房價下跌 杭州開發(fā)商如跌包換的承諾成了一場鬧劇

    讓購房者最忌憚的是什么？相信很多購房者都會說，怕價格下跌。如果開發(fā)商能保證，未來房子跌價了可以無條件換房，估計這購房吸引力就大了去了。

    在余杭崇賢買了城建·錦昌年華的十多戶業(yè)主以為自己也碰上了“如跌包換”這樣的好事，不過開發(fā)商卻說，客戶理解錯了，他們的“換房保障承諾”活動是針對以前的客戶，后面買的客戶不能享受。

    “換房保障承諾”打動了購房者

    2011年，余先生看中了地處余杭崇賢的錦昌年華，當時的價格在每平方米10000元左右，余先生覺得價格挺合適，于是準備下單。

    買房子畢竟是件大事，在下單之前，余先生上網(wǎng)做了不少功課，看到某網(wǎng)站有這家開發(fā)商“換房保障承諾”的廣告，廣告上說，只要認購了任一房產(chǎn)品，如果房價跌了，交房前可以當時的價格任意換購一套未售及未預(yù)定的住宅或商鋪。余先生專門跑了一趟售樓部去問銷售員，“他們說，的確有這個活動。”

    余先生最后選定了一套約100平方米的房子，總價約110萬元，交房時間是在2013年1月。在簽合同的時候，余先生發(fā)現(xiàn)，對方?jīng)]有把“換房保障承諾”這點寫進合同，對此，余先生也提出了疑問，可是看著銷售員如此信誓旦旦，自己也就稀里糊涂地被應(yīng)付了過去。簽完合同后，余先生按約定支付了首付款并辦理了按揭手續(xù)。

    余先生覺得，這下可以安心了，房價不跌最好，跌了也不用自己來負責，等于上了一道保險。

    誰知道剛過了一年多，今年5月份，余先生和其他業(yè)主得知，錦昌年華的開發(fā)商對該樓盤大幅降價，同類型的房屋單價下降到每平方米7500元。如此大幅度的下調(diào)讓余先生以及其他一起買房的業(yè)主可受不了了，于是一起要求開發(fā)商履行當初的承諾，要么換一套面積更大的房子，要么補償差價。

    開發(fā)商不認，11戶業(yè)主起訴到法院

    “找到開發(fā)商后，開發(fā)商卻說，這房子換不來，因為我們這些業(yè)主不在活動范圍之內(nèi)。”余先生說，當時開發(fā)商給出的理由是，“換房保障承諾”廣告針對的房源是一期1~4幢，而余先生他們買的是二期房源，根本不在范圍之內(nèi)。

    余先生有些納悶，回去又把開發(fā)商的廣告翻了出來，“上面根本沒有寫針對的是哪些房源，哪怕直到今年上半年，我還從網(wǎng)站上看到同樣的活動，同樣也沒有標明活動期限。”既然沒有活動期限，自己買房時又得到過銷售員的口頭確認，余先生覺得，開發(fā)商這是在推卸責任，“如果開發(fā)商沒有說過這樣的換房保障，我也認了，畢竟現(xiàn)在樓市行情不好，不過既然說出來了就必須做到。”

    于是，余先生和其他10位業(yè)主一起，將開發(fā)商告上了法庭，9月初，余杭區(qū)人民法院塘棲法庭正式開庭，但沒有當庭宣判。

    記者和錦昌年華的開發(fā)商取得了聯(lián)系。對方表示，拒絕接受一切采訪。

    “2012年時這個換房保障廣告依然存在于各大網(wǎng)站上，這就給購房者們傳達了一個錯誤的信息。”浙江澤鴻律師事務(wù)所的史慧鋒律師表示，“而房產(chǎn)公司都有相應(yīng)的營銷部門，這么多的廣告他們不可能不知道，退一萬步講，開發(fā)商至少有誤導(dǎo)消費者的責任。”

    廣告究竟可否被視為購房要約

    業(yè)主們說，開發(fā)商認為，是因為房價下跌了之后購房者在故意找茬。在去討要說法的過程中，開發(fā)商的一位相關(guān)負責人也曾表示，這些上訴的業(yè)主，要求跟5月份折后7500多元/平方米的價格相比來補償，而小區(qū)現(xiàn)在的在售價格已經(jīng)有9000多元/平方米了，為什么他們不拿現(xiàn)在的價格來做對比？更重要的是，這些業(yè)主沒有簽過補充協(xié)議，當初他們買房時就應(yīng)該知道，是不可能參加換房保障的活動。

