開(kāi)發(fā)商揭小產(chǎn)權(quán)房背后腐敗路線 打點(diǎn)費(fèi)用約占一成

    北京市國(guó)土局9月中旬公布79處小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目名單，提醒公眾不要購(gòu)買，備受關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題再度成為焦點(diǎn)。

    “小產(chǎn)權(quán)房背后已經(jīng)形成一條腐敗鏈，不根治這條腐敗鏈，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)只會(huì)愈演愈烈，越禁越多。”9月27日，廣東建筑商G先生對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

    隨后，這位在建筑業(yè)浸淫多年且開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的房地產(chǎn)老板，向記者講述了他所知道的深藏于小產(chǎn)權(quán)房背后的利益鏈條。

    打點(diǎn)費(fèi)用約占一成

    在G先生看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房是伴隨著商品房?jī)r(jià)格暴漲而快速發(fā)展起來(lái)的，高房?jī)r(jià)令很多外來(lái)務(wù)工人員難以承受，他們只好將目光轉(zhuǎn)向雖不被法律認(rèn)可但價(jià)格只有商品房三分之一的小產(chǎn)權(quán)房。

    據(jù)國(guó)土資源部抽樣調(diào)查顯示，目前在北京、天津、武漢、南京、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。以深圳為例，小產(chǎn)權(quán)房占全市住房總套數(shù)的56%，約一半深圳人居住其中。

    “在過(guò)去多年中，經(jīng)濟(jì)更為活躍的廣東，其小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)因外地務(wù)工者的大量擁入而變得格外瘋狂。”G先生說(shuō)，在惠州市政府所在地惠城區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模龐大，尤以水口片區(qū)、河南岸鎮(zhèn)、小金口、麥地以及江北上寮等城鄉(xiāng)接合部最為普遍。他提供給本報(bào)記者的一段視頻顯示，在惠城區(qū)河南岸鎮(zhèn)，大量小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目比肩而建。這些樓一般為10層左右，最高的有16層，不同項(xiàng)目間的間距極小，從遠(yuǎn)處看，密密麻麻，幾乎連在一起。最近的地方，兩棟樓只有一兩米遠(yuǎn)。“我們管這種樓叫‘握手樓’。”G先生說(shuō)。

    在他看來(lái)，很多小產(chǎn)權(quán)房背后都或多或少地隱藏著權(quán)錢交易。“絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有法律規(guī)定的這證那證，按政府的說(shuō)法是違法，大量違法小產(chǎn)權(quán)房之所以還能存在，是因?yàn)槟切┍O(jiān)管者收了好處而放棄監(jiān)管。”他說(shuō)，很多人都以為開(kāi)發(fā)商賺的錢多，實(shí)則不然。用于打點(diǎn)的費(fèi)用，約占總銷售收入的8%到15%，而開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率也基本處于這一水平，倘若遇到阻力或被拖延，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)很可能都被蝕掉。

    G先生講述了在惠城區(qū)某村開(kāi)發(fā)的一棟建筑面積為10000平方米的小產(chǎn)權(quán)樓的收支賬單：從村民手中買地到最后建成，總花費(fèi)為1200萬(wàn)元，相當(dāng)于每平方米1200元。再加上利息100萬(wàn)元，打點(diǎn)關(guān)系及招待費(fèi)用150萬(wàn)元，總支出約1450萬(wàn)元。而當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房的售價(jià)只有1800元左右，理論收入為1800萬(wàn)元。截至目前，這棟樓仍未收回成本，只是握有300多萬(wàn)元債權(quán)。

    “事實(shí)上，根本就賺不到錢。”G先生解釋，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的主要購(gòu)買者是經(jīng)濟(jì)并不太好的人，很少能一次性付款，而開(kāi)發(fā)商為了盡快賣出去，一般也只能接受分期付款的做法。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商的資金成本就會(huì)很大，建設(shè)用的墊資多為貸款或高利貸，利息負(fù)擔(dān)沉重。如果建設(shè)得順利，一年能完工，如果不順，再拖上一年，利潤(rùn)就會(huì)被利息蝕掉很多。

    據(jù)G先生介紹，順利完工后如果能收回六七成，是很不錯(cuò)的。所謂能賺的錢，都是在兩年到五年后陸續(xù)收回來(lái)的余款。如果開(kāi)發(fā)商純粹借高利貸，這個(gè)生意是沒(méi)法做的。

    兩條腐敗路線曝光

    G先生說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在剛涉足小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)時(shí)，可能都想不到會(huì)有那么多的人來(lái)收錢。“哪些人能管？村里、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城建、規(guī)劃、國(guó)土、城管執(zhí)法……主要是兩條線，一是歸于直管系列的城管執(zhí)法，二是所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)。”他說(shuō)，正是因?yàn)樯鲜鲈?，兩條涉及小產(chǎn)權(quán)房的腐敗路徑就形成了，一是城管執(zhí)法局普通執(zhí)法人員及其領(lǐng)導(dǎo)，另一條是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府工作人員和鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)。在開(kāi)發(fā)商們看來(lái)，這兩條線有交叉也有分工。如果在打點(diǎn)時(shí)偏重一方而忽略一方，可能會(huì)激怒后者將違法建設(shè)的消息往上捅。

