“搶地潮”再現(xiàn) 土地市場(chǎng)局部升溫

　　局部土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫跡象。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)顯示，8月以來不足45天內(nèi)，萬科共計(jì)新增17宗土地，平均不到3天就拍得一 宗 。 另 外 ， 從 拿 地 資 金 方面，萬科、華潤(rùn)、招商三企業(yè)分別拿出134億元、54億元、45億元用于土地儲(chǔ)備，近一個(gè)半月的耗資量均已超過今年1至7月份的總額。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著幾個(gè)月來的成交量上漲，開發(fā)商資金壓力明顯改觀，在開發(fā)商資金緩解背景下，加之地方推地力度加大且優(yōu)質(zhì)地塊增多促使局部土地市場(chǎng)加速升溫。專家預(yù)計(jì)，后半段土地市場(chǎng)仍會(huì)維持較高熱情，一方面房企加大儲(chǔ)地力度，另一方面，地方政府也需要通過土地出讓來換取財(cái)政收入。

　　市場(chǎng)

　　年內(nèi)首現(xiàn)集體“搶地潮”

　　8月以來，大型房企年內(nèi)首現(xiàn)集體搶地潮，龍頭房企集中拿地現(xiàn)象更為明顯。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，保利、萬科、龍湖、華潤(rùn)等10家龍頭房企，年內(nèi)置地金額已達(dá)820億元。進(jìn)入9月以后，萬科地產(chǎn)、恒大、華潤(rùn)三家拿地金額共計(jì)95億元。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，8月以來的拿地?zé)岢笔亲?011年“新國(guó)八條”調(diào)控政策以來，大型房企首次大規(guī)模儲(chǔ)備土地。他認(rèn)為，對(duì)房企而言，在經(jīng)歷了近20個(gè)月的持續(xù)去庫存化后，使儲(chǔ)地大戶們也無地開發(fā)。因此，各房企拿地補(bǔ)倉迫在眉睫。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在住宅交易回暖的背景下，房企資金回收較為明顯，資金面大大改觀。另外，庫存減少，需求不減，房企對(duì)后市的預(yù)期與上半年相比也產(chǎn)生了較大的變化，加大了拿地積極性。

　　“雖然房企拿地增加，但是拿地行為依然理性。在近期上海、石家莊和合肥等地的熱門地塊出讓中，多個(gè)標(biāo)桿房企參與競(jìng)拍，但在溢價(jià)率明顯升高后即放棄競(jìng)拍。”常清稱，房企更多的是按照開發(fā)節(jié)奏補(bǔ)充庫存，并未出現(xiàn)2009年至2010年的非理性搶地現(xiàn)象。

　　的確，土地市場(chǎng)熱銷僅是部分地區(qū)與個(gè)別項(xiàng)目。24日，中指院發(fā)布9月17日至23日土地市場(chǎng)交易情報(bào)，監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量小幅上漲，但成交量下滑。數(shù)據(jù)顯示，本周監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市共推出各類土地129宗，較上周增加21宗，推出面積554萬平方米，較上周增加24萬平方米，推出量環(huán)比增加5%，但成交方面，成交各類土地57宗，較上周減少12宗，成交面積213萬平方米，較上周減少85萬平方米，成交量環(huán)比減少29%。

　　一線城市方面，本周一線城市共推出土地42宗，較上周增加13宗，推出土地面積212萬平方米，較上周增加70萬平方米；而成交與前一周持平。二線城市方面，推出面積以及成交均有小幅下降。數(shù)據(jù)顯示，二線城市中11個(gè)城市共推出土地87宗，較上周增加8宗，推出面積342萬平方米，較上周減少46萬平方米，環(huán)比減少12%。與此同時(shí)，成交土地32宗，較上周減少12宗，成交面積150萬平方米，較上周減少36萬平方米，環(huán)比減少19%。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)于房企來說，利潤(rùn)能否最大化是其拿地最根本條件。因此，在土地市場(chǎng)價(jià)格較為穩(wěn)定的背景下，房企多會(huì)選擇較好地區(qū)的較熱門地塊，一旦超出預(yù)想價(jià)格，便會(huì)放棄購買。

　　動(dòng)因

　　地方加快推地力度

　　“房企拿地升溫最主要的原因是在對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期改變的背景下，銷售出現(xiàn)回暖，資金鏈壓力減小，與此同時(shí)，地方推地力度加大，優(yōu)質(zhì)地塊增多。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。

　　的確，在8月下旬地方政府集中推地之后，近日，全國(guó)10余城市再次密集出讓。合肥繼9月19日以19.27億成功出讓5宗地塊后，20日再出讓總面積達(dá)565畝的4宗地塊。石家莊也同一天出讓6宗土地，其中出讓的042號(hào)地塊更是以溢價(jià)率41 .7%，比起始價(jià)11.5億元足足高出4.8億元成交。

