中國(guó)式商品房預(yù)售制綁架消費(fèi)者和銀行 變種成融資工具

    變種成融資工具 6個(gè)鍋蓋蓋10口鍋 綁架消費(fèi)者和銀行

    中國(guó)式商品房預(yù)售制何時(shí)廢止

    盡管選擇的是國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商的住宅項(xiàng)目，王先生卻一點(diǎn)也高興不起來。

    去年，王先生購(gòu)買了一套煙臺(tái)萬(wàn)科海云臺(tái)的住宅，再過兩個(gè)月就要收房了。但是，從8月28日開始，王先生卻開始了維權(quán)。

    “買房時(shí)萬(wàn)科承諾的污水處理廠改造、小區(qū)六大主題公園，現(xiàn)在看，恐怕都要成為泡影。”王先生說。

    從8月25日開始，煙臺(tái)萬(wàn)科海云臺(tái)的業(yè)主就開始了集體維權(quán)，從一開始的抗議價(jià)格下跌，到目前的抗議開發(fā)商未兌現(xiàn)承諾。海云臺(tái)的業(yè)主與煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司展開了近一個(gè)月的斗爭(zhēng)。

    “造成這種局面的根本原因就在于現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度。”中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海說，商品房預(yù)售制度把風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到了消費(fèi)者身上，如果不對(duì)這項(xiàng)制度進(jìn)行改革，業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾將會(huì)越來越多。

    預(yù)售引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商糾紛不斷

    8月22日，煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣布旗下的海云臺(tái)項(xiàng)目降價(jià)促銷，引發(fā)了前期業(yè)主的不滿。

    3天之后，上百名海云臺(tái)前期業(yè)主聚集到海云臺(tái)項(xiàng)目售樓處抗議。8月25日，9月1日，業(yè)主代表與煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了兩次談判。

    從第二次談判起，業(yè)主們不再對(duì)價(jià)格下跌提出意見，而是對(duì)煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的前期承諾提出要求。“價(jià)格下跌我們認(rèn)了，我們希望萬(wàn)科能把之前承諾的事情做好。”業(yè)主劉女士說。

    最讓業(yè)主們糾結(jié)的是這個(gè)樓盤旁邊的污水處理廠。

    業(yè)主提供的購(gòu)房合同顯示，合同的最后一頁(yè)列出了海云臺(tái)項(xiàng)目周邊不利的環(huán)境因素，共有11條，其中對(duì)污水處理廠的表述為：本小區(qū)西南約150米處側(cè)面有污水處理廠及晾曬場(chǎng)，可能有一定異味。

    “買房的時(shí)候，萬(wàn)科的銷售人員說這個(gè)污水處理廠要改到地下，上面建一個(gè)公園，說要相信萬(wàn)科改變周邊環(huán)境的能力。”劉女士告訴記者，再過兩個(gè)月就要收房了，還看不到一點(diǎn)改動(dòng)的跡象。

    讓業(yè)主們意外和不滿的是，在9月1日與煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司談判時(shí)，該公司副總經(jīng)理郭軍否認(rèn)對(duì)污水處理廠作過承諾。

    中國(guó)青年報(bào)記者與郭軍取得聯(lián)系，但截至發(fā)稿時(shí)，未獲得郭軍的回復(fù)。

    煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌經(jīng)理馬艾娜不明白為什么業(yè)主對(duì)污水處理廠這么糾結(jié)，“銷售的時(shí)候已經(jīng)對(duì)這個(gè)污水處理廠進(jìn)行公示了，合同里也有提示，不知道業(yè)主在糾結(jié)什么。”

    但是，業(yè)主們堅(jiān)持認(rèn)為在污水處理廠問題上得到過萬(wàn)科銷售人員的承諾。

    業(yè)主提供給記者的幾封郵件顯示，煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾向海云臺(tái)項(xiàng)目銷售代理公司做出指示，在污水處理廠問題上如何向購(gòu)房人解釋。比如當(dāng)客戶問到對(duì)污水處理廠的遠(yuǎn)期規(guī)劃時(shí)，銷售人員應(yīng)該回答：政府確實(shí)有這些想法，但是具體規(guī)劃方案沒有落實(shí)。現(xiàn)階段污水處理廠領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)人員正在與德國(guó)、法國(guó)的技術(shù)人員探討污泥如何處理造成影響最小的問題。

