樓市金九落敗土地市場(chǎng)躥紅 或傳達(dá)樓市反彈信號(hào)

　　金九已進(jìn)入尾聲，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，樓市并沒(méi)有迎來(lái)全線飄紅，反而成交量一路下滑，全國(guó)54個(gè)主要城市的成交量也已跌至3個(gè)月以來(lái)的最低點(diǎn)。眼看著樓市金九變銅九，開(kāi)發(fā)商的信心卻沒(méi)有因?yàn)闃鞘械牡兔远艽欤炊訜崆楦邼q地加快了拿地的步伐，土地交易市場(chǎng)也因此火了起來(lái)，呈現(xiàn)出一片供需兩旺的局面。

　　樓市下滑土地變熱

　　中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬全國(guó)主要的54個(gè)城市樓市住宅總簽約為159897套。同比8月同期的167375套下調(diào)幅度達(dá)到了4.5%，這也是最近3個(gè)月同期的最低點(diǎn)，低于7月同期的182096套。在54個(gè)城市中，有29個(gè)城市成交量有不同程度下調(diào)，下調(diào)超過(guò)10%的城市有21個(gè)。

　　在一線城市中，北京9月成交量?jī)H6015套，同比8月同期的9472套下調(diào)了36.5%，深圳成交量為2357套，下調(diào)了5.5%。上海與廣州則有輕微上漲，而在二線城市中，大部分城市均有不同程度的下調(diào)，其中天津成交量為5145套，同比下調(diào)了9.5%。

　　雖然9月的樓市成交量成績(jī)不佳，但土地市場(chǎng)卻表現(xiàn)突出，不僅各地土地供應(yīng)力度加大，各大房企也積極地頻頻出手拿地。截至9月24日，9月份全國(guó)24城市共計(jì)推出土地2480宗，共計(jì)面積約10127萬(wàn)平方米，環(huán)比增加54%，其中住宅用地2301萬(wàn)平方米，商業(yè)用地1791萬(wàn)平方米。

　　鏈家地產(chǎn)(微博)對(duì)10家龍頭房企的監(jiān)測(cè)顯示，進(jìn)入9月后，龍頭房企拿地明顯加速。9月中上旬，僅萬(wàn)科、恒大、華潤(rùn)、龍湖4家房企，合計(jì)拿地金額就超過(guò)110億元。其中，萬(wàn)科一家投入的購(gòu)地款就超過(guò)80億元。

　　9月5日，萬(wàn)科經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)價(jià)擊敗中海，以13.65億元成功競(jìng)得廣州開(kāi)發(fā)區(qū)一地塊。次日，萬(wàn)科又以總價(jià)為33.1億元，競(jìng)得合肥廬陽(yáng)區(qū)總面積達(dá)139.6萬(wàn)平方米的超大連體地塊，平均溢價(jià)率超過(guò)37%。7日，華潤(rùn)置地以總成交價(jià)10.84億元競(jìng)得成都地塊。9月11日，萬(wàn)科再次出手，在廣東順德又拿下11.3萬(wàn)平方米商住地塊，總價(jià)15.8億元，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)出讓總價(jià)紀(jì)錄。

　　供需兩旺致土地市場(chǎng)升溫

　　對(duì)于近期土地市場(chǎng)升溫的現(xiàn)象，有專業(yè)人士指出，這很大程度上源于地方政府加大土地供應(yīng)的助推作用和上市房企土地儲(chǔ)備量的下降。 上個(gè)月在國(guó)務(wù)院督查組結(jié)束任務(wù)后發(fā)布的報(bào)告中指出，部分城市上半年住房用地供應(yīng)率較低，個(gè)別城市不到10%，加劇明后年樓市供需矛盾。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉介紹，以北京為例未來(lái)兩年住宅供地缺口在千萬(wàn)平方米。“剔除2008年及2011年的調(diào)控影響，正常市場(chǎng)對(duì)住宅的簽約面積需求在1000萬(wàn)-1500萬(wàn)平方米，而最近兩年的土地供應(yīng)量?jī)H能滿足一年的購(gòu)買需求。”督查組要求，各地要進(jìn)一步增加土地供應(yīng)，提高住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率，穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)量。

　　資金缺乏的地方政府得到此張通行證后開(kāi)始大幅集中推地。9月17日，無(wú)錫市國(guó)土資源局掛牌出讓6宗地，總面積22.5萬(wàn)平方米。最終，6宗地塊全部底價(jià)出讓，總出讓價(jià)10.5億元。9月18日，杭州“金九”的首次土地出讓進(jìn)入競(jìng)價(jià)階段，共出讓主城區(qū)的4宗地塊，其中最高溢價(jià)率為27%。9月19日，廣州市國(guó)土局南沙分局開(kāi)始掛牌南沙4宗地塊，

