義烏全國(guó)地王未“領(lǐng)證”先銷(xiāo)售 地方政府被疑“托市”

    去年8月，浙江金華義烏市產(chǎn)生住宅用地全國(guó)總價(jià)地王。但該地塊的出讓金目前已逾期，迄今拖欠37.1億元。但開(kāi)發(fā)商義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下簡(jiǎn)稱現(xiàn)代房產(chǎn)）卻自6月進(jìn)場(chǎng)施工，建筑已出地面1層。

    早報(bào)記者昨天從義烏市國(guó)土資源局獲悉，包括全國(guó)地王在內(nèi)，義烏至少有4塊地存在同樣情況，共拖欠出讓金60多億元。

    這些項(xiàng)目雖然沒(méi)有取得預(yù)售證，也未繳清土地出讓金，但已開(kāi)始銷(xiāo)售，且進(jìn)場(chǎng)施工，有些項(xiàng)目甚至已結(jié)頂。眼皮底下的違規(guī)行為，并未被國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)制止。再加上今年以來(lái)，義烏限購(gòu)政策因到期未出新政致“真空”7個(gè)月等情況，此次土地違規(guī)現(xiàn)象的集中出現(xiàn)，被疑為地方政府默認(rèn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)，意圖托市。

    “開(kāi)工是想壓縮成本”

    未獲得預(yù)售證的樓盤(pán)，不能進(jìn)行銷(xiāo)售備案，存在一房多賣(mài)的危險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)商出售這樣的項(xiàng)目，是在進(jìn)行違法交易，所以跟購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房協(xié)議也不受法律保護(hù)

    去年8月11日，經(jīng)過(guò)2小時(shí)251輪競(jìng)價(jià)，現(xiàn)代房產(chǎn)競(jìng)得義烏市區(qū)宅地“中心區(qū)07、08”地塊，規(guī)劃總建筑面積47.2萬(wàn)平方米。該地塊以72.19億元的成交價(jià)高出起拍價(jià)1倍有余，成為當(dāng)時(shí)住宅用地全國(guó)總價(jià)之王。

    10余天后，現(xiàn)代房產(chǎn)在報(bào)紙上刊登整版廣告，“中心區(qū)07、08”地塊被定義為“現(xiàn)代城”住宅項(xiàng)目。神奇的是，去年8月底，離拿地不到20天，早報(bào)記者在現(xiàn)代房產(chǎn)銷(xiāo)售展示中心暗訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代城在以2.88萬(wàn)元/平方米的均價(jià)銷(xiāo)售，若一次性付款，還可享受較大優(yōu)惠。然而，當(dāng)時(shí)該地塊連出讓金的首付款都未繳納，迄今都未取得預(yù)售許可證。按規(guī)定，50%的首付款必須在出讓40天內(nèi)支付，1年內(nèi)付清尾款；然后才可能交付土地，供現(xiàn)代房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

    早報(bào)記者日前在現(xiàn)代城工地看到，139509平方米的土地被分成A、B、C、D等片區(qū)建設(shè)，建筑體分為地下2層，地上30余層，目前已出地面1層，預(yù)計(jì)2014年竣工?，F(xiàn)代房產(chǎn)辦公室主任吳曉慶昨天告訴早報(bào)記者，現(xiàn)代城土地出讓金已逾期，尚有37.1億元未支付。目前公司資金緊張，暫時(shí)無(wú)力支付，但會(huì)盡快繳清土地出讓金。提前開(kāi)工，也是想壓縮成本。希望樓市回暖，盡快回籠資金。

    浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所主任戴和平表示，未獲得預(yù)售證的樓盤(pán)，不能進(jìn)行銷(xiāo)售備案，存在一房多賣(mài)的危險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)商出售這樣的項(xiàng)目，是在進(jìn)行違法交易，所以跟購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房協(xié)議也不受法律保護(hù)，一旦土地因出讓金逾期等問(wèn)題被收回，購(gòu)房者的利益將受損。

    “虧本售房回籠資金”

    義烏市國(guó)土局稱此前義烏從未出現(xiàn)土地出讓金拖欠現(xiàn)象，近期集中爆發(fā)，緣于宏觀調(diào)控下，樓市轉(zhuǎn)冷，開(kāi)發(fā)商資金回籠艱難，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市前景判斷失誤等所致

    2010-2011年，義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱，住宅、商住用地?zé)徜N(xiāo)，接連拍出高價(jià)，如2010年12月，城區(qū)北門(mén)街12號(hào)地塊經(jīng)700多次舉牌，以241.8%的溢價(jià)率成交，3.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)成為義烏歷史新高。

