全國二手房成交量下滑 行業(yè)亂象亟待“修理”

    最近國內(nèi)二手房市場有點不“太平”，相比之前一直作為業(yè)內(nèi)目光焦點的新房市場，二手房市場的現(xiàn)狀引起了社會各界以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的廣泛關注。經(jīng)歷了幾個月的節(jié)節(jié)攀升后，8月全國的二手住宅成交量因為購房需求的萎縮而沖高回落，大幅下滑態(tài)勢明顯，而二手房交易中的一些亂象也因此浮出水面。

　二手房成交量下滑

    全國的二手房市場在經(jīng)歷了7月份的成交高點后，8月份盡顯疲態(tài)，成交量明顯下降。全國幾個主要城市都出現(xiàn)了集體跳水的情況。

    雖然7月份北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)去年2月份以來18個月新高，但8月份的沖高回落，使其出現(xiàn)了年內(nèi)首次降溫的情況。北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月份北京二手住宅網(wǎng)簽總量為14286套，與7月份相比跌幅高達16.6%。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份北京二手住宅成交均價為23490元/平方米，環(huán)比7月小幅上漲了1.1%，與去年8月份同期房價基本持平。

    而天津二手房8月交易日均成交量也比7月下降了2.6%，市場成交量增長的趨勢并未延續(xù)。天津市國土資源與房屋管理局公開數(shù)據(jù)顯示，8月天津市二手房共成交5696套，環(huán)比上漲1.8%；成交面積46.5萬平方米，環(huán)比上漲4%，成交均價8808元/平方米。由于8月天津二手房市場交易天數(shù)增加，因此成交總量與7月相比出現(xiàn)1.8%的微幅上漲，但是從交易日日均成交量來看，8月日均247套與7月的254套相比還是在下降了。

    上海二手房方面，據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月成交二手住宅16504套，環(huán)比減少14.7%，同比則出現(xiàn)75.6%的增幅。8月二手住宅的網(wǎng)簽均價環(huán)比下滑1%，至16616元/平方米。

   對于8月二手房市場降溫主要的原因就是現(xiàn)在的市場中存在著兩種截然相反的預期。

    “二手房買賣雙方已經(jīng)進入到了深度博弈期。”專業(yè)人士分析，樓市在經(jīng)過幾個月的回暖后，很多房主信心回升。強烈的看漲預期使得他們捂房惜售，不僅抬高房價，還不斷壓低議價空間。這使得購房者購房意愿降低，被迫重歸觀望。此外，就是8月1日開始執(zhí)行的二手房過戶新政，對于重復網(wǎng)簽要求嚴格，減少了很多為避稅而產(chǎn)生的“陰陽合同”。

    “目前二手房市場由于價格偏高使得消費者購房意愿下降。目前二手房市場主體是剛需和改善性需求購房人群，價格承受能力有限。”專業(yè)人士預計，整個9月份二手房成交量都不會有大幅上漲，價格也將保持穩(wěn)定。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，9、10月份新盤開盤量將十分可觀，供應的增加，將有利于房價的平穩(wěn)。此外，樓市有效需求不足，將使得部分著急出售的二手房業(yè)主再度調(diào)低房價預期，受此影響，二手房掛牌價和最終成交價都將回落。

　　二手房市場亂象叢生

    銷售市場動蕩的同時，二手房交易市場的一些潛規(guī)則也浮出了水面，亟待得到重視并得以整治。日前有媒體爆出，二手房源到了房屋中介報價竟被自動上漲了5萬元，而當事方則為知名房屋中介公司鏈家地產(chǎn)。

    原來，在北京潘家園附近的一家鏈家地產(chǎn)門店中，二手房主將自家房源掛牌時報價為200萬元，但當經(jīng)紀人將這套房源信息錄入系統(tǒng)后，掛牌價格就立馬上漲了5萬元。其實這種二手房中介吃差價的現(xiàn)象并非個案，經(jīng)常有戶主出售二手房時都會發(fā)現(xiàn)隨后公示出來的掛牌價格要高出自己的報價。

    “目前房地產(chǎn)中介市場可謂是亂象叢生，而這種亂象在二手房市場表現(xiàn)尤為明顯。”觀察人士指出，中介吃差價等亂象在業(yè)內(nèi)早已是見怪不怪。記者走訪時也發(fā)現(xiàn)，中介公司在進行二手房交易時通常不讓買賣雙方見面，對外稱是為了防止雙方私下交易而“跑單”，事實上是保護自己的利益。“中介公司的這種做法無可厚非，但卻制造了被人利用和鉆空子的機會。買賣雙方不見面，交易就絕無透明可言。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一般中介吃差價數(shù)量不等，少則兩三萬元，多則能達到近10萬元。

    北京市房協(xié)有關人士表示，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，禁止二手房中介公司擅自抬價或吃差價，向市場提供真實的房源和價格是各家中介機構的責任，部分中介擅自抬高二手房掛牌價格的做法涉嫌哄抬房價。特別是當業(yè)主上漲預期強烈，捂房惜售的時期，中介私自抬價的現(xiàn)象更是使正在走下坡路的二手房市場雪上加霜。

    近期京城還頻現(xiàn)業(yè)主坐地漲價毀約現(xiàn)象。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉介紹，目前“賣方毀約”比例約占整個二手房成交量的1%。8月份北京二手住宅成交14286套中，毀約就占到142套。目前較高的毀約率意味著在賣方占據(jù)主導地位的二手房市場，房價上漲預期較強。

    中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長柴強表示：這種做法對于整個行業(yè)的誠信機制建設會造成負面影響。更為重要的是會誤導消費者對于真實房價的判斷，影響消費者的價格預期。“謹慎交易才能維護自己權益，防止被不法中介鉆空子。”專業(yè)人士建議，應對中介公司的伎倆要做到，三方見面、透明交易、多了解信息、多查看相關證件以辨明房源真?zhèn)巍?/p>

　　二手房或成未來樓市主體

    我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)仍處于快速發(fā)展階段，目前一手房仍是市場主體。隨著土地日益稀缺、地價房價居高不下，新建樓盤和可開發(fā)土地越來越少，二手房的存量會越來越多。“二手房上位取代一手房占領高地是市場發(fā)展的必然結(jié)果。如果一手房是房地產(chǎn)市場的風向標，那么二手房就是市場的晴雨表，能反應當下市場狀況。”全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，我國樓市雖然仍有較大的發(fā)展空間，但產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已成必然?，F(xiàn)在我國城市化率剛剛達到50%，與中等發(fā)達水平國家相比差距較大。因此住房剛性需求依然強勁。經(jīng)過調(diào)控之后，二手房市場發(fā)展更能代表樓市的未來趨勢。

    “二手房價格對于市場的整體房價起著至關重要的作用。”21世紀不動產(chǎn)分析師粟日認為，要實現(xiàn)房地產(chǎn)的調(diào)控目標，當務之急是必須遏制二手房價格的上漲。粟日指出，作為整個房地產(chǎn)市場先行指標的二手房市場，其價格的上漲會影響一手房市場。從現(xiàn)在趨勢觀察，7月成交量同比增長已是事實，即使8月份略有放緩，9月、10月份還會重拾升勢，而且成交量推動房價上漲的可能性極大。然而縱觀8月市場，雖然二手房成交下滑，但可以明確的是房價依然處于高位，預示著下半年調(diào)控形勢將十分嚴峻。