上海假日樓市平淡收場 開發(fā)商缺乏降價動力

    今年的中秋、國慶雙節(jié)，滬上喊“堵”的售樓處并不多見。

    10月7日，某上市房企營銷總監(jiān)介紹，該公司在滬一個在售的中高端別墅項目，雙節(jié)長假期間共定售出4套房源，“這一銷售成績和平常時候差不多，算正常，沒有出現(xiàn)往年長假期間的火爆場景，長假效應(yīng)沒有得到體現(xiàn)。”

    金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月4日至10月6日，上海合計成交新建商品住宅5.11萬平方米，合計474套房源；日均成交1.70萬平方米、158套房源。這一成交量較去年同期（同比）上漲了月68%，但和過去6年同期的平均成交量相比，則下降了32%。

    缺乏實質(zhì)性優(yōu)惠，是長假期間成交乏力的原因之一。

    上述上市房企營銷總監(jiān)坦言，針對雙節(jié)長假，該公司僅推出了“團購優(yōu)惠”，但其實這只是個說法而已，實際優(yōu)惠和平時一樣為8折。其間，意向客戶不必付50萬元的定金，只需付10萬元的意向金即可，但“8折優(yōu)惠是在報價基礎(chǔ)上打的”。

    少見實質(zhì)優(yōu)惠

    受訪開發(fā)商及代理商中，感慨假日樓市不濟的不在少數(shù)。

    德佑地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)張劍東介紹，就該公司參與代理的一手樓盤看，今年雙節(jié)長假期間的銷售情況一般，客戶帶看量也沒有出現(xiàn)明顯增多，和平時差不多。而以往“十一”長假，多是樓市旺季。

    上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海也說，從該公司位于嘉定新城的樓盤——盤古天地的銷售情況看，雙節(jié)長假期間的銷售情況還是可以的，比平時略好。

    但宋海說，盤古天地周邊的其他樓盤銷售情況則并沒有想象中那么火爆，不過成交量比去年好很多。

    價格因素的抑制作用不言而喻。

    某房企營銷總監(jiān)感嘆，過去6年中，除了2008年和2011年，其他年份的國慶長假行情都非常火爆，但以前樓市的好日子已經(jīng)不再了。

    這位營銷總監(jiān)分析，目前樓市的整體價格都已經(jīng)上來了，不存在去年年底以來所謂“市場價基礎(chǔ)上的折扣”了，多數(shù)樓盤都在以正常價銷售，“畢竟今年已經(jīng)過去三個季度，各區(qū)域、板塊都已建立形成了新的市場價格水平，當然目前的價格水平仍然要較調(diào)控前低。”

    據(jù)他介紹，今年的情況是，房子是可以陸陸續(xù)續(xù)賣掉的，開發(fā)商沒有快銷的要求，樓市也比較常態(tài)化，“我們在上海以外的幾個城市的項目賣得不錯，因此資金壓力不大，能實現(xiàn)總體平衡。”

    缺乏降價動力的還有新江灣城某中高端別墅開發(fā)商。

    該新江灣城別墅項目相關(guān)負責人介紹，長假期間，該樓盤的客戶量還可以，但成交量沒有明顯提升，該公司也沒有推出特別優(yōu)惠措施。該樓盤周邊其他項目的情況也差不多，“在沒有大幅優(yōu)惠的情況下，銷售自然會較為平緩。”

    上述房企營銷總監(jiān)還提到，對于一些打出大幅折扣噱頭的中高端樓盤，購房者也主要看實際的行情價，眼睛只盯著折扣的購房者比較少。

    開發(fā)商“沒有貨”

    除了價格因素，推盤量有限也打壓了長假行情。

    宋海說，嘉定新城區(qū)域除了幾個全新盤，針對雙節(jié)長假開盤、加推房源的樓盤并不是很多，主要原因是沒有貨。

    “一些大體量樓盤經(jīng)過去年底以來的多次推盤，目前已經(jīng)過了強銷期，尤其是嘉定新城核心區(qū)，尤其是中小戶型（稀缺）。我們也想推，但沒有房源。”宋海說，在嘉定新城區(qū)域，籌劃在10月推盤的樓盤多為全新盤，而一些在售的樓盤由于推出的多為大戶型甚至別墅房源，銷售速度較為緩慢。