    “除此之外，萬(wàn)科也利用南側(cè)臨近污水處理廠的2.6萬(wàn)平方米用地打造了一個(gè)大型的生態(tài)主題公園，種植了大量的落葉喬木，同時(shí)利用高大喬木在視覺上對(duì)其進(jìn)行了隔斷，并且也起到凈化空氣的作用。”“再說您選擇了這里其實(shí)更看重的還是這邊的海岸稀缺資源和城市中心(煙臺(tái))芝罘區(qū)海景房的升值潛力。”

    這幾封郵件顯示，2011年8月12日，萬(wàn)科海云臺(tái)項(xiàng)目組在對(duì)這個(gè)污水處理廠進(jìn)行考察之后，提出了一個(gè)大膽的建議：在現(xiàn)階段海云臺(tái)周邊無(wú)較大異味的時(shí)候，進(jìn)行空氣環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)，同時(shí)在銷售中心公示，用數(shù)據(jù)證明海云臺(tái)周邊空氣環(huán)境良好，對(duì)人身體不會(huì)造成危害。這個(gè)建議得到了采納。

    此外，有關(guān)海云臺(tái)項(xiàng)目配套六大主題公園的承諾也成為業(yè)主與煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。

    “利用20余萬(wàn)平方米界外地，萬(wàn)科精心打造六個(gè)主題公園。”海云臺(tái)銷售時(shí)的宣傳畫冊(cè)上這樣描述。

    “可現(xiàn)在的銷售人員都不知道這6個(gè)主題公園了。”業(yè)主王先生說，9月1日，業(yè)主代表與煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司談判時(shí)，該公司副總經(jīng)理郭軍表示會(huì)按照約定把六大公園建好。

    業(yè)主們不放心，要求煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就此出一個(gè)會(huì)議紀(jì)要，把有關(guān)六大公園的承諾落在紙上，但未獲得煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的支持。

    煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌經(jīng)理馬艾娜告訴本報(bào)記者，這六大主題公園不在開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，是市政的配套工程，只不過是交給萬(wàn)科來建設(shè)。“公司并不打算把這個(gè)落在紙上，不會(huì)在合同以外出具這樣的東西。”

    業(yè)主最關(guān)心的問題都沒有得到滿意的答復(fù)，矛盾被激化。業(yè)主們開始持續(xù)地到售樓處堵門、打橫幅、貼標(biāo)語(yǔ)，甚至在售樓處吃吃喝喝。

    9月4日、11日，雙方一度還發(fā)生了肢體沖突。

    9月6日，煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出公告稱：我們?nèi)绻腥秉c(diǎn)與錯(cuò)誤，一定會(huì)承擔(dān)責(zé)任，決不推卸掩飾。但沒有法律與合同依據(jù)的訴求，我們不會(huì)因?yàn)槭艿椒抢硇孕袨榈膲毫Χ鞒鰺o(wú)原則的讓步。

    預(yù)售制變種成融資工具

    在煙臺(tái)萬(wàn)科海云臺(tái)項(xiàng)目的部分業(yè)主看來，之所以陷入如今的尷尬境地，就是因?yàn)檫@是期房。

    不僅這個(gè)項(xiàng)目，在全國(guó)各地，由商品房預(yù)售制引發(fā)的投訴和矛盾層出不窮。

    我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取預(yù)售制度以來，預(yù)售商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)，質(zhì)量與廣告宣傳、設(shè)計(jì)規(guī)劃不符，延期辦證、延期交房，甚至項(xiàng)目爛尾的事情在全國(guó)各地輪番上演。

    在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總胡景暉看來，預(yù)售制度最大的問題就在于開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)。相比現(xiàn)房銷售，預(yù)售制讓開發(fā)商有了捂盤惜售、延遲建設(shè)等的可能。

