北京一日賣地28.5億 “臨時管制”引發(fā)預期博弈

    9月26日，北京土地市場再掀波瀾，北京朝陽區(qū)熱門地塊孫河鄉(xiāng)被龍湖以14.7億元競得，生物醫(yī)藥基地被首開保利聯(lián)合體以13.8億元拿下，北京一日進賬28.5億土地出讓金。

    就在之前，北京市為緩解因地塊上漲造成對房價上漲的壓力，已于近日暫停了10塊土地的出讓，與此同時，上海也暫停了一宗“準地王”地塊出讓。廣州也于近期宣布暫時限制部分高價樓盤預售規(guī)模來平穩(wěn)市場預期。

    一方面是土地價格和交易量迅速上漲，另一方面是政府采取“臨時管制”措施，對于高價房和超高價地進行狙擊。對于這樣的形勢，北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，這反而導致購房者對于后市房價上漲有了更強的預期。

    不觸上限

    9月26日，北京朝陽區(qū)熱門地塊孫河鄉(xiāng)拍賣現(xiàn)場，萬科、懋源、華遠，九龍倉等知名房企競相出席，經(jīng)十次競價，龍湖以14.7億元競得，成為是北京歷史上第六塊樓面價超過2萬的住宅地塊。

    本地塊的樓面價20158元每平米，排在北京住宅類地塊樓面價歷史第六。然而，北京龍湖地產(chǎn)有關(guān)負責人向記者表示，該地塊資源優(yōu)越，龍湖對于拿下的價格也很滿意，公司認為溢價率較低，下半年適時仍要增加土地儲備。

    與此同時，大興生物醫(yī)藥基地住宅地塊也吸引了富力、綠地等多家公司現(xiàn)場競拍，經(jīng)過67輪競價，以13.8億被首開保利聯(lián)合體競得。

    值得注意的是，上述兩個地塊的成交價格溢價都沒有超過50%。首開和保利聯(lián)合體拿下的生物醫(yī)藥基地地塊在溢價率超過39%的時候，就開始進行公租房配建競標。

    北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥說，日前暫停的10塊地就是為了改變競標規(guī)則，防止出現(xiàn)高溢價地，重新改變游戲規(guī)則后，底價也會提高，另外會提出配建公租房等政策，這樣可以保證政府地價在適度上漲比例的情況下，不會因過高溢價，觸發(fā)調(diào)控部門關(guān)注。

    截止到9月26日，近7天北京成功出讓的10宗地塊，土地出讓金高達118.69億，接近上半年綜合，在多宗地塊待出讓的情況下，北京9月土地出讓金有望突破185億。

    “以北京為首的一線城市的優(yōu)質(zhì)土地資源不足，在品牌房企購地意愿增強的背景下，以孫河鄉(xiāng)為代表的優(yōu)質(zhì)地塊的入市，自然是房企競相爭搶的目標”，一位房企人士在“2012北京地產(chǎn)資信20強”活動上接受記者采訪時預測，四季度，熱點土地交易還可能繼續(xù)升溫。

    近期一些龍頭房企正在全國范圍內(nèi)大手筆的開展“圈地運動”，以萬科、恒大，以萬科、恒大、華潤為例，進入9月至今，三家拿地金額共計已超100億元。

    “近期從中央到地方密集喊話從緊調(diào)控，導致部分購房者觀望，并直接影響9月的銷售。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，相對來說，即將到來的10月依然“行情可期”，土地市場和樓市有望再創(chuàng)新高。

    新盤漲價潮

    中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月來，北京新建住宅簽約均價為20313元每平米，北京住宅熱銷項目中，與8月均居前100的項目合計有48個，在48個項目中，簽約均價環(huán)比8月的簽約均價上漲的28個項目，占比為58.3%，近6成。

    提價的幅度有所降低，在48個項目中，在9月簽約均價為22935元每平米，環(huán)比8月份的簽約均價22314元每平米上漲幅度為2.8%。

    亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9個項目共提供商品住宅1437套，同比增加5.9%。而進入到9月第三個周末——15、16日兩天共有9個項目集中入市，共新增商品住宅2635套。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，包括海淀九號、萬科藍、北京城建·琨廷在內(nèi)的14個純新盤項目計劃入市，另外還有包括首創(chuàng)·瀾茵山、魯能7號院·頤景溪園、金融街·金色漫香苑在內(nèi)的20個老項目后期準備開盤。10月計劃開盤項目數(shù)量共計34個，創(chuàng)今年新高。

    從預計入市項目的定價情況來看，已公布開盤售價的10個老項目后期產(chǎn)品中，70%的項目開盤價格穩(wěn)中上升，其中漲幅較大的包括華潤置地潤西山由前一期開盤的21500元/平方米漲至25000元/平方米、京投萬科新里程由14500元/平方米漲至16500元/平方米，另外，高端項目紅璽臺時隔兩年之后再推新貨量價格幾近翻倍，目前報價為62000-64000元/平方米。

