“金九”成交跌三成 北京樓市供需矛盾凸顯

    即將過(guò)去的“金九”成色略顯不足，但“金九銀十”在不少開(kāi)發(fā)商看來(lái)，仍是今年能抓住的最后一根“稻草”。

    “周邊的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格都在50000元/平方米以上，而我們首期開(kāi)盤(pán)部分戶(hù)型預(yù)計(jì)均價(jià)僅為33000~35000元/平方米。”9月26日，位于海淀區(qū)西三環(huán)外萬(wàn)壽路附近的海淀九號(hào)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說(shuō)，考慮到首置型剛需客群的需求，該項(xiàng)目不僅包含140~150平方米的改善客群的需求產(chǎn)品，還將推出區(qū)域內(nèi)已近絕跡的65~100平方米的一到兩居產(chǎn)品。

    較好的地段加上頗具沖擊力的價(jià)格，在海淀九號(hào)的售樓處，記者看到，即便是在平常的工作日，該項(xiàng)目也吸引了不少購(gòu)房者前來(lái)看房。

    供應(yīng)減少致成交回落

    相比于純新項(xiàng)目的沖勁，已經(jīng)完成了一輪“以?xún)r(jià)換量”的老項(xiàng)目目前顯得有些動(dòng)力不足，這也直接造成了今年9月北京樓市成交量并未如眾人想象中的再創(chuàng)新高。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至26日，北京9月住宅簽約出現(xiàn)明顯下滑，其中新建住宅簽約套數(shù)為8677套，環(huán)比8月同期下調(diào)了30%，二手房住宅簽約套數(shù)為10396套，比8月同期則下調(diào)了6%，合計(jì)總簽約套數(shù)為19073套，同比下調(diào)了18.7%，這一成交量也是最近4個(gè)月來(lái)的最低值，基本與5月同期持平，低于6月~8月成交量。

    對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，往年所謂“金九銀十”，是指樓市經(jīng)歷7、8兩月的淡季后，成交在9、10兩月出現(xiàn)爆發(fā)性的增長(zhǎng)。“然而，2012年市場(chǎng)則呈現(xiàn)出淡市不淡的現(xiàn)象，從3月份開(kāi)始的樓市成交上漲趨勢(shì)已經(jīng)形成，北京樓市成交量不僅在7月份創(chuàng)造了年內(nèi)新高，8月份也依然運(yùn)行在高位。”

    對(duì)于9月新建住宅成交量環(huán)比下調(diào)達(dá)三成的主要原因，張大偉認(rèn)為是供應(yīng)量未能出現(xiàn)明顯增加，“8月中下旬的供應(yīng)斷頓，使得9月上半月簽約明顯減少，在9月初，可售庫(kù)存更是跌到了7.7萬(wàn)套，相比3月底減少1萬(wàn)多套。”

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)北京樓市雖然出現(xiàn)過(guò)一個(gè)明顯的成交上升周期，但是供應(yīng)情況卻一直不容樂(lè)觀，項(xiàng)目入市數(shù)量最多的5月份也僅有33個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，出現(xiàn)這一狀況的原因主要有兩個(gè)方面，一方面是北京土地市場(chǎng)的持續(xù)低迷已長(zhǎng)達(dá)2年，部分房企土地儲(chǔ)備空前不足，直接導(dǎo)致可變現(xiàn)的住宅項(xiàng)目數(shù)量相應(yīng)減少，為保證企業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，部分房企不得不調(diào)整在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度。另一方面，去年調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的強(qiáng)烈沖擊，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)今年普遍調(diào)低了年度銷(xiāo)售預(yù)期，在經(jīng)歷了前幾個(gè)月的快速集中成交之后，大量房企全年銷(xiāo)售目標(biāo)已基本完成，因此并不急于再推出新房源。

    截至目前，在北京市場(chǎng)供應(yīng)量一直排名靠前的萬(wàn)科及保利兩家開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額均已突破百億大關(guān)，而他們各自的全年任務(wù)也早已完成。北京保利相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾明確表示，旗下的高端項(xiàng)目今年年底之前將不再推貨。

    供需矛盾將現(xiàn)？

    不過(guò)，有數(shù)據(jù)顯示，不少開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有放棄“金九銀十”的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

    亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入“金九”，樓市供應(yīng)開(kāi)始放量。9月1~12日北京共有9個(gè)項(xiàng)目入市，比8月同期增加3個(gè)，9個(gè)項(xiàng)目共提供商品住宅1437套，同比增加5.9%。而進(jìn)入到9月第三個(gè)周末——15、 16日兩天共有9個(gè)項(xiàng)目集中入市，共新增商品住宅2635套，至此“金九”開(kāi)始迅猛發(fā)力。

    在接下來(lái)的“銀十月”，北京還將有一批新項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)入市。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除海淀九號(hào)之外，萬(wàn)科藍(lán)、金茂悅等在內(nèi)的14個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目也計(jì)劃10月入市，另外還有包括首創(chuàng)·瀾茵山、金色漫香苑等在內(nèi)的20個(gè)老項(xiàng)目后期準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)。二者累加，10月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量共計(jì)34個(gè)，創(chuàng)今年新高。

    “10月預(yù)計(jì)入市的純新盤(pán)項(xiàng)目多執(zhí)行高性?xún)r(jià)比策略，而已公布開(kāi)盤(pán)售價(jià)的10個(gè)老項(xiàng)目后期產(chǎn)品中，70%的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)了上漲。”據(jù)任啟鑫介紹，項(xiàng)目的漲價(jià)幅度大多為三四千元/平方米，個(gè)別項(xiàng)目卻幾近翻倍。

    然而，在今年的最后一輪供應(yīng)高峰之后，市場(chǎng)中更深的供需矛盾或許即將出現(xiàn)。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心聯(lián)合高和資本剛剛發(fā)布的《2012年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》中也提到，受前期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑和價(jià)格上漲停滯影響，2012年3月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯放緩，2011年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)率全部在30%以上，2012年4~7月的月度指標(biāo)下探至20%左右，增幅回落了十個(gè)百分點(diǎn)左右。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩的同時(shí)，住宅用地的供應(yīng)也呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)。

    根據(jù)國(guó)土資源部此前公布的數(shù)據(jù)，截至6月底，今年住房用地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)47201.30公頃，落實(shí)率為調(diào)整后的29.6%，比去年同期減少1.02萬(wàn)公頃，僅為去年全年實(shí)際落實(shí)量的34.7%。具體到商品住宅的落實(shí)率僅為28.7%，而北京商品住宅用地的落實(shí)率最低，只有9.3%。

    但住建部政策研究中心主任秦虹對(duì)記者稱(chēng)，不太可能出現(xiàn)極端的情況。“目前開(kāi)發(fā)企業(yè)手中的土地儲(chǔ)備量比較大，另外市場(chǎng)也將從過(guò)去的趨勢(shì)性上漲逐漸出現(xiàn)分化、有漲有跌。”

    “目前，房?jī)r(jià)顯然已經(jīng)被政治化了。”高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫也認(rèn)為，在限購(gòu)等政策的影響下，普通住宅的投機(jī)需求已經(jīng)消失，投資預(yù)期也逐漸降低，“沒(méi)有了投機(jī)、投資需求，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大起大落。”