    預(yù)售制下，開發(fā)商有了空手套白狼的能力。房子還沒建好就可以售出實(shí)現(xiàn)資金回籠，繼而可以抽出資金進(jìn)行別的項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

    用胡景暉的話說，正是由于預(yù)售制，開發(fā)商可以6個(gè)鍋蓋蓋10口鍋。而對(duì)消費(fèi)者來說，錢已經(jīng)付了，房子還沒拿到手，風(fēng)險(xiǎn)卻先扛了起來。

    “這些年我國(guó)城市化進(jìn)程很快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量很大，開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，消費(fèi)者沒有辦法在購(gòu)房合同上與開發(fā)商進(jìn)行談判。”胡景暉說，實(shí)際造成了雙方的不公平。

    而按照劉俊海的說法，預(yù)售制是把購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移的方式，這種游戲規(guī)則對(duì)消費(fèi)者明顯不利。

    “我國(guó)的商品房預(yù)售制來自香港，但與香港并不一樣。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜說。她提供的資料顯示，商品房預(yù)售制度并非中國(guó)獨(dú)有，在美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)、馬來西亞等國(guó)家和地區(qū)都存在，是與現(xiàn)房銷售并存的一種住宅銷售方式。

    但是，在這個(gè)制度的具體操作模式上，我國(guó)與其他國(guó)家和地區(qū)完全不一樣。

    在香港，購(gòu)房者只需要支付所買住宅全價(jià)款5%～10%的定金。日本的購(gòu)房者只需要支付10%的定金。韓國(guó)購(gòu)房者支付全房?jī)r(jià)款的20%~30%，且可以在一年內(nèi)分期支付。美國(guó)通常是支付1萬(wàn)元定金。剩下的房款等到交房的時(shí)候才結(jié)清。

    不僅如此，對(duì)開發(fā)商收到的預(yù)售款也有嚴(yán)格監(jiān)管。比如在香港，預(yù)售款收入與開發(fā)企業(yè)自有資金賬戶實(shí)施分離，銀行依據(jù)開發(fā)企業(yè)的工程進(jìn)度對(duì)預(yù)售款的使用和規(guī)模進(jìn)行審批。

    但在我國(guó)內(nèi)地，購(gòu)房者則需要一次性向開發(fā)商支付所有房款。開發(fā)商對(duì)預(yù)售款的使用缺少監(jiān)管。

    汪利娜告訴記者，我國(guó)的商品房預(yù)售制度安排讓預(yù)售成了開發(fā)商最重要的融資來源。最高時(shí)，定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款要占到開發(fā)商資金來源的49%。

    “這已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的房屋買賣行為或企業(yè)訂單式生產(chǎn)的營(yíng)銷策略的問題，而是中國(guó)特定市場(chǎng)環(huán)境下企業(yè)融資的一種選擇。”汪利娜說。

    是什么讓預(yù)售制在中國(guó)變成開發(fā)商的融資工具？

    在胡景暉看來，主要就是1998年我國(guó)開啟房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)開發(fā)商力量弱，資金實(shí)力不足，不借助這種方式很難打開房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    “當(dāng)年推出公房改革的時(shí)候，1萬(wàn)多元1套的房子大多數(shù)人都買不起，推出商品房后大家更買不起。”汪利娜說，開發(fā)商拿不到回款，資金壓力大，影響繼續(xù)開工建設(shè)，而國(guó)家當(dāng)時(shí)又特別缺房子。政策就向開發(fā)商進(jìn)行了傾斜。

    正是這種傾斜讓開發(fā)商在短短數(shù)年內(nèi)迅速發(fā)展壯大起來。“地方政府忙著跟開發(fā)商一起經(jīng)營(yíng)城市，對(duì)消費(fèi)者的關(guān)注更加少了。”汪利娜說。

    于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)通過這種變異的預(yù)售制轉(zhuǎn)向了消費(fèi)者和銀行。

