近期銷售放緩 全國(guó)樓市庫(kù)存消化周期將被拉長(zhǎng)

    進(jìn)入9月以來，不少城市的樓市交易量走低，同期開盤量則居于高位，新建商品住宅庫(kù)存開始發(fā)生變化。據(jù)了解，一些熱點(diǎn)城市的新建商品住宅庫(kù)存已呈微增態(tài)勢(shì)，在銷售速度放緩的情況下，庫(kù)存的消化周期將拉長(zhǎng)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前多數(shù)城市的新建商品住宅庫(kù)存較為充足，一線城市的庫(kù)存壓力也有所緩解。但需要注意的是，如果未來購(gòu)房需求大量釋放，一線城市庫(kù)存面臨不足情況，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力也將凸顯。

    新房庫(kù)存緩慢攀升

    樓市“金九”并未如期而至。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至16日，本月全國(guó)主要的54個(gè)城市新建商品住宅簽約119581套，比上月同期下調(diào)11.6%，這也是近4個(gè)月同期的最低點(diǎn)。

    北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，9月1日-16日，北京僅成交新建商品住宅5187套，比8月同期下調(diào)21.6%。后續(xù)需求不足被認(rèn)為是成交量滑坡的主要原因。有分析人士表示，在“限購(gòu)令”的影響下，不少城市的剛性需求幾乎釋放殆盡，合理的改善型需求缺乏釋放渠道，造成后續(xù)成交量減少。

    與此同時(shí)，部分房企推盤的熱情卻并未減弱。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，9月1日-16日，北京共有18個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，釋放房源5866套。這一數(shù)據(jù)不僅遠(yuǎn)高于8月全月的新建商品住宅供應(yīng)量，同時(shí)也比9月同期的新建商品住宅成交量高出679套。

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，9、10月份的推盤量還將保持相對(duì)較大規(guī)模。按照該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)北京10月將有32個(gè)商品房項(xiàng)目入市。

    受此影響，近期北京的新房庫(kù)存已開始緩慢攀升。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至9月18日，住宅存量達(dá)到79612套，正在逼近8萬套的規(guī)模。而按9月以來的銷售速度，這部分庫(kù)存的消化周期將超過7個(gè)月，庫(kù)存不足的壓力較之前有所緩解。

    上述情況在其他部分城市也存在。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟向中國(guó)證券報(bào)記者表示，當(dāng)前一線城市的存貨去化周期多數(shù)為8-12個(gè)月，處于相對(duì)合理區(qū)間。若市場(chǎng)成交量不能有效放大，這些城市庫(kù)存不足的壓力將進(jìn)一步減緩。

    房?jī)r(jià)仍存上漲隱憂

    庫(kù)存量的大小決定著后市的供需形勢(shì)。按照陳晟的觀點(diǎn)，當(dāng)存貨去化周期大于6個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定。若這一指標(biāo)在6個(gè)月以下，房?jī)r(jià)將呈上漲態(tài)勢(shì)。

    除庫(kù)存量外，去化周期的長(zhǎng)短也與銷售速度有關(guān)。今年8月，北京新建商品住宅成交14525套，按照這一銷售速度，北京樓市庫(kù)存的去化周期僅為5個(gè)月。其他一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)城市也都面臨去化周期縮短的局面，這被認(rèn)為將給房?jī)r(jià)上漲帶來壓力。

    陳晟表示，不少二三線城市此前的土地供應(yīng)量大，近幾年的房屋建設(shè)規(guī)模也較大，市場(chǎng)潛在庫(kù)存較為充足。而一線城市的庫(kù)存不足壓力雖有所緩解，但庫(kù)存絕對(duì)量仍然處于低位。

    他認(rèn)為，一旦限購(gòu)、信貸等政策因素出現(xiàn)變化，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量回升，一線城市的現(xiàn)有庫(kù)存量將再次面臨較短的消化周期，房?jī)r(jià)上漲壓力也將凸顯。業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市可供開發(fā)土地面積、在建商品房面積、可售商品房套數(shù)等指標(biāo)，目前都處于低位。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.06%，漲幅明顯收窄。有觀點(diǎn)認(rèn)為，成交量下降是其主要原因。若未來改善型需求能夠得到有效釋放，房?jī)r(jià)很可能繼續(xù)保持上漲。

    值得注意的是，近幾年一線城市土地交易量不足，可能影響到后續(xù)供應(yīng)的推進(jìn)速度。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，2009年以來，北上廣深4個(gè)城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，廣州不到2200萬平方米，深圳則只有650萬平方米左右。

    按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，從土地成交到形成市場(chǎng)供應(yīng)，約需要1-2年的時(shí)間。普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，一線城市的土地供應(yīng)缺口已經(jīng)形成，房?jī)r(jià)在短期或長(zhǎng)期內(nèi)都存在較大上漲壓力。當(dāng)前應(yīng)增加土地有效供應(yīng)，并督察已供土地的開發(fā)，從而盡快補(bǔ)充市場(chǎng)庫(kù)存。