上海十一房展“難現(xiàn)大幅降價” 參展企業(yè)數(shù)量減兩成

    有開發(fā)商判斷，如果“十一”樓市人氣不足，或者整個10月成交不理想，11月份上海樓市或許會迎來一輪促銷。楊一早報資料

    被視作“申城樓市風(fēng)向標(biāo)”的“假日樓市-2012上海房地產(chǎn)秋季展示會”，定于10月3日至6日在上海展覽中心拉開帷幕。

    9月24日，主辦方之一的上海展覽中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“2012上海房地產(chǎn)秋季展示會”（下稱“十一”房展會）的展出面積為2.8萬平方米，共有約200家房企和代理機構(gòu)前來參展，其中包括恒大、萬科、綠地、保利、遠(yuǎn)洋、農(nóng)工商、三湘股份、長甲地產(chǎn)、同潤集團、鵬欣集團等品牌房企。

    相比此前的“五一”房展會，“十一”房展會的展出面積和參展商家數(shù)均有所下滑。其中，參展企業(yè)數(shù)量減少了20%。

    上海展覽中心相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，這是由多方面原因造成的。一方面，展覽中心的一樓部分區(qū)域在維修，導(dǎo)致展位面積減少；另一方面，市場不佳導(dǎo)致一些中小型企業(yè)未來參展。此外，去年以來住宅地塊供應(yīng)減少，導(dǎo)致新房供應(yīng)減少，也是不少企業(yè)未參展的原因。

    不過，“五一”房展會上龍頭房企紛紛缺席，而萬科、保利、綠地等龍頭房企此番齊齊出席。

    剛需樓盤唱主角

    剛需樓盤依然是本屆“十一”房展會的參展主力。

    嘉華（中國）投資有限公司副董事谷文勝昨日介紹，該公司此番參展的項目只有一個，即剛需項目嘉怡水岸，將推出120套房源，“因為剛需樓盤更能獲得看房者的青睞。”

    力推剛需項目的不止嘉華。

    據(jù)了解，金豐易居將帶來4個樓盤參展，包括小上海悅庭、美蘭湖中華園、莫奈莊園，以及虹梅菁典等。

    金豐易居-普潤地產(chǎn)副總經(jīng)理周華燕稱，小上海悅庭之類的剛需產(chǎn)品，此前銷售得較好，因此會加推房源，售價在1.4萬元/平方米。

    綠地此次參展項目眾多，包括位于嘉定的新里·崴廉公館，昆山的啟航社，奉賢海灣的綠地香頌，以及青浦的綠地新瑅香公館，總價在100萬元左右的公寓占多數(shù)。

    恒大則主推海上威尼斯項目。

    整個10月，剛需項目也是滬上樓市的推盤主力。

    據(jù)新浪樂居統(tǒng)計，截至9月21日，10月上海預(yù)計開盤的項目有33個，較9月減少了3個項目，但較7、8月份仍保持增長態(tài)勢。從產(chǎn)品類型看，10月上海樓市的預(yù)開盤項目仍以公寓住宅為主，占到預(yù)開盤總數(shù)的71%。

    四季度的定價依據(jù)

    雖然剛需唱主角，但愿意給出大幅度折扣的開發(fā)商并不多。

    周華燕稱，除了一些資金鏈特別緊張的企業(yè)，大部分企業(yè)都在收縮優(yōu)惠幅度。因此，不會在“十一”房展會上推出特別的優(yōu)惠。

    在周華燕看來，不少房企剛需項目的銷售任務(wù)差不多已經(jīng)完成，這些項目拿地時間多在2009年的地價高峰期，當(dāng)回籠了亟需的資金后，開發(fā)商沒有進(jìn)一步降價的動力。而高端產(chǎn)品，隨著調(diào)控預(yù)期再次收緊，也不是好的出貨時機。因此，10月份，大幅降價很難出現(xiàn)。

    谷文勝介紹，整個10月份，嘉怡水岸都會有9折優(yōu)惠，折后單價為1.5萬元/平方米。但谷文勝也坦言，折后單價和上一次開盤的單價也只便宜了幾百元，“主要還是持平。”

    寶華集團副總裁楊健同樣認(rèn)為，今年的“十一”房展會上，大幅度的優(yōu)惠可能很難出現(xiàn)。

    楊健進(jìn)一步說，剛需項目的購買群體對價格較為敏感，房展會一定會有多種形式的促銷，但實際的價格降幅還需比較后才能做出判斷。

    他預(yù)計，隨著調(diào)控預(yù)期的收緊，買賣雙方進(jìn)一步僵持，相信“十一”房展會將成為四季度開發(fā)商制定推盤和價格策略的依據(jù)。換言之，如果“十一”樓市人氣不足，或者整個10月成交不理想，11月份上海樓市或許會迎來一輪促銷，開發(fā)商要為年底回籠資金做準(zhǔn)備。

    開發(fā)商不抱太高期望

    事實上，開發(fā)商對于“房展會”現(xiàn)場的成交量，并不抱太高期望。

    谷文勝直言，房展會現(xiàn)場的成交量一向不會很大，但可以積累一定的人氣，預(yù)計效果和往年持平，不會出現(xiàn)大幅回暖。

    楊健亦稱，“十一”房展會主要是以推廣為主，現(xiàn)場成交量畢竟有限。今年該公司未參展，是因為公司短期內(nèi)沒有新推項目。

    對于參展效果，某不愿具名的大型房企高管稱，參展與否主要和是否推盤有關(guān)。房展會主要是積累點人氣，是否帶動成交還要看后期的營銷和市場狀況。

    相比之下，受訪業(yè)內(nèi)人士普遍更關(guān)注整個10月樓市的成交表現(xiàn)。

    楊健坦言，10月份的成交量更有看點，如果10月的成交量能突破90萬平方米，那么說明市場較好，沒有受到政策收緊的影響。如果成交量低于90萬平方米，甚至更低，則說明市場觀望情緒開始濃厚。進(jìn)入11月，部分企業(yè)可能會加快推盤力度。目前成交量時高時低，說明買賣雙方在博弈，很難判斷未來的走勢。

    周華燕也說，自二季度以來，上海樓市成交量逐月回暖，經(jīng)濟下行，一些改善型和高端置業(yè)需求抬頭，導(dǎo)致高價位樓盤成交出現(xiàn)一定回暖。但近期，房產(chǎn)稅等儲備政策屢被監(jiān)管層提及，政策面回暖預(yù)期落空，企業(yè)對市場重回謹(jǐn)慎態(tài)度。

    周華燕判斷，四季度，開發(fā)企業(yè)還是會跑量，但由于成本等因素的制約，價格不會出現(xiàn)大幅度下調(diào)。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉的觀點是，如果現(xiàn)行政策持續(xù)，到年底，樓市會呈現(xiàn)不溫不火的局面。鑒于買賣雙方都處于觀望的狀態(tài)，在政策明朗前，不會出現(xiàn)大幅度的優(yōu)惠。