一線城市圍堵房?jī)r(jià) 行政手段干預(yù)樓市再度升級(jí)

   盡管今年“金九”成色不足，但是開發(fā)商漲價(jià)的沖動(dòng)仍難以抑制。與此同時(shí)，在各地的土地市場(chǎng)上，再次出現(xiàn)品牌房企拿地潮。調(diào)控敏感期，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”無疑成為關(guān)鍵一役。

    事實(shí)上，高企的房?jī)r(jià)讓各地房地產(chǎn)主管部門倍感壓力。面對(duì)來自中央日益嚴(yán)厲的問責(zé)，地方政府無奈之下繼續(xù)“限”字當(dāng)頭，加大行政干預(yù)的力度。

    調(diào)控升級(jí)

    當(dāng)樓市調(diào)控又一次面臨被市場(chǎng)消解時(shí)，地方政府“限字令”被迫再度升級(jí)。限購(gòu)、限貸、限價(jià)等措施尚未取消，限售手段被越來越廣泛地應(yīng)用。

    廣州市國(guó)土房管局9月24日證實(shí)，擬對(duì)珠江新城等豪宅集中區(qū)域?qū)嵭邢奘?，控制預(yù)售房源和推出節(jié)奏，以調(diào)控房?jī)r(jià)。

    廣州市國(guó)土房管局表示，為改善全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲的局面，通過限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏是“必要的，也是必須的”。

    與此同時(shí)，北京市住建委也再次強(qiáng)化了預(yù)售證審批，通過嚴(yán)控預(yù)售證審批、監(jiān)測(cè)、約談開發(fā)商等途徑，對(duì)即將申請(qǐng)預(yù)售許可證的樓盤采取“價(jià)格引導(dǎo)”。

    記者從北京市住建委一位負(fù)責(zé)人處了解到，北京市目前已經(jīng)建立了區(qū)域住宅價(jià)格監(jiān)測(cè)評(píng)估機(jī)制，根據(jù)樓盤戶型、區(qū)域以及位置確定價(jià)格范圍。“如果申請(qǐng)預(yù)售許可證的樓盤擬售價(jià)格超過住建委的價(jià)格范圍，開發(fā)商就會(huì)被要求降價(jià)，而住建委也將對(duì)樓盤價(jià)格進(jìn)行調(diào)查和指導(dǎo)。”這位負(fù)責(zé)人告訴記者。

    除“限售”之外，為控制購(gòu)房需求而實(shí)行的“限購(gòu)”和“限貸”政策，也在近期各地的調(diào)控政策中進(jìn)一步升級(jí)。

    9月25日，北京宣布強(qiáng)化限購(gòu)政策審核，要求北京戶籍居民購(gòu)房和辦理房產(chǎn)證時(shí)，須上交第二代居民身份證，房屋登記部門將用身份證閱讀器核驗(yàn)購(gòu)房人的相關(guān)信息。

    此外，業(yè)內(nèi)人士反映，上海對(duì)限購(gòu)政策的執(zhí)行有越來越嚴(yán)厲的傾向。

    自8月份以來，在政策收緊和市場(chǎng)資金面緊張的影響下，多數(shù)銀行再次取消了首套房貸款利率8.5折優(yōu)惠政策。招商銀行一支行信貸部經(jīng)理告訴記者，“目前對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款的審批比前兩個(gè)季度要嚴(yán)格得多，主要看各分支行的額度，利率優(yōu)惠現(xiàn)在比較少了。”

    “從9月下旬地方政府出臺(tái)的各項(xiàng)政策來看，行政干預(yù)色彩越來越濃厚。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一位負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，“這也可以看出在目前中央嚴(yán)厲問責(zé)下，地方政府對(duì)于市場(chǎng)的態(tài)度仍以‘穩(wěn)’為主。”

    在土地市場(chǎng)上，地方政府也表現(xiàn)出了前所未有的“堅(jiān)決”態(tài)度。北京國(guó)土局9月21日發(fā)布消息，暫停大興、豐臺(tái)、懷柔、通州、亦莊開發(fā)區(qū)十宗地塊的出讓，原因是“貫徹落實(shí)國(guó)土部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”。與此同時(shí)，上海也暫停了一宗“準(zhǔn)地王”地塊的出讓。

    阻擊房?jī)r(jià)

    進(jìn)入9月份，各地樓市的成交數(shù)據(jù)比較平淡，不過住宅價(jià)格和土地市場(chǎng)仍然感受到了壓力。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月北京新建住宅簽約均價(jià)為20313元/平方米，熱銷的48個(gè)項(xiàng)目中，簽約均價(jià)環(huán)比8月上漲的有28個(gè)項(xiàng)目，占比為58.3%。

    實(shí)際上，不僅北京一地，房?jī)r(jià)上漲的壓力在全國(guó)范圍內(nèi)都存在。9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年8月70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有36個(gè)，持平14個(gè)。

    “近幾個(gè)月來，隨著成交量回暖，大部分開發(fā)商開始上調(diào)價(jià)格。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，不排除接下來的樓市將迎來新一輪小幅上漲。

    與此同時(shí)，部分龍頭房企在全國(guó)范圍內(nèi)大手筆“圈地”，讓土地市場(chǎng)重現(xiàn)火爆。以萬科、恒大、華潤(rùn)為例，9月份三家拿地金額總和已超100億元。

    “從近兩年樓市調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)來看，國(guó)慶節(jié)前后往往是政策出臺(tái)的窗口期，”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波表示，“‘十一’之后，一些重要會(huì)議將召開，這就要求房地產(chǎn)等關(guān)鍵市場(chǎng)保持穩(wěn)定。”

    實(shí)際上，進(jìn)入9月下旬，房地產(chǎn)相關(guān)主管部門開始陸續(xù)表態(tài)。

    9月23日，住建部表示，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件。下一步將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購(gòu)城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策、造成房?jī)r(jià)過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。

    9月26日，國(guó)土部也表態(tài)稱，將重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地溢價(jià)率過高、土地底價(jià)設(shè)定過高等情況，同時(shí)跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏。

    “樓市調(diào)控的壓力仍然存在。”陳劍波對(duì)記者表示，“地方政府面對(duì)中央的問責(zé)壓力，不得不收緊調(diào)控政策。”

    不過，對(duì)于地方政府出臺(tái)的種種限制措施，業(yè)內(nèi)卻質(zhì)疑不斷。對(duì)于廣州的“限售”措施，業(yè)內(nèi)分析人士將其評(píng)價(jià)為“臨時(shí)休克措施”，認(rèn)為“限售”只能限一時(shí)，實(shí)際上是在“紙面上”拉低了成交均價(jià)，并不能真正起到降房?jī)r(jià)的作用。

    “事實(shí)上，綜合以往的幾次樓市調(diào)控，行政手段都可以說是一種暫時(shí)性手段，限購(gòu)、限貸隨著調(diào)控的深入會(huì)逐漸撤出。”住建部一位官員曾向本報(bào)記者表示，“從長(zhǎng)期來看，金融、土地、稅收仍是政策調(diào)整的主要部分，未來仍以經(jīng)濟(jì)手段為主要和長(zhǎng)期的調(diào)控手段。”