上海樓市成交持續(xù)低迷 業(yè)內(nèi)：不排除下半月降價(jià)

　　9月上海樓市成交量低迷的局面仍未明顯改觀。

　　金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心9月17日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周(9月10日-9月16日)上海市商品住宅成交面積為16.39萬(wàn)平方米，環(huán)比(較前周)下跌1.55%；成交均價(jià)為22757元/平方米，環(huán)比上漲9.37%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔稱，近兩周上海樓市成交量皆低于20萬(wàn)平方米，僅稍高于年內(nèi)周均成交水平，9月至今的成交量并未體現(xiàn)所謂的“金九”特質(zhì)。

　　在黃河滔看來(lái)，前期需求集中消化、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，以及近期監(jiān)管部門(mén)檢查限購(gòu)執(zhí)行情況，都導(dǎo)致了6月以來(lái)的這波成交高峰難以持續(xù)。

　　佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)稱，上海市商品住宅成交量為35.35萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)不及8月下半月的46.49萬(wàn)平方米，“這說(shuō)明在當(dāng)前調(diào)控背景下，季節(jié)因素已絕對(duì)讓位于價(jià)格因素。”

　　“高端住宅成交權(quán)重下滑”

　　中高端樓盤(pán)的價(jià)格“劣勢(shì)”顯露無(wú)遺。

　　“我們9月以來(lái)的成交量比8月同期少了一半。”一高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商稱，下半年還是希望能把剩余房源去化掉。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在還比較理性的，剛需盤(pán)大都低開(kāi)，但價(jià)格戰(zhàn)難以拉開(kāi)。

　　據(jù)另一高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商介紹，今年7、8月份成交比較好，9月反而不那么好了，“中高端需求釋放掉了一批，現(xiàn)在的客戶群體結(jié)構(gòu)主要是剛需?，F(xiàn)在預(yù)期房?jī)r(jià)漲的客戶不是很多，更多的客戶在等待政策變化，所以猶豫的時(shí)間比較久，想看清楚政策再買(mǎi)。”

　　克而瑞分析師楊晨青則提到，9月的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，中高端樓盤(pán)占比較高，所以整體去化速度較慢?，F(xiàn)在的降價(jià)樓盤(pán)少，而且降價(jià)幅度也小。個(gè)別樓盤(pán)收窄降價(jià)幅度后，就賣(mài)不動(dòng)了。

　　相比中高端市場(chǎng)，上周中低價(jià)位樓盤(pán)的成交量更為低迷。

　　黃志堅(jiān)說(shuō)，上周上海單價(jià)4萬(wàn)元以上的商品住宅成交量出現(xiàn)了低位反彈，而中低價(jià)位的成交量環(huán)比下滑。此消彼長(zhǎng)之下，上周房?jī)r(jià)有所上升。

　　不過(guò)，黃志堅(jiān)也強(qiáng)調(diào)，從8月下半月和9月上半月的總體情況看，滬上高端商品住宅的成交權(quán)重已顯著下滑，樓市基本回歸到了剛需和改善型需求占絕對(duì)主導(dǎo)的軌道上。

　　“僅少數(shù)樓盤(pán)明顯降價(jià)”

　　對(duì)于整個(gè)9月樓市，黃志堅(jiān)頗為悲觀。“從目前樓市運(yùn)行的態(tài)勢(shì)看，‘金九’已然難以形成，要超過(guò)6月102.07萬(wàn)平方米的成交量基本不可能。”黃志堅(jiān)說(shuō)，“金九銀十”會(huì)否成為“爛銅爛鐵”，取決于讓利項(xiàng)目的數(shù)量和讓利幅度的大小。

　　佑威提供的成交面積排行榜上，位列上周前兩位的長(zhǎng)泰東郊御園和小上海悅庭，讓利幅度均較大。

　　黃志堅(jiān)說(shuō)，這兩個(gè)樓盤(pán)均屬于剛需及改善型需求項(xiàng)目，本就受調(diào)控影響不大，再加上愿意大幅讓利，自然容易脫穎而出。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟的觀察，目前真正明顯降價(jià)的樓盤(pán)依然限于少數(shù)，大部分項(xiàng)目仍在按兵不動(dòng)，導(dǎo)致購(gòu)房者產(chǎn)生觀望情緒。而且，在寬松了一段時(shí)間后，各大銀行近期對(duì)房貸利率優(yōu)惠也有所收緊，這可能對(duì)剛需市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的抑制作用。

　　陸騎麟還說(shuō)，監(jiān)管部門(mén)開(kāi)展限購(gòu)執(zhí)行情況的檢查，也加深了購(gòu)房者對(duì)后期價(jià)格下調(diào)的預(yù)期。

　　“市場(chǎng)面本身沒(méi)好轉(zhuǎn)”

　　但開(kāi)發(fā)商眼下未必有以價(jià)換量的動(dòng)力。

　　“我們都沒(méi)什么利潤(rùn)率。我們這塊地成本很高，毛利偏薄，所以價(jià)格再往下降是不賺錢(qián)的。而且這個(gè)樓盤(pán)的量沒(méi)那么大，走低開(kāi)跑量也是行不通。”一大型房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人透露，該公司旗下一個(gè)高端別墅樓盤(pán)即將開(kāi)盤(pán)，準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售了，定價(jià)在8萬(wàn)元/平方米。

　　這位營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人抱怨，眼下市場(chǎng)大環(huán)境不好，經(jīng)濟(jì)面不樂(lè)觀，企業(yè)開(kāi)工量減少，“我感覺(jué)需求真的少了?，F(xiàn)在的市場(chǎng)是供應(yīng)引導(dǎo)需求，市場(chǎng)面本身并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。”

　　銷(xiāo)量好的房企也未必愿意降價(jià)。

　　一國(guó)企開(kāi)發(fā)商稱，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商差異化表現(xiàn)很明顯。供應(yīng)量是有的，開(kāi)發(fā)商的資金面還可以維持，所以價(jià)格不會(huì)有太多的讓步。樓市成交還是會(huì)持續(xù)穩(wěn)定，不會(huì)像2008年、2009年調(diào)控時(shí)那樣，出現(xiàn)大起大落。

　　據(jù)該國(guó)企開(kāi)發(fā)商稱，該公司旗下一個(gè)均價(jià)3萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)“賣(mài)得很好，還將加推”。但他也強(qiáng)調(diào)，對(duì)短期市場(chǎng)并不看好。

　　幾個(gè)大的剛需樓盤(pán)或9月底上市

　　話雖如此，也不排除部分趕業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商，在下半月調(diào)整定價(jià)策略。

　　黃志堅(jiān)分析，最近幾個(gè)月都存在下半月趕業(yè)績(jī)的情況，不排除部分開(kāi)發(fā)商在下半月降價(jià)，使成交量放大。

　　他的判斷是，9月上海市商品住宅成交量仍有機(jī)會(huì)超過(guò)8月的80.22萬(wàn)平方米，有可能和7月85.92萬(wàn)平方米的成交量相當(dāng)，但結(jié)果取決于開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略。

　　一個(gè)相對(duì)樂(lè)觀的信息是，上周末滬上多個(gè)剛需樓盤(pán)售樓處傳出了熱銷(xiāo)聲，部分樓盤(pán)的去化率接近九成。

　　楊晨青說(shuō)，到9月底，上海有幾個(gè)大的剛需樓盤(pán)會(huì)陸續(xù)上市，所以10月份剛需供應(yīng)會(huì)加大。

　　佑威數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品住宅新增供應(yīng)面積為18.70萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13.06%。