售樓處擠得像菜市場(chǎng) 浙江開(kāi)發(fā)商賣“圖紙房”預(yù)收1億

    拿地剛剛過(guò)公示期，地塊仍雜草叢生，還停留在圖紙上的房子就已賣出了不少。這是溫州樂(lè)清市海濱新區(qū)G-a9地塊的現(xiàn)狀。

    公開(kāi)資料顯示，位于樂(lè)清市海濱新區(qū)的G-a9地塊周邊有學(xué)校、體育館等，配套正逐步形成。該地塊在今年8月下旬掛牌出讓，面積約1.46公頃，競(jìng)拍保證金4400萬(wàn)元。自然人葉進(jìn)吾聯(lián)合葉進(jìn)三、葉斌武、葉惠榮、葉綸、施曉裕、周朝忠以22170萬(wàn)元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)為6070元。

    記者了解到，葉進(jìn)吾是溫州樂(lè)清人，北京合康億盛變頻科技股份有限公司（股票代碼300048）副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，兼任上海上豐集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)。銷售該地塊“圖紙房”的公司是一家在上海注冊(cè)的房產(chǎn)企業(yè)上豐置業(yè)。

    其銷售的“圖紙房”，暫定名“合康花園”，且并未公開(kāi)對(duì)外，而是通過(guò)熟人和親戚朋友的相互介紹。房款也是直接打倒開(kāi)發(fā)商股東的賬戶上。“一定要有信任的人，把錢打到他那里”，工作人員這樣介紹。

    據(jù)工作人員介紹，目前只剩西邊靠近高速高架的90平方米的戶型，140、160平方米左右的戶型只在13、14、18樓還有，90平方米的交30萬(wàn)，依次類推，交款比例約為總價(jià)的30%。

    工作人員形容幾天前買的人多時(shí)“擠得像菜市場(chǎng)”。合康花園的住宅部分均價(jià)為12000元/平米左右，而同處該地段的在建樓盤(pán)均價(jià)則在21000元/平米左右。

    據(jù)上述工作人員介紹，該項(xiàng)目土地出讓面積14609平方米，容積率2.5，可建造面積約36000平方米，除自留一萬(wàn)多平方米之外，其余約220余套“圖紙房”都賣的差不多了。

    按平均每套收取50萬(wàn)元計(jì)算，至少可預(yù)收資金一億多元。

    如果用預(yù)收的資金來(lái)支付土地款，開(kāi)發(fā)企業(yè)自己不用出資或很少資金投入即可獲取土地，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)資金斷裂，項(xiàng)目無(wú)法建成，“業(yè)主們”交的血汗錢可能就要打水漂了，熟悉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)內(nèi)人士這樣提醒。

    價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，或許是該樓盤(pán)在未動(dòng)工的情況下就熱賣的原因之一，這樣的樓盤(pán)是否具備相關(guān)“五證”(即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》)呢？

    “公示期才剛滿，土地款都不一定付清了，證件怎么會(huì)有，土地上還都是雜草，也不可能有預(yù)售證”，熟悉當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的人士認(rèn)為，從該地塊現(xiàn)狀看，該項(xiàng)目不可能具備“五證”中的任何一證。

    記者登錄溫州市房管局商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)查詢，已領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤(pán)中并沒(méi)有合康花園。

    根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。上述熟悉當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的人士告訴記者，現(xiàn)在場(chǎng)地平整都還沒(méi)進(jìn)行，這樣的情況肯定達(dá)不到預(yù)售條件。

    盡管工作人員強(qiáng)調(diào)，這是一些需要房子的熟人朋友一起搞的“合作建房”，但法律界人士指出，房地產(chǎn)商無(wú)證預(yù)售行為，絕大多數(shù)都可能涉嫌非法集資，當(dāng)前正值銀行緊縮銀根，國(guó)家嚴(yán)控樓市，多數(shù)房產(chǎn)商資金緊張，提前違規(guī)預(yù)售房屋，擾亂正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加劇了房產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦地產(chǎn)商資金鏈斷裂而攜款潛逃，將對(duì)業(yè)主造成不可挽回的經(jīng)濟(jì)損失。

    記者了解到，購(gòu)買“圖紙房”的高風(fēng)險(xiǎn)案例不斷在全國(guó)各地出現(xiàn)。僅今年以來(lái)，石家莊、保定、洛陽(yáng)等地不同程度出現(xiàn)工程還未開(kāi)工，各種證件不具備的情況就開(kāi)始預(yù)售房產(chǎn)。有些地方已有開(kāi)發(fā)商因負(fù)債、擔(dān)保等導(dǎo)致的資金鏈問(wèn)題跑路的情況。

    2010年4月，國(guó)家住建部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，文件明確規(guī)定：“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。”

    只有符合上述條件，開(kāi)發(fā)商才能取得《商品房預(yù)售許可證》，而對(duì)于剛拿地的"合康花園"項(xiàng)目，明顯不符合這一條件，也就更談不上擁有商品房預(yù)售的資格，屬于無(wú)證預(yù)售，所以交訂金等行為違反了國(guó)家相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者所交的錢也不受法律保護(hù)，還可能出現(xiàn)一房多賣的問(wèn)題。

    法律界人士還指出，項(xiàng)目還未啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)單位就開(kāi)始以合作建房等名義進(jìn)行銷售，其行為已涉嫌非法集資或詐騙，極易引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，而且嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

    合康花園是否具備相關(guān)證件？土地款支付情況如何？當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局、房管等部門有沒(méi)有掌握地產(chǎn)商預(yù)售的有關(guān)情況？對(duì)這樣的行為又有怎樣的處罰？本報(bào)將持續(xù)報(bào)道事態(tài)進(jìn)展。