一線城市集體點剎樓市：上海調(diào)控 “堵壓”組合拳

    9月13日，上海重申限購嚴(yán)控；9月21日，北京叫停十宗土地出讓；9月24日，廣州限售高端住宅，進(jìn)入9月下旬，國內(nèi)一線城市開始集體“點剎”樓市。方式不同，但是目標(biāo)卻高度一致，確保房價不反彈，完成年度房價控制目標(biāo)。

    而更令滬上 房企糾結(jié)的是，在嚴(yán)查限購的同時，一場嚴(yán)格的預(yù)售檢查正在鋪開。昨日有房企負(fù)責(zé)人向記者透露，滬上房管部門已經(jīng)開始排查預(yù)售情況，并敦促項目達(dá)到預(yù)售條件后，盡快辦理預(yù)售證及時推盤。 “和廣州限售相比，上?，F(xiàn)在是既嚴(yán)格限售，又?jǐn)D壓有效剛需供應(yīng)來保證價格的平穩(wěn)。 ”該負(fù)責(zé)人如是說。

    京粵調(diào)控 “堵”字優(yōu)先

    連續(xù)的三個月的房價環(huán)比上漲，讓北京的房地產(chǎn)調(diào)控異常嚴(yán)峻，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，如果按照現(xiàn)有漲幅上升的話，對其完成年度房價控制指標(biāo)將會有一定的影響，北京房管部門也開始對于房價上漲進(jìn)行圍堵。

    21日下午北京國土局發(fā)布消息，暫停大興、豐臺、懷柔、通州、亦莊開發(fā)區(qū)十宗地塊的出讓，原因是“貫徹落實國土資源部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求，穩(wěn)定市場預(yù)期”。這也是北京國土局叫停土地出讓宗數(shù)最多的一次。

    24日晚，廣州市國土房管局在官方微博透露，對市區(qū)個別異常高價的住宅項目采取限售。該局還透露，據(jù)其對市場態(tài)勢分析，近期中心區(qū)域高價項目成交增多，導(dǎo)致總成交量占比提高，造成廣州全市均價結(jié)構(gòu)性上漲。同時，該局注意到，最近珠江新城等中心城區(qū)個別高端高價住宅項目定價偏高，開盤后出現(xiàn)大量集中網(wǎng)簽情況，推動了全市均價異常上漲，造成市場的不正常波動，誤導(dǎo)市場預(yù)期。

    基于此，廣州市國土房管局為使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和市民準(zhǔn)備判斷市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價換量，以合理的價格促進(jìn)銷售，及時對珠江新城等中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施。并稱，“采取上述階段性的行政措施是必要的，也是必須的。 ”

    -專家點評：此“限售”非彼“限售”

    廣州的這一做法被部分媒體評論為 “正式宣告開創(chuàng)商品房限售的先河”。但事實上，“限售”一詞此前就作為可選調(diào)控手段頻頻見諸報端。

    住建部副部長齊驥在河北省督查時曾提出，由于非限購地區(qū)信息尚未實現(xiàn)共享，不同地區(qū)間未實現(xiàn)房屋等信息的聯(lián)網(wǎng)，首套住房、二套及以上住房的認(rèn)定有漏洞。為此，督查組要求河北省規(guī)范銷售管理，以適當(dāng)?shù)姆绞教峁╊A(yù)售條件，鼓勵有條件的城市開展限售試點工作。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧也曾建議，應(yīng)該把限購改為限售，學(xué)新加坡的經(jīng)驗，買房子可以，但是買了之后再賣就要受限制。如果買了一年之內(nèi)就賣，就要付出房價16%的重稅，第二年降低為12%。

    這一建議也多次被華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)提及。他表示，限售優(yōu)于限購，以資本利得稅的方法解決炒房問題。限售過程中，按照每年房價增長的指數(shù)，以同樣的比例征稅，這樣就能打擊投機(jī)炒房，比作為行政命令的限購令更為健康和長久。需要注意的是，廣州此番的“限售”措施不同于上述“限售”，而是純粹的“數(shù)字游戲”。

    有業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時表示，這一措施主要是為了防止房價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。 “下半年入市的改善型產(chǎn)品數(shù)量增加，多個豪宅項目即將進(jìn)入市場，甚至過千萬級別的超豪高端產(chǎn)品，這勢必造成廣州整體均價的結(jié)構(gòu)性上漲，房管局希望通過限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏防止房價數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲。 ”

    經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑認(rèn)為，高端物業(yè)密集入市確實會造成整體均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，但這種上漲只是數(shù)據(jù)權(quán)重的變化，而并非樓價全面普漲，對于這種“數(shù)字失真”的上漲，出臺調(diào)控政策有待商榷。

