出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)還是有機(jī)會(huì)翻身。
寶龍城市廣場(chǎng)是“割肉”者的代表。2010年11月，寶龍地產(chǎn)接連拿下下沙高教園區(qū)三宗土地，其中一宗為住宅用地，兩宗商業(yè)用地，綜合樓面價(jià)高達(dá)10081元/平方米。下沙樓市價(jià)格戰(zhàn)最殘酷的時(shí)候，世茂首府起價(jià)僅7000余元/平方米，將下沙房?jī)r(jià)拉回到了萬元區(qū)間，寶龍城市廣場(chǎng)無疑陷入了“面粉比面包貴”的尷尬。今年3月寶龍城市廣場(chǎng)住宅首次開盤，折后均價(jià)僅1.2萬元/平方米，被不少業(yè)內(nèi)人士稱之為“虧到肉里去了”。不過開發(fā)商方面表示寶龍城市廣場(chǎng)的重點(diǎn)是商業(yè)項(xiàng)目，住宅部分虧一點(diǎn)完全承受得起。
“割肉”的還有榮安望江南。榮安望江南的樓面價(jià)為14230元/平方米，足足比毗鄰的東方郡高出了1萬元/平方米左右，保守估計(jì)成本為2-2.1萬元/平方米。今年上半年濱江樓市價(jià)格戰(zhàn)正酣之時(shí)，錢塘帝景起價(jià)1.5萬余元/平方米，均價(jià)也僅1.7萬余元/平方米，這對(duì)榮安望江南是致命一擊。不過榮安望江南成功選擇了合適的開盤時(shí)間6月份，此時(shí)濱江樓市價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)偃旗息鼓。望江南首開[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]2萬元/平方米以內(nèi)，這一定價(jià)顯然是虧本的，但是第二次開盤的價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]整到了2.5萬元/平方米。望江南得以成功“解套”，除了選擇了一個(gè)合適的時(shí)機(jī)之外，還與學(xué)區(qū)房、地鐵房概念有關(guān)。
但也并不是所有“割肉”樓盤，都能夠成功“解套”。比如城北的陽光郡，拿地時(shí)間是在2010年3月，樓面價(jià)達(dá)10210元/平方米，目前售價(jià)1.6萬元/平方米左右。當(dāng)其他“割肉”樓盤熱賣的時(shí)候，陽光郡卻一直不溫不火，最大的問題是缺少賣點(diǎn)。
欲“解套”必先自救
樓盤開發(fā)成本中，樓面價(jià)可以說是最剛性的一部分支出，這就好比是工廠的原材料進(jìn)貨價(jià)，價(jià)格定死了就沒辦法變更。因此，樓面價(jià)的高低很大程度上決定開發(fā)商的盈利空間。
土地競(jìng)拍時(shí)，沒有人會(huì)認(rèn)為自己買得貴了，否則就不會(huì)舉牌。但問題是有時(shí)候市場(chǎng)變幻莫測(cè)，要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)走向確實(shí)是很困難。當(dāng)初并不覺得貴的樓面價(jià)，回過頭來看卻貴得有些離譜。這時(shí)候開發(fā)商如果只是一味等待市場(chǎng)回暖，而不去順應(yīng)市場(chǎng)變化，就有可能等不到春天來臨就凍死了。
高地價(jià)壓力之下，欲“解套”必先自救。佑康紫金府調(diào)整規(guī)劃迎合市場(chǎng)的做法，雖說以延期開盤抬高財(cái)務(wù)成本為代價(jià)，但也不失是一種值得稱道的方式。產(chǎn)品生產(chǎn)者就應(yīng)該時(shí)刻順應(yīng)瞬息萬變的市場(chǎng)，什么樣的產(chǎn)品暢銷，就生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品，而不是有了產(chǎn)品然后把大量精力花費(fèi)在營銷上。寶龍城市廣場(chǎng)則善于算大賬，善于通盤考慮，著眼于整個(gè)項(xiàng)目而非某一批房源的盈虧，這也算是一種“丟卒保帥”的策略。
當(dāng)然要自救，開發(fā)商必須拋棄“以成本論價(jià)格”的觀念。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格始終都是跟隨市場(chǎng)隨波逐流，什么樣的市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的價(jià)格。只有審時(shí)度勢(shì)，把握市場(chǎng)變化的趨勢(shì)，開展自救的種種努力，才能最終等來“解套”的那一天。
