江蘇城市整體房價不高：有投資渠道無樓市投機

　　中秋國慶雙節(jié)假日，筆者在江蘇走親訪友，順便考察和了解了一下江蘇各大城市的經(jīng)濟現(xiàn)狀和房地產(chǎn)市場。繼珠三角經(jīng)濟圈爆發(fā)后，以上海龍頭的長三角經(jīng)濟圈蒸蒸日上，現(xiàn)在每年的經(jīng)濟總量已經(jīng)超過了珠三角經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈，成為我國第一大經(jīng)濟發(fā)展圈，而江蘇作為長三角經(jīng)濟發(fā)展圈的一級，工業(yè)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟布局和發(fā)展已經(jīng)完善，產(chǎn)業(yè)分工發(fā)達，產(chǎn)業(yè)鏈細分到極致，除了國有企業(yè)的全力布局之外，民營經(jīng)濟活躍，民間資本發(fā)達，私人資本投資強勁有力。

　　以蘇錫常等城市集群為主的蘇南地區(qū)除了自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展完善之外，還承接了以上海轉(zhuǎn)移過來的金融、保險、航運和商務服務業(yè)等服務性產(chǎn)業(yè)。以蘇錫常為主的蘇南地區(qū)工業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)也非常完善，整個產(chǎn)業(yè)布局完備，產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒有短板，是江蘇經(jīng)濟較為發(fā)達地區(qū)。而以鹽城、淮安、宿遷為主的蘇北地區(qū)發(fā)展前期經(jīng)濟較為緩慢，但隨著上海和南京的城市“騰籠換鳥”，上海松江工業(yè)園和金山工業(yè)園的一些以石化工業(yè)、代工企業(yè)為代表的密集型企業(yè)和傳統(tǒng)性行業(yè)開始想蘇北地區(qū)轉(zhuǎn)移，蘇北地區(qū)迎來了發(fā)展契機，通過近幾年的發(fā)展，蘇北地區(qū)工業(yè)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟呈現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢，發(fā)展迅速。

　　整個江蘇地區(qū)實體經(jīng)濟發(fā)達，而與之相反的是房地產(chǎn)經(jīng)濟的相對弱勢。筆者了解到，除了南京、蘇州兩大城市房地產(chǎn)市場，成交量活躍，房價上漲較快之外，江蘇其他城市房地產(chǎn)發(fā)展較為冷淡，房價上漲較為緩慢。蘇南以無錫為例，較為接近市中心新房源房價剛剛超過單價10000元/平方米，而離市中心較近的太湖新城房價在宏觀調(diào)控下房價成交均價從調(diào)控前的7000元/平方米跌至6000元/平方米左右。而蘇北地區(qū)的鹽城，市中心住宅房價還剛剛突破7000元/平方米，而正蓬勃發(fā)展的河東新區(qū)住宅成交均價僅在5000元/平方米左右徘徊，與珠三角城市房價上漲相比，江蘇房價和經(jīng)濟現(xiàn)狀是不“相稱”的。

　　江蘇房地產(chǎn)發(fā)展“勢弱”。其原因如下：其一，城市實體經(jīng)濟發(fā)達，相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)、服務行業(yè)也相對發(fā)達，民營經(jīng)濟活躍，更多的民營資本進入產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和實體經(jīng)濟，同時由鄉(xiāng)村宗族形成的家族企業(yè)較多，家族企業(yè)融資，吸收大量民間資本，民間資本少量進入房地產(chǎn)市場進行投資；其二，江蘇鄉(xiāng)土觀念重，大多數(shù)人選擇本地買房，甚至連南京、蘇州為主的二線城市對江蘇本土其他地級市也沒有足夠的吸附力，同時江蘇鎮(zhèn)縣經(jīng)濟也較為發(fā)達，鎮(zhèn)縣經(jīng)濟發(fā)展迅速，人們寧愿選擇縣里居住，也不遠選擇去城市買房，城市化遷移較為緩慢，這樣導致在城市中購房者和投資者不多；其三，資本外流現(xiàn)象嚴重，在資本投資上，民間資本還有很大一部分投資海外，或為投資移民打算、或開拓海外投資市場。

　　經(jīng)濟的發(fā)達，投資渠道的可選擇性較多，流入樓市的投機資本就較少，江蘇城市整體房價不高也不足為怪了。