　　掛牌總價(jià)約8.3億元，總出讓面積為22.3萬(wàn)平方米，建筑面積共計(jì)46.8萬(wàn)平方米。高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)兼總裁陶紅兵表示，目前地方政府財(cái)政吃緊，供地愿望強(qiáng)烈，除了推出一批優(yōu)質(zhì)土地外，也會(huì)給開(kāi)發(fā)商一定的優(yōu)惠，鼓勵(lì)拿地。開(kāi)發(fā)商此時(shí)抄底土地市場(chǎng)能獲得高性價(jià)比地塊，規(guī)避未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

　　上半年各大房企采取的銷售策略大多是以價(jià)換量，回籠資金，因此也積累下了如今大舉拿地的資本。另外，今年5月開(kāi)始樓市進(jìn)入了回暖通道，成交量一路飚高直至7月出現(xiàn)小高峰，導(dǎo)致需求不斷釋放。不淡的淡季使得大多數(shù)房企一改低迷狀態(tài)，不僅業(yè)績(jī)翻身、資金充裕，還在短短幾個(gè)月之間消化了不少庫(kù)存，土地儲(chǔ)備也出現(xiàn)缺口。

　　另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清稱，9月土地市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊的高供應(yīng)促成了高成交，總價(jià)超過(guò)10億元的土地有4塊，總出讓金達(dá)77.9億元，占比分別為40%及83.2%。優(yōu)質(zhì)地塊支撐的市場(chǎng)特點(diǎn)十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，截至9月24日，北京土地出讓金約94.6億元，已經(jīng)趕超今年7月的93.6億元土地出讓金最高紀(jì)錄。

　　常清表示，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)地塊頻出是全國(guó)普遍情況，也暫時(shí)造成了房企全國(guó)范圍內(nèi)不斷拿地的現(xiàn)象。但是以優(yōu)質(zhì)地塊推動(dòng)的高成交來(lái)談土地市場(chǎng)的全面復(fù)蘇，為時(shí)尚早。

　　土地異動(dòng)或傳達(dá)樓市反彈信號(hào)

　　盡管金九銀十的成色略顯不足，但炙手可熱的土地市場(chǎng)還是讓眾多購(gòu)房者難以放下心里的包袱。9月的土地價(jià)格總體處于高位，而且最近還有繼續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)。樓市調(diào)控力度并未放松，但作為住房第一生產(chǎn)要素的土地價(jià)格卻暴漲，房?jī)r(jià)豈有下降之理？土地市場(chǎng)的火熱強(qiáng)烈的看漲了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，加劇樓市反彈壓力。自然市場(chǎng)觀望的比例也會(huì)增加，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

　　樓市的走勢(shì)一般首先反應(yīng)在土地市場(chǎng)上。此次的土地的異動(dòng)已經(jīng)向樓市傳達(dá)了明確的信號(hào)，很可能會(huì)蠶食樓市的調(diào)控成果。中國(guó)指數(shù)研究院(微博)研究員曹旭東也和眾多購(gòu)房者一樣，對(duì)于土地升溫后的后續(xù)市場(chǎng)并不樂(lè)觀。他表示，地方政府推地意愿強(qiáng)烈。同時(shí)，一些一、二線城市樓市成交連續(xù)數(shù)月穩(wěn)步回升，部分開(kāi)發(fā)商回籠了一定資金，重新拿地“補(bǔ)倉(cāng)”愿望較強(qiáng)。“供需兩方都有意愿，土地市場(chǎng)升溫趨勢(shì)正在形成。”

　　但也有專家持較樂(lè)觀的看法，認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，加大土地供應(yīng)為樓市提供了更多的“面粉”，為房?jī)r(jià)合理回歸預(yù)留了空間，利好樓市調(diào)控。

　　對(duì)于當(dāng)前土地市場(chǎng)急需遏制的升溫態(tài)勢(shì)業(yè)內(nèi)人士分析，短期來(lái)看，應(yīng)在加大土地供應(yīng)的過(guò)程中注意推地節(jié)奏，防止土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升；長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)盡快啟動(dòng)樓市深層次改革，讓地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴，鞏固樓市調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。一方面，要加大土地供應(yīng)規(guī)模，保障樓市供應(yīng)穩(wěn)步提升，為房?jī)r(jià)回歸預(yù)留空間；另一方面，要避免一次性大規(guī)模集中推地給社會(huì)傳遞土地市場(chǎng)升溫信號(hào)。同時(shí)，中央應(yīng)強(qiáng)化對(duì)地方土地市場(chǎng)的督查，嚴(yán)防地方政府和開(kāi)發(fā)商合力推高地價(jià)、制造“地王”。業(yè)內(nèi)人士也提醒開(kāi)發(fā)商，在樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，房企拿地要慎之又慎，高地價(jià)將很可能引發(fā)更大力度的調(diào)控措施出臺(tái)。