    而業(yè)主這一方則認為，在5月份發(fā)現(xiàn)價格下跌后就去主張過自己的權(quán)利，只是開發(fā)商一直拖著沒給解決而已，而且這個換房保障沒有規(guī)定截止時間，那么什么時候買房都應(yīng)該算在內(nèi)。

    矛盾的焦點也在這兒。對于這11戶沒有簽訂過換房保障協(xié)議的業(yè)主來說，這個廣告效力該如何判斷？

    史慧鋒律師表示，2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過的一個《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第三條就有對這一問題的解釋商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

    “所以我們認為，業(yè)主雖然沒有在購房合同中簽訂換房保障承諾，但是這個廣告的效力依然是有效的。”史慧鋒律師說。

    搞過價格承諾的，還有這些樓盤

    現(xiàn)狀：無人退房

    換房保障承諾，這樣的活動在杭城樓市里并不陌生，在2008年9月，金成集團就曾推出過類似的活動。當時金成給出的承諾是：江南春城從2008年9月10日至9月16日限量推出“教育新城5周年無憂置業(yè)計劃”特別活動周，活動期內(nèi)購買金成集團旗下樓盤指定房源的客戶，可享受3年無理由退房保障。同時，“三年30%增值計劃”將作為補充協(xié)議寫入購房合同中，參與活動的房源有100套，包括閑林山水50套、竹海水韻10套、庭院深深40套。

    金成房產(chǎn)集團營銷總監(jiān)姚遠表示，當年所有參與活動的客戶，都簽了一份補充協(xié)議，如果房價真的跌了，集團旗下的二手房公司會把這些房子回購。不過從目前的價格來看，這100套房子的業(yè)主沒有一個提出退房，“當時的價格在6000多元/平方米，現(xiàn)在的價格在12000多元/平方米，怎么會有業(yè)主要退房呢？”

    名城公館，2011年曾推出無理由退房

    現(xiàn)狀：幾天之后被叫停

    2011年10月，位于橋西的名城公館曾推出“無理由退房”活動。開發(fā)商表示，活動將針對名城公館即將開盤的150套房源來進行，活動時間從開盤之日起60天內(nèi)舉行。參加活動的客戶，可在交房前6個月的10天內(nèi)，即2013年6月1日至2013年6月10日，提出“無理由退房”申請，按《無理由退房協(xié)議》的約定辦理退房手續(xù)。

    退房細則也明確規(guī)定，退房退的是購房款，而除房款以外的其他成本及支出，包括在辦理按揭貸款及退房手續(xù)過程中產(chǎn)生的所有相關(guān)費用，開發(fā)商不予承擔。

    不過活動一推出之后隨即被叫停。相關(guān)部門表示，簽合同是要到房管部門備案，要撤銷合同，也要牽扯很多環(huán)節(jié)，并不像開發(fā)商所說的“無理由”就可以退房。

    “如跌包換”可以休矣

    行情不好的時候，開發(fā)商絞盡腦汁想對策，似乎，什么對策都沒有“如跌包換”來得更有效。

    “這個事情應(yīng)該一分為二的來看。”一位業(yè)內(nèi)資深人士認為，一方面房子就是一個商品，既然是商品就一定有漲跌，買車、買家電、買手機都會碰上價格波動的事情，購房者為什么要開發(fā)商保證房子只漲不跌？而另一方面，開發(fā)商也不是真心想搞這樣的活動，這畢竟不屬于市場經(jīng)濟，幾年后的市場，誰敢保證呢？

    一家曾經(jīng)也搞過類似活動的開發(fā)商私下表示，雖然當時也在媒體上大張旗鼓地搞過宣傳，不過在實際操作中，基本上不要求銷售員主動推薦這個“如跌包換”的活動，“基本上沒有一個客戶簽過補充協(xié)議。”這位負責人說，這個活動就像是一顆定時炸彈，真擔心有客戶到時候以此找上門來。

    既然解決不了房價下跌的實際問題，又搬起石頭砸了自己的腳，干嘛要做這吃力不討好的“如跌包換”呢？要在價格上動腦筋，倒不如實實在在降個價，把性價比做得更高！