　　而北京更甚，北京20日掛牌出售4宗地塊，總出讓金達(dá)38.43億元。其中，通州市臺(tái)湖鎮(zhèn)104、109地塊分別以溢價(jià)率88.3%和112.9%競(jìng)出。北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)河西區(qū)x83與x86地塊的溢價(jià)率也達(dá)38.6%。另外，9月24日，金融街控股以34.2477億元競(jìng)得被外界預(yù)測(cè)為雙料地王的北京市西城區(qū)月壇南街地塊三商業(yè)金融用地和體育用地項(xiàng)目地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，折合樓面價(jià)30428.9元/平方米。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，從最近全國(guó)主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場(chǎng)回暖的跡象出現(xiàn)，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場(chǎng)以及整體市場(chǎng)購房者的預(yù)期。另外，最近上市成交的地塊很多都為之前流拍地塊，再次上市反而獲得了高溢價(jià)，也可見整體土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的升溫跡象。

　　“地方政府上半年住宅用地成交占全年不到30%，而年度計(jì)劃如果完不成，將會(huì)影響下一年度指標(biāo)，因此，下半年對(duì)于各個(gè)地方來說，推地壓力的確較為明顯。另外，如果價(jià)格上不去，還會(huì)對(duì)財(cái)政有部分影響。”陳國(guó)強(qiáng)說。

　　事實(shí)上，樓市調(diào)控導(dǎo)致各地土地收入銳減。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，累計(jì)前7月，13個(gè)主要城市的土地出讓金合計(jì)為1 9 4 6 .3億 ，同 比 去 年 同 期 的3478.17億下調(diào)44%，在主要的13個(gè)城市中，土地出讓金前7月無一上漲，全部下調(diào)，其中北京等城市下調(diào)幅度均過半。

　　此外，財(cái)政部日前公布了上半年全國(guó)政府性基金收支情況，其中受土地出讓成交額大幅下降影響，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。

　　預(yù)判

　　土地市場(chǎng)仍會(huì)維持熱度

　　在連續(xù)多日高成交后，管理層面已注意到土地市場(chǎng)已現(xiàn)回暖跡象。9月21日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心突然叫停位于大興區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)的10宗土地地塊。北京市土地整理儲(chǔ)備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，暫停這10塊地的出讓，主要是為了貫徹落實(shí)國(guó)土資源部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。市土地整理儲(chǔ)備中心表示，方案調(diào)整后將重新掛牌出讓。

　　“地塊升溫趨勢(shì)已經(jīng)形成，在目前市場(chǎng)情況下，經(jīng)營(yíng)性土地市場(chǎng)在開發(fā)商資金緩解下，明顯交易升溫，溢價(jià)率、成交價(jià)格相比調(diào)控初均明顯回暖。另外，土地價(jià)格的上行不僅代表了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，更可能會(huì)影響購房者對(duì)市場(chǎng)的判斷，甚至?xí)绊懽罱{(diào)控政策的效果。”張大偉說。

　　他同時(shí)表示，管理層面正因?yàn)榭吹酵恋厥袌?chǎng)活躍對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響的重要性，才會(huì)選擇暫停地塊出讓，暫時(shí)為土地市場(chǎng)降溫。

　　近日，中央層面再次釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，盡管不少城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)微漲，但多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比仍為下降。因此，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件。

　　對(duì)于未來的政策走向，該負(fù)責(zé)人表示，將繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　與此同時(shí)，該負(fù)責(zé)人指出，要繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求。繼續(xù)強(qiáng)化住房稅收政策的執(zhí)行和征管，進(jìn)一步完善應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房的稅收征管工作。加快推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍工作。同時(shí)，要加大住房用地供應(yīng)力度，增加普通商品住房供給。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，住建部的表態(tài)再次給業(yè)界釋放信號(hào)，即不允許放松調(diào)控，政策預(yù)案也在準(zhǔn)備之中。但是，這并不意味著政策會(huì)再一度收緊。

　　對(duì)于未來土地市場(chǎng)，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，后半段土地市場(chǎng)仍會(huì)維持較高熱情，一方面房企加大儲(chǔ)地力度，另一方面，地方政府也需要通過土地出讓來換取財(cái)政收入。

　　但是，陳國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，只有房企與地方政府在地塊位置與價(jià)格二者相互認(rèn)同之時(shí)，才會(huì)有較好的交易，如果地方政府一味抬高土地價(jià)格，房企將回到靜觀其變的狀態(tài)。而這樣帶來的后果是，由于住宅供應(yīng)數(shù)量減少，住宅價(jià)格又進(jìn)入新一輪的快速增長(zhǎng)。因此，為了加大土地有效供應(yīng)，又能控制住價(jià)格，他建議，地方政府也應(yīng)采取“以價(jià)換量”的形式帶來土地、財(cái)政的雙收。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，地方政府有賣地的需求，房企有買地的需求，二者相互呼應(yīng)，就出現(xiàn)了近兩月土地市場(chǎng)升溫的現(xiàn)象。但是，他同時(shí)指出，并不是所有房企都具備拿地條件，只是部分資金鏈緩解的房企開始拿地。