用房產(chǎn)稅“漂白”小產(chǎn)權(quán)房是原湯化原食

　　對(duì)小產(chǎn)權(quán)房如何整頓，這是一個(gè)懸而未決的問題；對(duì)房產(chǎn)稅如何征收，這同樣是一個(gè)懸而未決的問題。但如果能夠把這個(gè)長(zhǎng)期沒有答案的問題放在一起思考，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅和小產(chǎn)權(quán)房原來(lái)互為解決方案———房產(chǎn)稅恰恰是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的鑰匙；而小產(chǎn)權(quán)房也可以成為征收房產(chǎn)稅的突破口。

　　在歐美等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟國(guó)家，通常情況下，地產(chǎn)的購(gòu)買成本并不高，但持有成本卻非常高。而我國(guó)的情況卻恰恰相反，是購(gòu)買成本高，持有成本低。小產(chǎn)權(quán)房治理剛好給了我們一個(gè)“與國(guó)際慣例接軌”的契機(jī)。

　　通過向小產(chǎn)權(quán)房征收房產(chǎn)稅，把小產(chǎn)權(quán)房的身份“漂白”，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化,顯然有著多重重要的意義：

　　以征稅為管理切入點(diǎn)，可以改變對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“罵而不打”的現(xiàn)狀。盡管早在2007年，有關(guān)方面就已經(jīng)明確了小產(chǎn)權(quán)房的“非法身份”，但由于缺乏實(shí)質(zhì)性的處罰，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房事實(shí)上已經(jīng)成了“法不責(zé)眾”的棘手問題。據(jù)國(guó)土部不完全統(tǒng)計(jì)，2007年以前，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積累計(jì)達(dá)到66億平方米。而根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)數(shù)據(jù)，1995年—2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工面積累計(jì)達(dá)7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在“非法”中激增的現(xiàn)實(shí)，對(duì)遺留問題的處理已經(jīng)刻不容緩，否則就會(huì)形成惡性的示范效應(yīng)，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的進(jìn)一步泛濫。

　　以征稅代替拆除，可以避免小產(chǎn)權(quán)房治理中出現(xiàn)不穩(wěn)定因素。小產(chǎn)權(quán)房問題之所以在很長(zhǎng)時(shí)間里得不到有效治理，其中非常重要的原因就是因?yàn)闋砍兜蕉鄠€(gè)方面的利益，特別是已購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的利益問題更加復(fù)雜。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前深圳的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到住房總量的50%左右，北京的小產(chǎn)權(quán)房的比例也高達(dá)20%以上。小產(chǎn)權(quán)房的存在解決了大量城市居民，特別是低收入者的住房問題。如果對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房一刀切采取拆除的辦法，不僅會(huì)給國(guó)家以及購(gòu)房者造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)進(jìn)一步加劇城市住房供給不足的問題，造成房?jī)r(jià)的再度大幅度上升。

　　以征稅代替土地出讓金，可以探索出大幅度降低房?jī)r(jià)的新路徑。土地出讓金制度是造成中國(guó)房產(chǎn)購(gòu)買成本高的最直接原因。一般來(lái)說，小產(chǎn)權(quán)房會(huì)比普通商品房便宜1/3左右，有的會(huì)更多一些。這主要就是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià)中不包含高達(dá)70年的土地出讓金。通過征收房產(chǎn)稅的形式，讓購(gòu)房者把過去要一次性支付的土地出讓金，分期支付，可以把購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)分散化、長(zhǎng)期化，解決購(gòu)房者一次性支付成本過高的問題，讓更多的人能夠買得起房。

　　從小產(chǎn)權(quán)房開始征收房產(chǎn)稅，可以解決房產(chǎn)稅征收的法律困境。土地出讓金制度讓房產(chǎn)稅的征收陷于“法理”上的尷尬境地———政府已經(jīng)一次性征收了70年的土地使用費(fèi)，再征收房產(chǎn)稅似乎不近情理。事實(shí)上，我國(guó)目前在上海等地試點(diǎn)的房產(chǎn)稅實(shí)際只是消費(fèi)調(diào)節(jié)稅，也就是對(duì)超出基本住房消費(fèi)需求的部分進(jìn)行征稅。而不是完全意義上的物業(yè)稅。由于小產(chǎn)權(quán)房不存在土地出讓金的問題，對(duì)其征收房產(chǎn)稅則是順理成章的。

　　終結(jié)土地出讓金制度，可以在一定程度上改變“土地財(cái)政”的現(xiàn)象。由于土地出讓金制度的存在，導(dǎo)致地方政府對(duì)于土地財(cái)政有著過度的依賴，同時(shí)也造成了土地財(cái)政寅吃卯糧的問題。民間曾經(jīng)有很多聲音在質(zhì)疑：如果一屆政府把70年后的錢都征了、花了，那么以后的政府要怎么辦才行？根據(jù)各地不同的土地出讓金水平，把其科學(xué)地量化成相應(yīng)的房產(chǎn)稅水平，讓原來(lái)一次性征收的土地出讓金變成細(xì)水長(zhǎng)流的稅收來(lái)源，有助于地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

　　利用小產(chǎn)權(quán)房存在的既有事實(shí)，結(jié)合目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)際，從小產(chǎn)權(quán)房開始征收真正意義上的房產(chǎn)稅。探索中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“雙軌制”———一種是現(xiàn)有的以土地出讓金制度為基礎(chǔ)的購(gòu)買成本高、但持有成本低的模式；另一種是以高房產(chǎn)稅為基礎(chǔ)的購(gòu)買成本低、但持有成本高的模式。然后，逐步過渡到以后一種模式為主體的房屋購(gòu)買方式，終結(jié)現(xiàn)有的土地出讓金制度。這既是目前有效、平穩(wěn)解決小產(chǎn)權(quán)房困境的現(xiàn)實(shí)選擇；也是改變大部分城市居民“買不起房”問題的戰(zhàn)略選擇。