存銷比重回“合理區(qū)間” 房?jī)r(jià)上漲箭在弦上？

    十大典型城市的樓市存銷比，在過去一年如同坐上了過山車。

    上海易居研究院提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的一份報(bào)告顯示，包括北上廣深在內(nèi)的十大城市8月份的新建商品住宅平均存銷比為9，即庫存只需9個(gè)月便可消化。這是近16個(gè)月來，存銷比首次進(jìn)入合理區(qū)間（6~9個(gè)月），而在今年年初，這一數(shù)值還在12個(gè)月以上的“過大區(qū)間”徘徊。

    市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，作為直接反映樓市冷暖的數(shù)據(jù)指標(biāo)，存銷比下降不僅表明樓市回暖，更暗示房?jī)r(jià)存在反彈的可能。

    回憶起年初樓市的低迷場(chǎng)景，在上海做了多年地產(chǎn)中介的孫先生記憶猶新。“那時(shí)候，一個(gè)多月都沒有開單，好幾次想換工作，我們是‘無底薪+提成’，沒有開單就意味著只能喝西北風(fēng)了。”他稱，“上個(gè)月，我一個(gè)人就賣掉6套房子。真是此一時(shí)，彼一時(shí)。”

    孫先生口中最困難的日子也就是樓市存銷比最大的時(shí)候。今年年初，十大城市的存銷比一度達(dá)到18個(gè)月的高位，而僅僅過去半年，這一數(shù)字已經(jīng)迅速降到9個(gè)月，并逼近6個(gè)月的“心理底線”。

    “如果沒有限購(gòu)，樓市存銷比在6左右，報(bào)復(fù)性反彈就會(huì)出現(xiàn)。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者稱，在調(diào)控的大背景下，投資性需求難以進(jìn)入樓市，因此，短期內(nèi)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能性不大，但房?jī)r(jià)上漲的壓力還是比較大的。

    易居發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2012年8月底，十大典型城市新建商品住宅庫存總量為5581萬平方米，同比增長(zhǎng)11.71%，環(huán)比下降1.22%；8月份，十大典型城市新建商品住宅存銷比為9。

    根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，存銷比的合理區(qū)間為6~9個(gè)月，偏小區(qū)間為3~6個(gè)月，偏大區(qū)間為9~12個(gè)月，過大區(qū)間為12個(gè)月以上。

    易居分析師對(duì)此認(rèn)為，一方面，去年商品住宅的新開工面積的持續(xù)下跌，導(dǎo)致今年1~8月的商品住宅供應(yīng)量下降；另一方面，受調(diào)控政策影響逐漸減弱，剛需和改善性需求逐步釋放，商品住宅成交上升，新建商品住宅的可售量持續(xù)下降。

    數(shù)據(jù)顯示，十大城市中，上海8月份新建商品住宅存銷比為12.3，北京為8.2，廣州為7.4，深圳為7.2?？梢?，一線城市中，除上海存銷比依然維持在高位外，其他三個(gè)城市的存銷比均較低，房?jī)r(jià)上漲壓力可見一斑。

    此外，杭州8月份的存銷比僅為5.7，據(jù)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至9月18日，杭州主城區(qū)今年已成交住宅26766套，是去年全年成交量的兩倍以上。26766套的住宅成交量也超過2010年全年的住宅成交量，僅次于2009年的51463套。

    易居發(fā)布的報(bào)告還認(rèn)為，未來幾個(gè)月，由于開發(fā)商年底回籠資金的要求，房企將加速推盤，從而增加供應(yīng)量。同時(shí)，積壓的購(gòu)房需求也逐步釋放，預(yù)計(jì)需求的增量依然大于供應(yīng)量，故存量還會(huì)繼續(xù)延續(xù)下跌趨勢(shì)。

    另一方面，商品房銷售面積將無懸念地繼續(xù)上升，預(yù)計(jì)四季度存銷比仍在合理區(qū)間徘徊，估計(jì)明年上半年會(huì)回落至偏小區(qū)間，屆時(shí)房?jī)r(jià)上漲的壓力將進(jìn)一步增大。

    “開發(fā)商也非常關(guān)心存銷比，如果這一數(shù)值持續(xù)下降，部分開發(fā)商就有可能‘捂盤惜售’，等待有可能到來的價(jià)格反彈。”張宏偉如是說。