葉檀：中國(guó)是全球少數(shù)維持房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)體

    在八卦經(jīng)濟(jì)學(xué)中，樓的高度與女性的裙子長(zhǎng)度一樣，成為度量經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)。樓越高，經(jīng)濟(jì)崩潰的可能性越大，女性裙子越長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)越冷。

    目前中國(guó)的高樓數(shù)量之多，似乎已經(jīng)印證中國(guó)經(jīng)濟(jì)離坍塌不遠(yuǎn)，可業(yè)績(jī)不這么看。湖南長(zhǎng)沙望城區(qū)擬建設(shè)一座高達(dá)838米的摩天大樓"天空城市"，超過目前“世界第一高樓”迪拜塔10米。不僅長(zhǎng)沙，各地都在大興土木，除了軌道交通、污水處理站外，最醒目的就是林次櫛比的高樓大廈，以至于筆者到湘江、贛江、長(zhǎng)江邊上，常常產(chǎn)生時(shí)空倒錯(cuò)感，這些城市江邊建筑大同小異，甚至連樓盤的名稱都很像。

    據(jù)專業(yè)網(wǎng)站摩天城市網(wǎng)歷時(shí)半年的不完全統(tǒng)計(jì)，以美國(guó)"152米以上的建筑為摩天建筑"為標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)大陸現(xiàn)有摩天大樓350座，在建摩天大樓287座，規(guī)劃摩天大樓461座。如果一切順利，五年后中國(guó)摩天大樓的總數(shù)將超1000座，達(dá)到現(xiàn)今美國(guó)的4倍。

    筆者到長(zhǎng)沙時(shí)，當(dāng)?shù)嘏笥雅d奮地告知，很快世界第一高樓就會(huì)矗立在長(zhǎng)沙，所有人都在強(qiáng)調(diào)，比迪拜塔還高，由當(dāng)?shù)氐倪h(yuǎn)大企業(yè)建設(shè)。在很長(zhǎng)的時(shí)間里，作為中國(guó)重要商埠、米市的長(zhǎng)沙靜默不語(yǔ)，現(xiàn)在，這座城市終于要擁有一座全球第一的標(biāo)志型建筑了。人們表現(xiàn)得有些興奮，有些擔(dān)憂，有更多的自豪。

    高樓追求癥像政績(jī)追求癥一樣，不可克服。高樓已成為當(dāng)?shù)匕l(fā)展水平的象征，是發(fā)展中國(guó)家追趕式經(jīng)濟(jì)的圖騰，象征在任官員業(yè)績(jī)、企業(yè)家能力的直觀標(biāo)志。高樓一旦建成，容易被超越，各個(gè)城市難以掩飾內(nèi)心的焦慮，他們擔(dān)心本地的高樓只能獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷三兩月。在焦慮心態(tài)主導(dǎo)下，讓人難以逾越的“更高”目標(biāo)紛紛出爐。

    高樓經(jīng)濟(jì)常常成為經(jīng)濟(jì)的反向標(biāo)志，因?yàn)?ldquo;建筑熱是信貸過剩的一個(gè)信號(hào)”，香港巴克萊資本房地產(chǎn)調(diào)查主任安德魯·勞倫斯認(rèn)為，摩天大樓的建造與信貸寬松、土地價(jià)格飆升和過分的樂觀緊密相關(guān)；往往建筑完工之日，便是經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮衰退之時(shí)，這就是“勞倫斯魔咒”。巴克萊資本的研究表明，過去140年來，摩天大樓熱是標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)崩潰即將來臨的一個(gè)可靠的指標(biāo)。讓紐約的克萊斯勒和帝國(guó)大廈騰空而起的建筑熱，就發(fā)生在1929年的紐約股市崩盤和大蕭條前夕。

    政府是高樓熱情的始作俑者，高樓不僅可以成為城市象征，還能夠帶動(dòng)周邊的商業(yè)氣氛，讓周邊土地增值，可謂一舉數(shù)得。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，既然政府可以給予廉價(jià)土地、稅收優(yōu)惠、期房銷售、配建住宅項(xiàng)目等政策，何樂而不為？

    據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》今年5月31號(hào)披露，綠地集團(tuán)內(nèi)部一位人士表示，“做地標(biāo)性建筑不是我們想做的，而是政府想做。”當(dāng)?shù)卣疄檎?jī)工程心甘情愿支付隱性成本，鄭州市政府為了280米的綠地廣場(chǎng)，給予綠地包括土地出讓金等值金額獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)助，建成營(yíng)業(yè)之日起5至8年內(nèi)所交納的營(yíng)業(yè)稅、所得稅等值金額獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)助等。低廉的成本如同興奮劑，助漲了建樓熱情。綠地已經(jīng)把為地方政府建設(shè)超高層建筑作為重要的業(yè)務(wù)定位。該集團(tuán)的公開資料顯示，目前綠地建成和在建超高層城市地標(biāo)建筑達(dá)15幢，統(tǒng)一冠名為“綠地中心”。

    對(duì)中國(guó)城市化、對(duì)亞洲泡沫經(jīng)濟(jì)的信心，是支撐高樓經(jīng)濟(jì)的重要因素。當(dāng)記者把同樣的高樓魔咒問題拋給上海金融中心的締造者日本森稔株式會(huì)社的社長(zhǎng)森稔時(shí)，他根本不屑駁斥。森稔在日本東京市中心擁有100多處高回報(bào)率的建筑，用17年建造了日本的“香榭麗舍大街”，用14年完成了日本東京六本木新城，雖然承擔(dān)著72億美元債務(wù)的高負(fù)債，但東京核心地段的土地與商業(yè)物業(yè)租金，給了他足夠的底氣。

    后來者選擇性地遺忘了史玉柱巨人大廈的前車，轉(zhuǎn)而津津樂道于香港中環(huán)、上海陸家嘴、北京金融街的高租金回報(bào)率。人們相信，在各經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市的核心地段建設(shè)摩天大樓，必然會(huì)帶來一年10％以上的租金回報(bào)。如果資金鏈遭遇問題呢？沒關(guān)系，大不了出售部分物業(yè)回籠資金，反正——商業(yè)中心地帶的房地產(chǎn)只會(huì)上升不會(huì)下降。上海金茂大廈一度出現(xiàn)財(cái)政困難，而現(xiàn)在被證明是個(gè)好投資。

    城市化，人口，房地產(chǎn)特色，支撐了摩天大樓經(jīng)濟(jì)，中國(guó)能夠有遠(yuǎn)超美國(guó)的摩天大樓而不會(huì)出事。所有的人都在信奉這一點(diǎn)，在房地產(chǎn)泡沫崩潰之前，已經(jīng)成為一種不亞于魔咒的信仰。有一點(diǎn)可以肯定，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，雙輪驅(qū)動(dòng)，泡沫的增長(zhǎng)速度將更快，在全球多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格下行時(shí)，中國(guó)是少數(shù)不得不維持房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)體。