新盤“熱銷”真相調(diào)查：假售謦很普遍 熱銷可定制

　　一直以來，樓市“熱銷”背后的真相總是撲朔迷離。有購房者反映，一些樓盤開盤當天就對外宣稱售謦，可半個多月過去了，透明售房網(wǎng)上顯示，這些樓盤還有不少房子處于可售狀態(tài)。

　　其實，開發(fā)商“開盤熱銷”的說辭，總是真假參半。今年早些時候，受降價促動，確實有很多樓盤在開盤時賣得不錯。但8月以來，隨著價格回漲，成交下滑，“開盤熱銷”的含金量，就大打折扣了。

　　記者仔細查看了最近的開盤情況、目前的銷售情況，發(fā)現(xiàn)不僅“假售謦”的現(xiàn)象很普遍，許多曾宣稱去化8成以上的樓盤，賣得其實也沒那么好。

　　“熱銷”的真相

　　據(jù)記者統(tǒng)計，8月份以來，杭州總共50余個項目開盤，其中，有逾20個項目在開盤當天宣稱去化8成以上，5個項目自稱售謦。

　　一般來說，開發(fā)商所稱的開盤去化率都是根據(jù)預定情況來測定的，不會立刻體現(xiàn)在實際成交數(shù)據(jù)上。但根據(jù)有關規(guī)定，從預定到簽約的期限是15天，所以，開盤15天后，簽約量就基本能夠反映開盤當天的“熱度”了。

　　依此判斷，再比照透明售房網(wǎng)上的成交數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)最近一個多月的“開盤熱銷”水分真的很大。

　　例如，8月21日，下沙大學城北某樓盤新推8號樓，198套房源，當天對外透露的信息是基本售謦，可截至昨天中午11點，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤的這批房源，僅簽約了156套，銷售率為78%。

　　這還是一個賣得相對不錯的樓盤。實際上，8月以來，真正售謦的一個也沒有。

　　而許多樓盤開盤當天透露的“去化8成以上”的說法，同樣很不靠譜。記者注意到，近期僅金帝海珀、良渚文化村的探梅里、柳映坊等寥寥幾個項目簽約率越過了這道門檻。未能兌現(xiàn)熱銷豪言的項目則多達十幾個。

　　例如，位于九堡的悅麒美寓曾于9月2日推出11號樓，158套房源，當天透露的信息是去化95%，但截至昨天，這批房源僅簽約了89套，真實銷售率為56%。

　　另一個比較惹眼的案例是市中心樓盤新華園。該項目因為地段好，單價貴，一直廣受關注，開盤前，就有不少網(wǎng)友開貼預測過它的銷售情況。

　　9月8日，新華園首次推出6號樓，共75套房源，中間套147平方米三室兩廳兩衛(wèi)，邊套為196平方米四室兩廳三衛(wèi)，為毛坯交付，據(jù)工作人員稱均價在40000元/平米左右。

　　開發(fā)商統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示當日預定量65套，去化率85%。按透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，該項目開盤數(shù)天后，才開始零星出現(xiàn)成交，截至昨天中午，僅簽約13套，實際銷售率僅17%。

　　當然，新華園開盤不足15天，未來幾天，可能仍會有部分預定客戶簽約。不過，從最近的簽約效率來看，要達到其當初統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的85%的去化率，還是比較困難的。

　　樓盤開盤時間推盤量開發(fā)商提供當天去化實際成交銷售率

　　耀達·金鼎陽光8月18日4號樓共100多套近8成13 12%

　　麗晶灣9月1日6號樓80余套全部售罄41 50%

　　贊成·香頌9月2日藕香居5、6號樓共224套8成87 39%

　　悅麒美寓9月2日11號樓158套預定95% 89 56%

　　德信·北海公園9月2日“悅瀾”4號樓180余套8成78 43%

　　新華園9月8日6號樓75套85% 13 17%

　　以上為部分成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)，實際成交數(shù)據(jù)采集自透明售房網(wǎng)，時間截至9月19日
樓市的“8成慣例”