    監(jiān)管者睜眼閉眼間，大量小產(chǎn)權(quán)房拔地而起。一般而言，開(kāi)發(fā)商從村民手中買下地塊開(kāi)始施工后，最先發(fā)現(xiàn)的一般是村里和城管執(zhí)法人員。“這種級(jí)別的人，一般給的錢并不多，他們多以建設(shè)面積為標(biāo)準(zhǔn)收錢。少則幾千，多則三五萬(wàn)，也有收幾條好煙、吃吃喝喝后不管的。”

    基層的人收了錢不往上報(bào)，上面的人是很難知道違建小產(chǎn)權(quán)房信息的。開(kāi)發(fā)商如果在這個(gè)間隙里搶建好并賣掉，等購(gòu)買者住進(jìn)去后，即使上級(jí)政府發(fā)現(xiàn)，后者也很難處理，否則容易發(fā)生群體性事件。“利益鏈已經(jīng)形成，大家都樂(lè)在其中，甚至為了避免出事，執(zhí)法人員還暗中予以幫助，比如通風(fēng)報(bào)信，查處得嚴(yán)時(shí)，讓建筑商停下來(lái)避下風(fēng)頭等。”

    G先生表示，一棟1萬(wàn)平米的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，直接送錢費(fèi)用在80萬(wàn)元以上，再加上平時(shí)的吃喝玩樂(lè)費(fèi)用，總支出將超過(guò)100萬(wàn)元。這是一筆龐大的花費(fèi)，為了節(jié)省開(kāi)支，建筑商也跟這些監(jiān)管者暗中周旋，盡量少花錢而辦成事。比如，最開(kāi)始他們少報(bào)建設(shè)高度，準(zhǔn)備建10層就報(bào)建6層。因?yàn)殚L(zhǎng)期處于這一食物鏈中，監(jiān)管者收錢也形成了相對(duì)固定的價(jià)碼，樓建得越高，收的錢越多，少報(bào)高度意味著打點(diǎn)費(fèi)用可以節(jié)省一點(diǎn)。

    “小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)就是一門生意嘛。”G先生無(wú)奈地說(shuō)。

    “打點(diǎn)到哪級(jí)是個(gè)技術(shù)活”

    在建筑業(yè)打拼多年的G先生說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房在廣東各地都很普遍，在他看來(lái)，這些小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目養(yǎng)活著相當(dāng)一批監(jiān)管者。

    “就城管執(zhí)法來(lái)說(shuō)，執(zhí)法隊(duì)員天天來(lái)，你得打點(diǎn)；執(zhí)法隊(duì)員上面有小隊(duì)長(zhǎng)、中隊(duì)長(zhǎng)、大隊(duì)長(zhǎng)、副局長(zhǎng)、局長(zhǎng)……哪一級(jí)都不敢輕視，但到哪一級(jí)是盡頭？這是個(gè)技術(shù)活。把握得不好，多花錢，還難免不會(huì)出事。”G先生說(shuō)，那些極少數(shù)被查處的，都是因?yàn)榇螯c(diǎn)不到位。

    打點(diǎn)方式無(wú)外乎兩種：從上而下的打點(diǎn)，只要到位，都問(wèn)題不大。而從下而上的打點(diǎn)，隨時(shí)都有滅頂之災(zāi)。

    依照G先生的經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)最小的辦法是找到“大頭”，否則下面但凡管事的人都會(huì)設(shè)卡，但一般建筑商多為節(jié)約成本而選擇由下而上，如果遇上麻煩，再見(jiàn)招拆招。

    “在過(guò)去，大多數(shù)建筑商都能通過(guò)由下而上的辦法渡過(guò)難關(guān)。”G先生說(shuō)，有兩個(gè)惠州老太太看到?jīng)]有人管，買了地請(qǐng)人施工，自己賣樓，竟然賺了大錢。

    “小產(chǎn)權(quán)房蔓延，地方政府及城管、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。”中國(guó)建設(shè)管理與房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任、著名地產(chǎn)律師王才亮認(rèn)為，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房清理的首要工作是，查處地方政府和監(jiān)管部門的瀆職失職行為。單純清理開(kāi)發(fā)商或讓購(gòu)買者承擔(dān)損失，有失公允。

    王才亮說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房違建背后的腐敗鏈，實(shí)際上是相對(duì)于正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的另一種利益再分配。正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，政府通過(guò)招拍掛賣地、收稅，創(chuàng)造財(cái)政收入。而小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)不大，但與此有關(guān)的官員能享受到巨大利益。“根源在于基層的腐敗，地方政府以及國(guó)土、規(guī)劃、城管等部門的基層單位，都有權(quán)利和能力制止，但村、鄉(xiāng)兩級(jí)盡力推動(dòng)，其他部門縱容，所以小產(chǎn)權(quán)房屢禁難絕。”