    早報(bào)記者從義烏市國(guó)土局獲悉，拖欠土地出讓金的4塊土地均為2010-2011年競(jìng)得的住宅、商住用地，除現(xiàn)代城和北門(mén)街12號(hào)地塊外，還有同為現(xiàn)代房產(chǎn)以24.6億元競(jìng)得的后宅商業(yè)配套中心地塊（現(xiàn)為“城北商業(yè)中心”項(xiàng)目），義烏中廈房地產(chǎn)公司以10.97億元競(jìng)得中興商業(yè)地塊（現(xiàn)為“中廈國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目）。這些項(xiàng)目大多只支付一半出讓金。其中現(xiàn)代房產(chǎn)的兩塊地，共拖欠近50億元；中興商業(yè)地塊的出讓金早在去年8月便應(yīng)付清。

    據(jù)了解，4個(gè)項(xiàng)目均存在違規(guī)銷(xiāo)售和施工，如至去年12月到期，但仍拖欠9億元土地款的北門(mén)街12號(hào)地塊，被開(kāi)發(fā)商義烏都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司打造成高端住宅“都市·中央公館”。銷(xiāo)售人員告訴早報(bào)記者，建筑已經(jīng)結(jié)頂，底層為商鋪，往上均為住宅，目前在售均價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米，一次性付款可享受8.5折，即3.49萬(wàn)元。項(xiàng)目暫時(shí)未取得預(yù)售證，購(gòu)房只要先期支付200萬(wàn)元，便可購(gòu)買(mǎi)意向戶型，開(kāi)發(fā)商會(huì)提供發(fā)票和蓋有財(cái)務(wù)章的協(xié)議，至年底領(lǐng)出預(yù)售證后簽署正式購(gòu)房合同。

    義烏市國(guó)土局副局長(zhǎng)虞鐵民表示，此前義烏從未出現(xiàn)土地出讓金拖欠現(xiàn)象，近期集中爆發(fā)，主要是宏觀調(diào)控下，樓市轉(zhuǎn)冷，開(kāi)發(fā)商資金回籠艱難，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市前景判斷失誤等所致。

    業(yè)內(nèi)人士表示，“都市·中央公館”的樓面價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，房屋保本售價(jià)應(yīng)不低于5萬(wàn)元/平方米，顯然開(kāi)發(fā)商是在虧本賣(mài)房。其目的跟其他3塊地違規(guī)售房一樣，是想盡快回籠資金，支付土地出讓金，盡快把樓造起來(lái)，兌現(xiàn)當(dāng)初賣(mài)房契約。“總不能卷錢(qián)跑人吧！”

    疑為地方政府“默認(rèn)”

    此次土地違規(guī)現(xiàn)象的集中爆發(fā)，同樣被部分人士懷疑為政府的默認(rèn)，以致開(kāi)發(fā)商可以先行施工，并在未取得預(yù)售證的情況下違規(guī)銷(xiāo)售

    去年下半年，義烏樓市迅速入冬，成交量和交易價(jià)格直線下滑，其寒意綿延至今。近幾個(gè)月，雖然杭州、寧波等浙江城市樓市開(kāi)始回暖，交易量急速增長(zhǎng)。“但義烏仍然不好，很多樓盤(pán)滯銷(xiāo)。”現(xiàn)代房產(chǎn)辦公室主任吳曉慶表示。今年，義烏城區(qū)出讓了約30宗土地，基本為工業(yè)、商服（金融）用地，沒(méi)有一宗住宅用地。

    去年3月，義烏出臺(tái)地方版限購(gòu)令《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施意見(jiàn)》，并注明限購(gòu)政策有效期至去年12月31日。但到期后并未延期，今年1-7月，義烏處于限購(gòu)“真空”狀態(tài)，引起全國(guó)關(guān)注，被指政府托市。此次土地違規(guī)現(xiàn)象的集中爆發(fā)，同樣被部分人士懷疑為政府的默認(rèn)，以致開(kāi)發(fā)商可以先行施工，并在未取得預(yù)售證的情況下違規(guī)銷(xiāo)售。

    虞鐵民在接受早報(bào)記者采訪時(shí)表示，市國(guó)土局對(duì)逾期土地均進(jìn)行過(guò)電話和書(shū)面催繳，目前沒(méi)有有效辦法回收拖欠的出讓金。至于是否會(huì)回收逾期土地，他避而不談，只表示按土地出讓合同處理，但對(duì)合同中關(guān)于出讓金逾期的處理規(guī)定，則表示“記不清楚了”。

    業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷清，項(xiàng)目難以轉(zhuǎn)手，政府若收回出讓金逾期土地，或會(huì)令其中的購(gòu)房者不安。在此矛盾下，靜候市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，回籠資金，在繳清出讓金的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)樓房竣工交付，或?yàn)閲?yán)酷現(xiàn)實(shí)下的一種無(wú)奈。