    對(duì)于銀行來說，預(yù)售商品房中出現(xiàn)的“假按揭”、“一房多售”和“爛尾樓”都是巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，一些開發(fā)商挾預(yù)售款潛逃的事情也時(shí)有發(fā)生。

    “商品房與其他商品不同，許多建筑質(zhì)量問題只有到購(gòu)房者入住使用后才能逐漸發(fā)現(xiàn)?？傻劝l(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，商品房常常又過了保修期。”汪利娜說，這類曠日持久的法律官司，或由此誘發(fā)的銀行不良貸款率的上升，在許多城市都屢見不鮮。

    預(yù)售制到了該廢止的時(shí)候

    正是這種“變異”的商品房預(yù)售制導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上不誠(chéng)信行為比比皆是。近年來，有關(guān)商品房預(yù)售制的爭(zhēng)論從來就沒有停止過。今年還一度傳出要廢除商品房預(yù)售制度的消息。

    在汪利娜看來，這個(gè)制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質(zhì)量評(píng)價(jià)體系和質(zhì)量終身制度，完善網(wǎng)上交易平臺(tái)體系建設(shè)等。

    “最關(guān)鍵的就是要把游戲規(guī)則做好。”汪利娜說，法律層面如果強(qiáng)化了對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)，開發(fā)商就不敢在質(zhì)量、配套等問題上放松要求。在預(yù)售制度中，消費(fèi)者始終處在信息不對(duì)稱和相對(duì)弱勢(shì)的地位，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)是必須的。

    在汪利娜看來，預(yù)售制度的改革很難一步到位，但不能不改，可以逐漸提高標(biāo)準(zhǔn)。比如從現(xiàn)行的高層封頂后預(yù)售，逐步提高到完成外部裝修、內(nèi)部裝修或按完成全部工程百分比給予預(yù)售許可；要求企業(yè)提留質(zhì)量保證金；加快房地產(chǎn)企業(yè)征信制度建設(shè)等。

    “對(duì)那些無(wú)視預(yù)售合同不按期交房的開發(fā)企業(yè)，消費(fèi)者有權(quán)要求賠償，政府應(yīng)(對(duì)這些企業(yè))給予處罰。”汪利娜說，相關(guān)法律一定要嚴(yán)格執(zhí)行。

    按照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，消費(fèi)者享有公平交易權(quán)和求償權(quán)。也就是說，當(dāng)消費(fèi)者購(gòu)買了名不符實(shí)的商品房時(shí)，有權(quán)拒絕履行房屋買賣合同，并要求開發(fā)商給予賠償。但在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者向開發(fā)商索賠基本不可能。

    應(yīng)該說，在現(xiàn)行商品房預(yù)售制度下，開發(fā)商獲得了快速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，與1998年時(shí)相比，現(xiàn)在開發(fā)商的實(shí)力已經(jīng)不可同日而語(yǔ)。

    “這么多年下來，很多開發(fā)商都上市了，融資渠道越來越多，開發(fā)商的利潤(rùn)率也很高。”胡景暉說，目前已經(jīng)具備了對(duì)預(yù)售制叫停的條件。于情于理，取消預(yù)售制都是有利于行業(yè)發(fā)展的。

    不過，胡景暉認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是供不應(yīng)求的格局，潛在的需求量很大。如果突然廢止預(yù)售制，可能會(huì)導(dǎo)致短期供應(yīng)量不足、價(jià)格上漲的局面。廢止這個(gè)制度，需要更多的準(zhǔn)備。

    多年以來，劉俊海一直認(rèn)為預(yù)售制是房地產(chǎn)市場(chǎng)的萬(wàn)惡之源，按照他的設(shè)想，這個(gè)制度早就該廢止了。

    “當(dāng)年選擇這種制度是效率優(yōu)先觀念的體現(xiàn)，GDP上去了，消費(fèi)者的利益卻被忽視了。”劉俊海說，這個(gè)制度設(shè)計(jì)讓開發(fā)商空手套白狼，造成了大量的腐敗行為?，F(xiàn)在正是改革的好時(shí)機(jī)。