“銀十”不“銀”VS土地回暖 樓市還能再飛一會兒嗎

    據(jù)《國際金融報》記者觀察，今年國慶期間，有樓市“風(fēng)向標”之稱的各地秋季房展會多以“冷清”收場從消費者和樓盤信息看，或呈現(xiàn)“工作人員多過看房客”的局面，或“叫好不叫座”；不過，從房企的角度看，一個普遍現(xiàn)象是，之前“以價換量”的心態(tài)有了大幅逆轉(zhuǎn)，如各地房展會上，多家房企打折幅度并不大，多數(shù)在9.7折、9.8折左右。

    另一個值得推敲的是，與樓市的寒意依舊相反，近兩個月的土地市場溫度已快速回升。多方消息顯示，地方政府積極推地，各房企也熱情拿地，少數(shù)地塊甚至出現(xiàn)了“搶地”現(xiàn)象。

    “銀十”不太“銀”

    國慶假日，除了各大景點與公園，人氣最旺的地方非各地“假日房展會”莫屬：中介拼命吆喝、塞傳單，購房者稍露意愿便被拉去坐班車看房，某海南樓盤還用肚皮舞吸引消費者的眼球……

    以上海房展會為例，據(jù)主辦方數(shù)據(jù)，展會舉行的4天時間里，到場觀眾數(shù)量達到11.6萬人次，雖比去年少了1.4萬人次，但比“五一”節(jié)期間的春季房展會高出許多。

    記者還了解到，上海房展會消費者的“買氣”仍稍顯不足。記者隨機采訪幾位看房者發(fā)現(xiàn)，消費者觀望心態(tài)仍較重。“整體看下來，樓盤打折都不多，基本以9.7折、9.8折的象征性優(yōu)惠為主，真正讓利很有限。”參觀展覽的卞女士表示，以北蔡某樓盤為例，“價格仍在3萬元以上，讓人有點受不了”。

    如卞女士所言，上海假日房交會絕大多數(shù)參展樓盤以9.7折、9.8折優(yōu)惠為主，住宅項目最低優(yōu)惠則為8.7折，還有消息稱，上海另一個展會浦東房交會方面住宅項目折扣最大僅為9折。

    其他城市在黃金期的樓市相較于上海更為冷清。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，國慶節(jié)假期前三天，二手住宅網(wǎng)簽總量僅137套，比平日大幅下降。杭州樓市也進入低迷狀態(tài)：據(jù)統(tǒng)計，今年10月頭三天，杭州主城區(qū)商品房累計成交量僅為65套，不足9月最后一天成交量的一半。

    土地市場升溫

    在業(yè)內(nèi)人士看來，房展會打折樓盤數(shù)量和折扣的減少某種程度上顯示了地產(chǎn)開發(fā)商對未來樓價走勢預(yù)期的改變。

    這一點，更明顯體現(xiàn)在了土地市場中。數(shù)據(jù)顯示，截至雙節(jié)前，已有20多家上市地產(chǎn)公司發(fā)布公告“展示”拿地信息。比如，9月24日，在北京成交的月壇南街地塊三商業(yè)金融用地招拍中，金融街以34.25億元的價格中標，折合樓面價30429元/平方米，創(chuàng)下了今年商業(yè)地塊的總價和單價紀錄。

    事實上，6月以來，土地市場出現(xiàn)回暖，尤其進入8月以來，一線房企拿地速度明顯加快，萬科、恒大、華潤、龍湖等多家房企累計拿地金額已超300億元。其中，8月萬科、華潤、龍湖、恒大、佳兆業(yè)出手拿地金額已達到173億元，9月僅萬科、恒大、華潤三家房企的拿地金額就達到了95億元。

    除了一線房企，一些二、三線上市房企近期不斷擴充土地儲備。榮盛發(fā)展9月以來分別在沈陽、常州、臨清拿下多宗地塊，金科、首開等多家房企也在土地市場上有所收獲。

    與開發(fā)商積極拿地相呼應(yīng)，地方政府推地?zé)崆槭指邼q。以上海為例，9月上海至少有22幅經(jīng)營性用地（不包含動遷安置用地）出讓，合計出讓面積達73.6萬平方米，累計起始出讓金額達85億元，創(chuàng)年內(nèi)月度新高。僅9月預(yù)期出讓地塊面積及金額已分別占到今年上半年出讓地塊面積及金額總量的57%、72%。

    盡管假日樓市銷量一般，但開發(fā)商拿地?zé)崆榈呐噬€是讓人擔(dān)憂。一段不得不重復(fù)的歷史是，2009年和2010年那波樓市大漲期間，一個重要的“信號”就是“地王”頻頻出現(xiàn)。

    對此，上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院副院長姚玲珍在接受《國際金融報》記者采訪時解釋，拿地是開發(fā)商謀求下一輪發(fā)展的戰(zhàn)略行為。“由于如今市場低迷，政府出讓閑置土地，解決了一部分土地庫存問題。同時，土地要素是開發(fā)商經(jīng)營的基本要素，開發(fā)商大規(guī)模拿地，也是對未來的經(jīng)營規(guī)劃，是謀求持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。”

    不過，姚玲珍分析，“開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q也說明了房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的前景樂觀。但影響房價的最終因素是供需關(guān)系，所以房價可能會受到一些因素的影響，但不會是絕對影響。”

    中房信分析師薛建雄表示，房價上漲已成為“一個既成的事實”，開發(fā)商拿地不過是補充貨源的一種手段。

    上海易居研究院副院長楊紅旭認為，“探底、筑底、復(fù)蘇”是今年樓市的“三部曲”，目前均已驗證。“住宅成交量于3月開始復(fù)蘇，房價于6月止跌反彈，房地產(chǎn)開發(fā)、土地市場、房屋新開工等指標于8月復(fù)蘇。各指標依次見底、反彈，短周期的特征非常鮮明。”楊紅旭認為。

    “目前，大部分地方都會在經(jīng)濟穩(wěn)增長和抑房價之間糾結(jié)，政府態(tài)度將趨于分化，大部分三、四線城市不可能進一步收緊了，而一線城市和少數(shù)高房價的二線城市，可能會在預(yù)售、賣地、限價等環(huán)節(jié)再度加碼，從而為"保任務(wù)、保面子"而努力。”楊紅旭說。

    值得注意的是，近階段，房地產(chǎn)調(diào)控又現(xiàn)新動向。具體表現(xiàn)在兩個方面：一是相關(guān)部委通過權(quán)威官媒強調(diào)、宣示政策意圖，比如，住建部就強調(diào)，下一步將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實施效果；二是一線城市動作頻頻，如9月13日上海重申限購嚴控、9月24日廣州限售高端住宅等。

    而部委的上述舉措也讓市場出現(xiàn)了這樣的觀點：樓市尚不具備完全反彈的基礎(chǔ)。事實上，早在9月23日，住建部有關(guān)負責(zé)人對媒體表示，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進一步穩(wěn)定市場預(yù)期，房價尚不具備全面反彈的條件。