    “這樣的情況就是放在全市范圍也仍然存在。”宋海說。

    新城地產(chǎn)上海區(qū)域公司某負責人稱，該公司旗下推盤的銷售節(jié)奏一向是比較快的，但長假期間他們沒什么房源可推，“嘉定新城及周邊的幾個樓盤都是如此，我們在節(jié)前該推的都推了。”

    雖然滬上新房庫存重回1000萬平方米上方，但以中小戶型為主的普通住宅存量并不算高。

    截至昨日發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上海市一手住宅庫存面積為1057.6萬平方米，其中，普通住宅僅為260.5萬平方米。

    上述新城地產(chǎn)上海區(qū)域公司負責人解釋，雖然開發(fā)商都知道剛需市場比較好，但剛需樓盤價格定低了不賺錢，定高了又賣不掉。“剛需客戶對價格十分敏感，一旦價格漲幅達到10%以上，會立馬縮手觀望，所以雖然剛需樓盤較為緊俏，但也漲不了價。”

    宋海也說，目前在嘉定新城板塊，單價能維持在1.45萬-1.5萬元的中小戶型樓盤，銷售還是能夠保證的，價格再高銷售就不行了。雖然全市范圍內(nèi)，剛需樓盤較為緊俏，但由于剛需客戶對價格十分敏感，總價增加幾萬元就可以更改其決策，因此長假期間，剛需項目價格頂多只是略漲，銷售情況由于有效供應(yīng)乏力，因此都較一般。

    10月促銷力度或加大

    不過，對于10月樓市，受訪開發(fā)商仍有頗多期待。

    某上市房企營銷總監(jiān)稱，開發(fā)商在9月的心態(tài)有些浮躁，價格普遍定得比較高，10月大家的心態(tài)會放平一些，預計成交量會比9月好些。

    “10月更接近年底，促銷力度會比9月強些，同時很多開發(fā)商年底前會拿地，因此對資金有一定需求。”該營銷總監(jiān)說。

    張劍東也認為，進入10月下旬，隨著年底的臨近，開發(fā)商銷售任務(wù)、資金回籠的要求加劇，不排除會有一些樓盤打出較大幅度折扣的消息。

    上述新江灣城別墅項目相關(guān)負責人則稱，該公司今年沒有迫切的跑量要求，“今年的市場形勢比去年好很多，大家的資金都沒到緊張的地步，公司沒有緊迫的銷售任務(wù)要求，比如必須要賣掉多少套房源等。”

    少有開發(fā)商看漲10月房價。

    宋海認為，10月剛需樓盤不會有太大促銷，但也沒有漲價的動力，這與中高端樓盤可能會嘗試較大折扣來促銷有所不同。

    據(jù)他介紹，目前嘉定新城的總體單價水平在1.5萬元左右，去年底大降價前，這一區(qū)域的總體單價水平在1.6萬元；大降價高潮時，萬科金色領(lǐng)域精裝修房源曾賣過1.2萬元/平方米。

    至于10月樓市的成交量，宋海說，“長假前，我曾較為看好10月，認為10月的成交量會高過9月，原因是10月有長假、房展會打頭，但實際的情況是，長假、房展會期間的樓市表現(xiàn)并不佳。我現(xiàn)在認為，10月上海樓市成交量和9月持平的可能性較大。”

    相比宋海，佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅則更為樂觀。

    他認為，雙節(jié)長假的樓市存在偶然性，但樓市的總體運行態(tài)勢會延續(xù)。“金九”表現(xiàn)差強人意，會促使部分開發(fā)商不再盲目樂觀，重新考量10月的價格策略，因此，“銀十”的月成交量還是有可能超過9月。但具體會呈現(xiàn)出何種成色，依然取決于剛需和改善型產(chǎn)品的開發(fā)商的讓利幅度。

    上述新城地產(chǎn)上海區(qū)域公司負責人也認為，今年的樓市形勢比去年好很多，預計10月底就能完成全年的銷售任務(wù)。