承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南，安居路以西，通湖路以東，八里湖大道加油站兩側(cè)
“剛需”供應大區(qū)和標志性“剛需”大盤的價格基本保持穩(wěn)定
限制家庭購房數(shù)量、二套房首付五成、三套房停貸、遏制炒房……2010年10月15日“廣州版”樓市限購令橫空出世，經(jīng)過近兩年的執(zhí)行和消化，很多人或許對此規(guī)定已經(jīng)從不習慣、不適應變成習以為常了。
在廣州限購令誕生臨近兩周歲之際，截取今年1月1日~9月10日的樓市數(shù)據(jù)，與2011年和2010年的同時段樓市數(shù)據(jù)相比較，結(jié)果顯示，限購前夕、限購一周年和限購兩周年這三個階段，廣州樓市的成交量和成交均價皆呈持續(xù)上升之勢。但限購之下，成交量和成交均價的漲幅均受控制。同時，“剛需”盤供應大區(qū)和標志性“剛需”大盤的價格基本保持穩(wěn)定。
對于調(diào)控兩年后的樓市狀態(tài)，不少業(yè)內(nèi)人士認為，“價量齊升”并非說明調(diào)控無成效，相反，目前市場上投機、投資需求和房價漲幅均受到抑制，顯示出了限購的威力。預計后市，廣州樓市政策仍以穩(wěn)定為主，但“金九銀十”的市場反映出，由于之前銷售熱度有所回暖，多數(shù)開發(fā)商將不再“以價換量”，后市房價或穩(wěn)中有升。
回顧：廣州版限購令2010年黃金周后發(fā)出
限購抑制房價上漲作用明顯
從2010年4月份開始，從中央到地方，限購浪潮席卷全國。2010年9月29日“新國五條”出臺后，北京、上海、深圳、南京、杭州等一線城市陸續(xù)出臺了相應的調(diào)控細則，一線城市開始出現(xiàn)限購。廣州于2010年10月15日出臺了“廣州版”限購令，市國土房管局、人民銀行廣州分行、省銀監(jiān)局、市地稅局四部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，從此拉開廣州商品住宅市場的限購大幕。到了2011 年2月，廣州市國土資源和房屋管理局又發(fā)布了《關(guān)于進一步嚴格執(zhí)行我市商品住房限購政策的通知》，強調(diào)進一步嚴格執(zhí)行廣州市住房限購政策。
限購后房價漲幅放緩
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日~9月10日，廣州全市(十區(qū)兩市)住宅網(wǎng)簽成交套數(shù)為44803套，成交面積495.4萬平方米，均價10889元/m2 。2010年10月15日，廣州出臺了限購政策，一年后，同一時段全市成交量上漲了11.5%，成交套數(shù)達到49968套，成交面積584.7萬平方米，同時成交均價也上漲6.15%，至11559元/m2。2012年年初到9月10日，全市住宅成交58593套，較2011年和2010年分別增加了17.3%和30.8%，成交均價為12066元/m2，相較于限購一周年時上漲了4.4%，較限購前上漲了10.8%。
不過，這兩個漲幅和限購之前的漲幅相比，仍可以看出限購令對樓價上漲的抑制作用——2008年廣州十區(qū)一手住宅均價為9339元/m2，2009年為9346元/m2，2010年猛漲至13074元/m2，漲幅接近40%。但是在限購令出臺后，2011年樓價上漲勢頭得到明顯遏制，十區(qū)漲幅僅2.5%。今年9月十區(qū)住宅均價13943元/m2，同比僅上升0.4%，環(huán)比僅升1.2%，顯示價格走勢相當穩(wěn)定。
樓價：“剛需”盤供應大區(qū)價格保持穩(wěn)定
“剛需”買家購房壓力未明顯增加
廣州10000元/m2以下的樓盤占全市樓盤比例均超過60%，一些指標性大盤的價格基本保持穩(wěn)定，甚至有的樓盤今年價格還比之前有所下跌，也顯示出限購環(huán)境下，今年1~9月開發(fā)商仍采取“以價換量”策略為主，使“剛需”買家的購房壓力在近兩年內(nèi)未明顯增加。
廣州萬元以下樓盤占全市樓盤比例超過60%
比如增城的碧桂園鳳凰城，2010年1月~9月10日均價為7653元/m2；2011年同時段為9304元/m2；2012年同時段則回落到8590元/m2。位于花都的富力金港城，2010年1月~9月10日均價為6270元/m2；2011年同時段為7036元/m2；2012年同時段則回落到6720元/m2。
另外，今年1月1日~9月10日，全市銷售情況最好的項目基本集中在增城、番禺、花都和南沙等外圍區(qū)域，除金沙洲的保利西海岸均價超過1.6萬元/m2外，其余熱銷盤價格區(qū)間基本在7000~1.2萬元/m2之間，亦是“剛需”買家可以接受的范圍。
