葉檀：旅游養(yǎng)老地產(chǎn)已成房地產(chǎn)泡沫的升級(jí)版

    旅游養(yǎng)老地產(chǎn)近年成為房地產(chǎn)泡沫的最新升級(jí)版。

    從住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)到旅游地產(chǎn)，房地產(chǎn)泡沫完成三級(jí)跳。與住宅地產(chǎn)不同的是，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資更大、圈地更多，泡沫更大。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，國(guó)內(nèi)已有超過(guò)50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項(xiàng)目金額超過(guò)3000億元。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資占2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元的比例超6.2%。包括萬(wàn)科、恒大、龍湖、綠地等地產(chǎn)龍頭企業(yè)都不斷試水旅游地產(chǎn)。旅游財(cái)富網(wǎng)初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資繼續(xù)井噴，投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，投資總規(guī)模達(dá)2600多億元，預(yù)計(jì)今年全行業(yè)投資將超萬(wàn)億元。

    今年5月，中鐵與中弘股份聯(lián)合體，大手筆投入?yún)⑴c競(jìng)標(biāo)?？谑袞|海岸如意島項(xiàng)目。2009年，這家聯(lián)合體因拿下三亞地王而名噪一時(shí)。今年4月，中弘股份簽訂三個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，其中云南西雙版納路南山旅游度假項(xiàng)目建設(shè)用地面積近1.47萬(wàn)畝，投資規(guī)模150億元，另一個(gè)項(xiàng)目——山東微山湖國(guó)際旅游島項(xiàng)目的建設(shè)用地面積也達(dá)到5000畝，投資規(guī)模不少于100億元，去年10月，公司與吉林省簽署的建設(shè)用地面積約180公頃、投資規(guī)模150億元的“長(zhǎng)白山望天鵝國(guó)際旅游度假區(qū)”項(xiàng)目。

    商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前開(kāi)發(fā)旅游度假項(xiàng)目，總規(guī)模已接近1700億元。未來(lái)十年的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

    被投資下降、民資信心所困的浙江等地進(jìn)入旅游地產(chǎn)行業(yè)。9月23日，總投資170億元的平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)啟動(dòng)儀式在桐鄉(xiāng)舉行，成為平安集團(tuán)進(jìn)軍養(yǎng)老養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積150萬(wàn)平方米。而招商地產(chǎn)旗下子公司招商安業(yè)近日與深圳大鵬新區(qū)溪涌社區(qū)就合作推進(jìn)溪涌片區(qū)城市更新項(xiàng)目取得突破性進(jìn)展，該片區(qū)占地9平方公里，總建筑面積約200萬(wàn)平方米，項(xiàng)目定位為多功能“天使灣國(guó)際濱海生態(tài)旅游度假城”。9月20號(hào)，重慶萬(wàn)盛經(jīng)開(kāi)區(qū)在渝舉行黑山谷土地推薦會(huì)，一次推出7宗旅游地塊，合計(jì)面積近800畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米。包括恒大、碧桂園、金科、隆鑫等一線房企都紛紛在重慶郊縣“跑馬圈地”，開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。

    旅游地產(chǎn)是投資性物業(yè)的最高升級(jí)版。1993年的海南房地產(chǎn)、美國(guó)佛羅里達(dá)的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)泡沫的終端版本，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫高峰階段的敏感指標(biāo)。

    與住宅地產(chǎn)不同，旅游地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、內(nèi)需密切相關(guān)，占據(jù)道德優(yōu)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)至少27個(gè)省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。

    由于我國(guó)貧富差距較大，消費(fèi)分化趨勢(shì)明顯，旅游地產(chǎn)成為高凈值人群的重要投資選項(xiàng)。以海南的房地產(chǎn)為例，去年海南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18369元，增速全國(guó)最高，達(dá)到17.9％，完成無(wú)法支撐1萬(wàn)以上的商品房均價(jià)，島外高收入居民對(duì)中國(guó)惟一熱帶島嶼的追逐，成為海南房地產(chǎn)升溫的理由。

    不斷有研究者強(qiáng)調(diào)，在滿足溫飽之后，旅游休閑文化成為未來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)，當(dāng)未來(lái)年人均可支配收入超過(guò)1萬(wàn)美元時(shí)，中國(guó)的旅游將全面進(jìn)入度假休閑時(shí)代。未來(lái)的高收益預(yù)期使得資金不斷涌入這一行業(yè)，各大房企蜂擁而入的同時(shí)，游資也在不斷涌入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)的“游資”高達(dá)2600億元，其中很大一部分投資旅游地產(chǎn)，預(yù)計(jì)今年全行業(yè)投資將超萬(wàn)億元。

    旅游養(yǎng)老地產(chǎn)未必能拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，它介于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)之間，取決于如何投資、如何消費(fèi)。如果把商業(yè)物業(yè)與旅游物業(yè)割裂成一個(gè)個(gè)小單元出售，商業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，與住宅物業(yè)沒(méi)有什么區(qū)別。只有開(kāi)發(fā)商擁有強(qiáng)大的實(shí)力，以自持為主，開(kāi)發(fā)酒店、商店等，才會(huì)與當(dāng)?shù)氐膶?shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系發(fā)生密切關(guān)系。當(dāng)開(kāi)發(fā)商大規(guī)模出售商業(yè)物業(yè)與旅游物業(yè)時(shí)，他們?nèi)栽趶氖绿摂M經(jīng)濟(jì)，而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。無(wú)論以什么名義，本質(zhì)還是圈地獲取溢價(jià)。

    無(wú)論日本還是美國(guó)，多數(shù)房地產(chǎn)泡沫，最后階段總是表現(xiàn)為旅游地產(chǎn)。1990年9月，日本商人、80年代的高爾夫金童熊取谷稔以8.4億美元，買下了美國(guó)著名的風(fēng)景勝地、高爾夫圣地圓石灘高爾夫球場(chǎng)以及同一個(gè)母公司下的“十七英里公路”，但兩年不到的時(shí)間，就被迫以5億元把園石灘賣給了住友銀行和日本太平洋俱樂(lè)部，損失3.4個(gè)億。

    中國(guó)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷最后一輪熱潮，這輪熱潮以圈地造城、旅游休閑為標(biāo)志，能夠維持多久，看廣義貨幣什么時(shí)候大幅回落，就可以作出基本判斷。