    “臨時管制” 引發(fā)預期博弈

    任啟鑫表示，目前北京市場上開發(fā)商漲價呈現(xiàn)分化趨勢，與老項目盲目漲價的策略不同，純新盤項目入市多執(zhí)行高性價比策略，10月預計入市的14個純新項目當中，目前僅有6個公布了預計價格，其中海淀九號與亞奧·金茂悅兩項目均以高性價比沖擊高端市場。

    以海淀九號為例，該項目地處西三環(huán)，周邊在售項目國悅府單價56000元/平方米，中景未山賦則最低950萬/套起，不論單價與總價都不是一般購房者所能承受的。而即將入市的海淀九號首期開盤部分戶型預計均價在33000-35000元/平方米，不僅包含140-150平米的舒適型改善客群的需求產(chǎn)品，還即將推出區(qū)域內(nèi)已近絕跡的65-100平米的一到兩居產(chǎn)品。據(jù)調(diào)查海淀九號，僅一個月就接待900多組客戶看房，每天看房百人以上，現(xiàn)場人潮涌動。

    任啟鑫分析認為，漲價的老項目多為前期已經(jīng)“以價換量”成功，實現(xiàn)較好的銷售回款，并已經(jīng)幾近完成全年預定銷售任務(wù)的項目，因此漲價起來“有底氣、無壓力”。但是與此同時如果漲價幅度超過市場接受度，則極有可能引發(fā)關(guān)注度下降。

    對于純新項目來說，高性價比的項目定位與銷售策略則是換取項目銷量“開門紅”的關(guān)鍵。特別是像海淀九號，同觀·澗橋山、萬年生態(tài)城·園博府、望京·金茂府等樓盤，市場關(guān)注極高。

    同觀地產(chǎn)市場總監(jiān)賈晨在“同觀·澗橋山”樣板間發(fā)布會回升表示，上半年的銷售雖然不錯，但大都是“以價換量”的結(jié)果，進入下半年，資金鏈緩解的開發(fā)商將逐漸開始求利潤的過程。

    不過，賈晨亦認為，剛需和改善型購房需要對于價格很敏感，價格一上漲，就將形成新的觀望。

    “臨時管制”的預期后患

    為了防止樓市在10月出現(xiàn)“爆炸式”上漲，9月來，多部委頻頻喊話平穩(wěn)市場預期。

    9月24日，住建部相關(guān)負責人在人民日報上喊話稱，適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責。在此之前，國土部也發(fā)文要求重點監(jiān)測土地溢價率過高，土地底價設(shè)定過高的情況，并密集跟蹤拿地企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，杜絕囤地。

    繼中央調(diào)控“問責”大錘砸下后，一線城市則從土地和房價上進行“臨時管制”。9月24日，廣州國土房管局稱，為促使房企在“十一”國企期間，積極以價換量，暫時對珠江新城等中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目采取適當限制預售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施。

    與廣州限制高價房的銷售不同，北京、上海則通過暫停熱門地塊出讓穩(wěn)定市場預期，9月21日，北京土地儲備中心發(fā)公告，暫停10宗地塊出讓，待調(diào)整出讓方案后，再入市交易，此前上海也暫停一宗“準地王”地塊的出讓。

    然而，市場反映卻呈現(xiàn)與調(diào)控部門意愿相反的情況。張大偉稱，多地的調(diào)控升級措施，只是限制“十一”國慶期間樓市反彈的短期行為，長期來看，將影響供需，導致地價房價輪番飆升。

    最重要的是，地方政府雖然暫緩了高價地出讓，但是并沒有降低地價的意思，相反通過提高土地出讓底價等手段，變相提高地價，讓房價的土地成本繼續(xù)上升。地方政府通過限制高價房入市，反而讓購房者預期房價會繼續(xù)上漲，尤其是高價房目前是政府在幫著控制價格，更要下手早買。

    金永祥表示，上述一切“臨時管制”的措施都是暫時的，在各地出臺的政策當中，也都有暫時的前綴，因此市場預期“十八大”以后，地方政府會放松控制，市場預期第四季度土地市場和房地產(chǎn)市場仍會繼續(xù)上漲。

    國務(wù)院參事陳全生（微博）亦表示，未來樓市調(diào)控的思路應(yīng)該要注重買房和賣房并舉的調(diào)控，允許買房、限制賣房、獎勵租房、閑置罰款。

    中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強（微博）表示，臨時管制的調(diào)控政策無法解決樓市的根本問題，應(yīng)盡快啟動與房地產(chǎn)相關(guān)的財稅、土地等方面深層改革，建立調(diào)控的長效機制。

    國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明也曾公開表示，房產(chǎn)稅下一步將擴大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時間可能在年底或明年3月份以后。

    陳國強表示，部分地區(qū)密集出臺的限地、限售等政策，只是限制“十一”國慶期間樓市反彈的短期行為，長期來看，將影響供需，導致地價房價輪番飆升。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，雖然各地頻在“限購、限售、限貸”上頻做文章，但是房價后續(xù)下降的可能性不大，一方面供需矛盾下，市場向賣方傾斜；另一方面土地成本等房地產(chǎn)相關(guān)稅費不降，房價下降的空間不大。