恒隆董事長曝奢侈品消費(fèi)減弱 商業(yè)地產(chǎn)高端化轉(zhuǎn)型尷尬

    恒隆地產(chǎn)的2012財(cái)政年度中期業(yè)績報(bào)告于9月出爐。在董事長致股東函中，恒隆集團(tuán)兼恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗表示，奢侈品行業(yè)在十多年來首次受到了較其他行業(yè)更深的重創(chuàng)，上海恒隆廣場的購物廣場租金增長僅為2%。而記者在現(xiàn)場看到，恒隆廣場部分商鋪在“十一”黃金周期間“閉門謝客”，約占店鋪總量的5%。

    上海多家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)商鋪部的董事以及部分地產(chǎn)商零售物業(yè)的分管負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，目前奢侈品消費(fèi)情況的確處于下滑，只是商鋪?zhàn)饨疬€沒有受到奢侈品消費(fèi)金額下滑的影響。對于上海乃至全國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，這并不是個(gè)好消息。此前，包括上海外灘8-1國際金融地塊在內(nèi)的多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都定位為高端奢侈品。

    奢侈品消費(fèi)成重災(zāi)區(qū)

    中秋、國慶黃金周前，一個(gè)名為“Hermann中國零售微博”的用戶發(fā)表的 【#恒隆#陳啟宗：12年以來中國奢侈品消費(fèi)首現(xiàn)減弱】微博被廣泛轉(zhuǎn)發(fā)。該微博稱，陳啟宗先生近期表示：“世界經(jīng)濟(jì)處于困境，中國難獨(dú)善其身。其強(qiáng)大出口體系已受影響，個(gè)人消費(fèi)，尤其是在奢侈品方面正在減弱——這是恒隆自2000年在上海開設(shè)堪稱中國最佳購物商場之一的恒隆廣場以來，首次所見！”

    對此，恒隆地產(chǎn)方面回應(yīng)，陳啟宗在2012年度中期業(yè)績報(bào)告中確實(shí)有過這樣的論述。根據(jù)恒隆地產(chǎn)中期報(bào)，恒隆廣場目前還有部分商鋪正在重新裝修，這是令恒隆地產(chǎn)的租金收入增長放緩的一個(gè)原因。但恒隆方面稱，這只是商鋪的調(diào)整，和奢侈品消費(fèi)下滑沒有關(guān)系。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于10月3日前往恒隆廣場現(xiàn)場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其中有超過10個(gè)商鋪“閉門謝客”，其中有部分商鋪是在裝修，也有的商鋪在原租戶遷走之后處于暫時(shí)空置。上述閉門不營業(yè)的商鋪數(shù)，約占恒隆廣場地下1層至4層所有商鋪的5%左右。

    在銷售額節(jié)節(jié)攀高的 “十一”黃金周，商鋪閉門是很少見的。根據(jù)上海市商務(wù)委公布的數(shù)據(jù)，上海“十一”黃金周期間平均日銷售額超過8億元，外來游客的旅游消費(fèi)更是超過70億元。全市395家大中型商業(yè)企業(yè)5000多家網(wǎng)點(diǎn)在8天長假內(nèi)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入64.30億元，同比增長9.2%。

    事實(shí)上，中國奢侈品消費(fèi)正遇到前所未有的寒流。此前，奢侈品巨頭LVMH集團(tuán)中國區(qū)的銷售業(yè)績罕見地出現(xiàn)了輕微下滑，中國中高檔鐘表分銷商亨得利今年上半年的銷售增長僅為6%，而去年同期高達(dá)38%。香港旅游業(yè)議會總干事董耀中預(yù)計(jì)，“十一”黃金周期間，香港奢侈品銷售至少同比下降10%。

    商鋪?zhàn)饨鹩邢禄L(fēng)險(xiǎn)

    高端奢侈品銷售的下降，令投資回報(bào)率本就不高的商業(yè)地產(chǎn)存在更多的不確定性。第一太平戴維斯上海公司副董事長、中國區(qū)商鋪部負(fù)責(zé)人朱兆榮說，奢侈品消費(fèi)下滑的現(xiàn)象目前確實(shí)大量存在，預(yù)計(jì)未來甚至可能會影響商鋪的租金收入。不過，租金收入的下滑至少是明年才會發(fā)生的事。

    商鋪?zhàn)饨鸬目赡芟碌瑢δ壳耙呀?jīng)出現(xiàn)滯銷的上海商鋪來說，無疑是雪上加霜。

    據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，全國正在施工的商業(yè)用房面積已經(jīng)達(dá)到5.8萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年同期的4.9萬平方米，其中新開工量超過1.5萬平方米。與此同時(shí)，上海的商鋪銷售卻出現(xiàn)下滑。同策咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前八月上海商鋪銷售共79萬平方米，銷售金額為130億元；而去年同期這一數(shù)據(jù)分別為134萬平方米、214億元。

    商鋪銷售出現(xiàn)下滑的同時(shí)，房地產(chǎn)商持有商鋪的租金收入也非常低。蘭德咨詢總經(jīng)理宋延慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此前他所研究的商業(yè)地產(chǎn)持有平均回報(bào)率很少超過5%。

    與此同時(shí)，受電子商務(wù)沖擊，很多傳統(tǒng)的商業(yè)也在面臨挑戰(zhàn)。以上海為例，由于百貨業(yè)增長乏力，百盛、二百永新等百貨公司紛紛退出經(jīng)營很久的成熟商圈，轉(zhuǎn)向高端消費(fèi)的奢侈品專賣店。

    包括上海外灘8-1國際金融地塊在內(nèi)的眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也紛紛調(diào)整定位，希望借奢侈品銷售來避開電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的直接沖擊。但上述的定位調(diào)整，在奢侈品銷售遭遇寒潮之后，也許難以起到很好的效果。

    在此背景下，大面積開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)該如何消化？恒隆地產(chǎn)方面表示，基于目前的經(jīng)濟(jì)困境是系統(tǒng)性的、全球性的，其持續(xù)時(shí)間可能比大多數(shù)人想象的更長，恒隆對前景也轉(zhuǎn)趨謹(jǐn)慎。