    同時，限售措施的弊端也讓人擔(dān)憂。當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，目前廣州樓市整體供應(yīng)正在減少，庫存量處于合理狀態(tài)，這種情況下再限制市場供應(yīng)，人為減少供應(yīng)量，可能會造成市場進(jìn)一步供不應(yīng)求，反而會給房價的上漲增加壓力。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對于京粵兩地的的調(diào)控舉措評價道：“這兩種做法實際上就是一個 ‘堵’字。 ”

    但是其也坦言，這種方式也是一種短期的行政手段，效果也是一時的。中房信分析師薛建雄就坦言，“其實，就是把一些交易往后托，無非售樓處照賣，只是房產(chǎn)中心的交易登記晚幾個月。 ”

    上海調(diào)控 “堵壓”組合拳

    作為8月首個滯漲的一線城市，上海卻在對限購進(jìn)行嚴(yán)格封堵的同時，也在積極的擠壓市場的供應(yīng)量。昨日，在記者采訪房企對于廣州限售情況的時候，一房企負(fù)責(zé)人向記者透露，與廣州相比，上海近期的做法更為地道。“我的一些項目剛剛通知要進(jìn)行檢查預(yù)售情況，而且還要到案場進(jìn)行臨時抽查，這樣一來，一些習(xí)慣少量多批賣房的項目就必須要斟酌了。 ”據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前已經(jīng)有多個區(qū)開始對于前期發(fā)放預(yù)售證的項目銷售情況進(jìn)行排查，尤其是在查一些項目為何有開盤至今一套未售或者是整棟全部是待售的情況，是否存在捂盤的行為。同時對于案場的一房一價及相關(guān)公示情況還有貸款業(yè)務(wù)銀行的相關(guān)情況也要進(jìn)行了解。 “反正是有一堆項目進(jìn)行排查，我們項目也在近期進(jìn)行逐一自查，確保沒事。 ”

    以外，還有房企高管稱，房管部門近期也在敦促一些達(dá)到預(yù)售條件的項目及時辦理預(yù)售證，按時開盤，甚至還有約談。 “一些房企想通過分開預(yù)售的想法，現(xiàn)在也難辦了，房管部門對于這些項目目前查得也很嚴(yán)格，3萬平方米的項目一次性申報預(yù)售，預(yù)售房源必須一次性開盤。 ”某房企的營銷總監(jiān)向記者說道。

    -市場反應(yīng)：豪宅逆市走俏

    對于這輪封堵限購、擠壓供應(yīng)的組合拳，業(yè)內(nèi)人士坦言，效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。來自漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止目前，9月份上海商品住宅取得預(yù)售證的34個樓盤中，除了中建府邸等極個別樓盤外，八成以上的樓盤都是剛需盤，集中在嘉定、松江、奉賢、青浦、南匯、金山等外圍區(qū)域，而這些區(qū)域的樓盤絕大部分價格都在2萬元以下，而近期供應(yīng)量也開始出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，上周的供應(yīng)量甚至創(chuàng)下了16個月的新高。成交結(jié)構(gòu)也說明這一點，1-9月份，全市5萬元以上的樓盤成交1195套，僅占全市住宅成交的2.4%，較去年同期銷量增長率也不足6%，而剛需項目雖然成交量較之8月有所下降，但是在全市成交房源中的占比卻在擴(kuò)大。

    而到10月，供應(yīng)量仍就會保持一個較高水平，據(jù)樂居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，10月預(yù)計開盤的項目為33個，與7月的22盤和8月的27盤相比，仍顯示出集中釋放的表現(xiàn)勢頭，與此同時，10月新盤仍以改善型剛需樓盤為主，占到預(yù)開盤總數(shù)的71%。在大量供應(yīng)的前提下，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析，房價在第四季度難以有反彈的機(jī)會，在限購嚴(yán)格執(zhí)行、限售等政策執(zhí)行下，市場可能繼續(xù)以價換量的市場狀態(tài)，但是，整體市場均價仍然會保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。

    記者查詢市場數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年上海中高端豪宅逆市走俏。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部前天提供的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，普陀長風(fēng)地王項目“中海紫御豪庭”5月開盤以來，已經(jīng)累計成交312套房源，在中高端市場中表現(xiàn)甚佳。徐匯龍華板塊的“綠地海珀旭輝”今年3月經(jīng)過二次降價后，當(dāng)月就換得59套的銷售佳績。

    德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)則顯示，最近的7、8兩月，總價千萬元以上的二手豪宅別墅成交量都在20套以上，總價5000萬以上的也成交了4套。今年7月，上海的老牌豪宅——檀宮成交了一套面積1155平米的超大型別墅，總價高達(dá)2億元，一舉刷新了全市二手住宅成交總價的最高紀(jì)錄。

    網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)也顯示，前一周簽約均價5萬元/平的高端住宅的成交出現(xiàn)低位反彈，環(huán)比漲幅超8成。陸家嘴的中糧海景壹號簽約了一套總價過億的豪宅，其單價接近19萬元/平，為2012年至今成交單價最高的豪宅。