　　實際上，開盤當天開發(fā)商宣稱的去化率與后來的實際成交情況不符，這種現(xiàn)象在杭州樓市已有傳統(tǒng)。

　　并且，假熱銷的泛濫情況，還會隨著市場人氣波動。在2009年，或者今年五六月份，行情火爆，許多樓盤開盤當天都對外稱售謦，或者去化八九成，那時，開發(fā)商給出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還是比較可靠的，也確實反映出了房源的緊俏。

　　而在行情相對低迷的2011年，或者已出現(xiàn)疲態(tài)的現(xiàn)在，“開盤熱銷”的水分就比較大了。

　　另外，這種現(xiàn)象也不是杭州獨有，在百度上搜索關鍵詞“假熱銷”，可以發(fā)現(xiàn)，不少外地的媒體也都就當?shù)氐氖袌鲎鬟^相關報道。

　　出現(xiàn)假熱銷，原因是多方面的。比如，客戶可能因為個人時間安排的問題，不能及時簽約。遇到這種情況，開發(fā)商往往會建議，或幫助客戶連續(xù)預定，保留房源，在恰當?shù)臅r候簽約。

　　另據(jù)悅麒美寓營銷總監(jiān)崔有方介紹說：“房屋銷售都有一個預定轉(zhuǎn)成交的過程?，F(xiàn)在，我們之前開盤的房源已經(jīng)基本售罄了。但是由于我們有不少外地客戶，他們辦理銀行貸款和房管局購房資格審查等原因，可能需要一定時間。”

　　此外，也有開發(fā)商表示，在這個預定轉(zhuǎn)成交的過程中，也存在諸如客戶臨時變卦或者銀行貸款無法審批通過等變數(shù)。

　　不過，除客觀原因外，很多時候，假熱銷與開發(fā)商人為地操縱也不無關系。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商意圖通過熱銷的消息來傳達出產(chǎn)品受追捧，緊俏的信息。所以，很多開發(fā)商都喜歡制造熱銷假象。

　　某院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東指出：“其實，開發(fā)商宣稱的開盤熱銷8成是一個慣例，不管樓市好不好。”
捂盤惜售制造熱銷

　　除了對外宣稱熱銷，目前，杭州開發(fā)商還有兩個值得注意的習慣：捂盤和擠牙膏式開盤。

　　根據(jù)相關規(guī)定，開發(fā)商在領取預售證3天內(nèi)，所涉及房源必須公開銷售。另外，體量大于3萬平方米的項目，每次開盤推房量都要大于3萬平方米。

　　可是，目前的杭州樓市，這兩項規(guī)定幾乎已沒人理會。違反規(guī)定的樓盤，比比皆是。

　　例如，上面提到的悅麒美寓，9月2日推出的那批房源，其預售證早在去年12月11日就已領出，相當于捂了9個月才賣。

　　另據(jù)預售證信息顯示，該預售證對應的可售房源共3幢，總面積為4.4萬平方米，本來，這個數(shù)據(jù)是符合“3萬平方米”門檻的，可開發(fā)商將這批房源分批開盤，9月2日所推的11號樓，建筑面積遠低于3萬平方米。

　　此外，新華園首次推出的6號樓，總面積僅1.3萬平方米，不足“3萬平方米”的一半。而其領取預售證是在9月2日，以9月8日的推盤時間來看，也存在捂盤情況。

　　當初，政府出臺這兩項規(guī)定，本意是為了防止開發(fā)商隨意漲價。不過，在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商捂盤和擠牙膏式地推房，可能更多地是為了實現(xiàn)開盤熱銷。

　　“現(xiàn)在開發(fā)商捂盤惜售也是無奈之舉。”曹旭東說，“把房源分批銷售的確容易取得較好的去化成績。”

　　一般來說，樓盤在開盤之前，會先經(jīng)過蓄客，什么時候開，推多少房源，都是根據(jù)蓄客情況而定的，如果蓄客不足，那就調(diào)整開盤時間，或者縮減開盤量，這樣的話，開盤當天就能夠取得比較好的去化成績了。

　　另有業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商希望能在開盤時取得好成績，這種訴求本來無可厚非，但是應該以不違背政策為前提。