合富輝煌首席分析師黎文江認為，限購政策并非直接針對房價，政策的直接目的是抑制投資投機性需求。促成價格上漲的因素很多，GDP的上漲和CPI的上漲、房地產(chǎn)的成本增加，都會推動房價上漲，高端物業(yè)成交的增加對樓價也有明顯拉動作用。
對于后市，黎文江認為，政府對樓市的調(diào)控將以穩(wěn)定為主，進入9月、10月的傳統(tǒng)銷售旺季，從前期的良好成交中已經(jīng)備足資金的開發(fā)商不會再用“以價換量”的方法，而那些郊區(qū)總價較高的別墅盤銷售壓力則會很大。有不少開發(fā)商也持有同樣的觀點，廣州某大型開發(fā)商負責人對記者表示，“我們今年的任務已經(jīng)完成，因此第四季度不會采取以價換量了。”
預測：第四季度樓價預計穩(wěn)中有升
經(jīng)濟不景 樓價想大漲難
一方面是經(jīng)濟下行壓力仍然較大，一方面是近兩個月以來，各地樓價有抬頭跡象，第四季度是否應該入市？樓價是繼續(xù)走高還是有所回落？讓廣大買家十分糾結(jié)。據(jù)了解，目前經(jīng)濟形勢依然嚴峻，實體經(jīng)濟經(jīng)營狀況并未明顯好轉(zhuǎn)。有開發(fā)商表示，以往很多私營企業(yè)主會自己不做實體經(jīng)濟，而把設備、廠房等租賃給其他人來做，自己手頭的資金則用于投資房產(chǎn)。但由于今年經(jīng)濟形勢不好，繼續(xù)用于投資房產(chǎn)的資金明顯比前兩年減少。前期的良好成交中已經(jīng)備足資金的開發(fā)商不會再用“以價換量”的方法，甚至或許有漲價的沖動，但不會有大幅漲價的實際行動。
從5月份開始，廣州樓市基本處于成交旺盛狀態(tài)，多月成交量均超過60萬平方米，而成交均價則保持穩(wěn)定。但隨著第四季度大戶型和高端項目增加，即便房管局對異常高價項目采取“限售”措施，但樓價“穩(wěn)中有升”的可能性仍然很大。
關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟下行壓力
中國人民銀行行長周小川在8月份的一次座談會上表示，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨的國際形勢仍很嚴峻，經(jīng)濟增長下行壓力仍然較大。數(shù)據(jù)顯示，上半年廣東GDP增長只有7.4%，廣州只有8.5%(“十二五”期間廣州GDP原計劃年增長11%)。國家統(tǒng)計局9月9日的經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，2012年8月，全國居民消費價格總水平同比上漲2.0%，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降3.5%，購進價格同比下降4.1%。在CPI略微回升的情況下，PPI的繼續(xù)大幅下挫，表明國內(nèi)經(jīng)濟形勢依然嚴峻，實體經(jīng)濟經(jīng)營狀況尚未得到好轉(zhuǎn)，甚至進一步惡化。而下半年政府為了刺激經(jīng)濟穩(wěn)定增長，更可能選擇更為寬松的貨幣政策，而近期也存在降息或降存款準備金率的可能性。
關(guān)鍵詞之二：QE3
“a third round of quantitative easing”(第三次量化寬松)。2012年9月13日美國聯(lián)邦儲備委員會宣布了第三輪量化寬松貨幣政策(QE3)，以進一步支持經(jīng)濟復蘇和勞工市場。QE3會使全球低息環(huán)境和充裕的流動性持續(xù)一段更長時間，因而可能會為新興市場經(jīng)濟體系再次帶來通脹和資產(chǎn)價格的壓力。
對于中國樓市，有不少經(jīng)濟學家認為，QE3與前兩輪量化寬松明顯不同，對于中國經(jīng)濟尤其是房地產(chǎn)市場的影響有限，推高房價更不太可能。但同時亦有觀點認為，貨幣貶值必然衍生出全球性通脹，樓價還會漲。
關(guān)鍵詞之三：“限售令”
在有新的調(diào)控政策出臺或定調(diào)之前，有很多非剛性需求的買家選擇觀望，這就造成一些郊區(qū)別墅產(chǎn)品遇冷。有專家認為，房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，就算有新的政策出臺預計也將維持調(diào)控基調(diào)，但調(diào)控思路如何仍待揭曉。廣州市有關(guān)部門對少數(shù)異常高價住宅項目采取限售，已可以說明樓價存在上行壓力，第四季度隨著高端洋房和別墅項目扎堆上市，整體房價被拉升的可能性較大。
