金九剛需樓盤熱銷聲起 9月后兩周成交有望拉高

　　隨著剛需樓盤的集中入市，上周末滬上樓市終于傳出了熱銷聲。

　　9月16日，嘉華（中國）投資有限公司副董事谷文勝介紹，該公司旗下的閔行嘉怡水岸此次加推了108套房源，到昨日下午已售出90多套，未來還將大量加推相關(guān)公司股票走勢(shì)

　　東方網(wǎng)9月17日消息：據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，保利地產(chǎn)10.41-0.02-0.19%華僑城Ａ5.76-0.02-0.35%萬科Ａ8.34-0.08-0.95%。這批房源主打剛需，折后均價(jià)在1.5萬-1.6萬元/平方米。

　　當(dāng)天上午，嘉怡水岸官方微博發(fā)布消息稱，“第一位拿好號(hào)碼的先生凌晨4點(diǎn)就在售樓處門口排隊(duì)。”

　　對(duì)此，谷文勝說，“排隊(duì)還是個(gè)別現(xiàn)象，但銷量比預(yù)期確實(shí)要好一點(diǎn)。”

　　一位上市房企營銷總監(jiān)認(rèn)為，9月前兩周上海樓市成交量低，開發(fā)商都蓄勢(shì)待發(fā)，后兩周成交量有望拉高。“9月是供需兩旺的時(shí)候。”

　　綜合搜房網(wǎng)截至9月13日的統(tǒng)計(jì)，上周末上海有7個(gè)樓盤新增入市，其中5個(gè)是剛需樓盤，報(bào)價(jià)在2萬元/平方米以內(nèi)。

　　剛需樓盤熱銷聲

　　上周末傳出熱銷聲的不止嘉怡水岸。

　　“現(xiàn)在銷售很忙，都在接待客人，人都滿了。”9月16日，嘉定新里崴廉公館售樓處一工作人員說，該樓盤此番推出一批中小戶型房源，毛坯房源報(bào)價(jià)1.7萬元/平方米，精裝房1.9萬元/平方米，“已經(jīng)（賣得）沒多少套了”。

　　同樣位于嘉定的香馥灣售樓處稱，該公司上周末推出了70多套行政公寓，“還剩十幾套”。據(jù)售樓處工作人員稱，這批房源單價(jià)為1.7萬元。

　　對(duì)于部分剛需樓盤的熱銷，克而瑞分析師楊晨青認(rèn)為，“供需失衡”是個(gè)重要因素。楊晨青說，在限購后上海有購買能力又有購買資格的消費(fèi)者，至少在100萬戶以上，而上海每年新增的一手住宅供應(yīng)為7萬-8萬套。

　　滬上一開發(fā)商稱，上周獲熱銷的嘉怡水岸，售價(jià)不算低，但該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)者較少，且剛需旺盛，所以銷量不錯(cuò)。

　　普陀逸庭上周末推出“最后一幢樓”。售樓處稱，這批房源單價(jià)在2萬元。這一報(bào)價(jià)較此前有所上漲，但有多重優(yōu)惠。

　　中高端市場(chǎng)回暖

　　剛需盤走熱之際，中高價(jià)位樓盤的銷量也有所回暖。

　　“今天（16日）開盤，早上7時(shí)就開始（認(rèn)購）了。”閘北華僑城蘇河灣售樓處稱，該樓盤此番共推出140多套房源，已賣出一半。據(jù)介紹，蘇河灣這批房源單價(jià)在5.8萬元。售樓處一工作人員說，“我們這個(gè)盤蓄水很長(zhǎng)時(shí)間了。”

　　在上周末加推的保利茉莉公館售樓處稱，上周末推出32套疊加別墅，“賣得不錯(cuò)，（以后）每周都會(huì)加推”。

　　茉莉公館售樓處一工作人員介紹，這批疊加別墅總價(jià)在390萬至460萬元，單價(jià)在2.5萬至2.8萬元。

　　一高端樓盤開發(fā)商分析，“現(xiàn)在的改善型客戶主要是"60后"和"70后"，相當(dāng)一部分是為孩子買房。他們過去等的時(shí)間很長(zhǎng)，最近在集中釋放。”

　　對(duì)中高端市場(chǎng)的回暖，一市場(chǎng)人士頗有感慨，“去年是案場(chǎng)工作人員告訴這類客戶怎么規(guī)避限購。而今年下半年，很多客戶主動(dòng)找機(jī)構(gòu)，想辦法獲取購房資格，然后直接去案場(chǎng)簽約。”

　　不動(dòng)產(chǎn)升值前景

　　對(duì)于9月樓市走向，多位受訪開發(fā)商相對(duì)樂觀。

　　滬上一開發(fā)商稱，監(jiān)管部門近期檢查限購，只是起到警示作用?，F(xiàn)在貨幣供應(yīng)量增加，未來還是不動(dòng)產(chǎn)升值前景比較好。“我看好后市。而且最近，萬科、招商到處買地，也可以看出，多數(shù)開發(fā)商仍看好后市。”

　　一中高端項(xiàng)目開發(fā)商也認(rèn)為，9月會(huì)維持8月的成交態(tài)勢(shì)，接下來打折促銷的樓盤將更多，力度也將更大，“現(xiàn)在信貸指標(biāo)少了，要沖就趁現(xiàn)在沖”。

　　楊晨青斷言，如果9月供應(yīng)量能夠出現(xiàn)小高峰，成交量甚至有望創(chuàng)下今年以來的單月新高。在他看來，7、8月份上海樓市交易量之所以明顯回落，并非市場(chǎng)上行乏力，而是傳統(tǒng)淡季開發(fā)商收縮供應(yīng)規(guī)模所致。據(jù)他觀察，7、8月上海樓市的供銷比仍接近1比1。

　　相關(guān)閱讀：?jiǎn)蝺r(jià)地王周末亮相多個(gè)高端樓盤沖刺金九銀十新聞晨報(bào)

　　2010年時(shí)的“單價(jià)地王”華僑城蘇河灣項(xiàng)目這個(gè)周末終于揭開面紗，其首批推出的精裝修房源并非住宅，而是50年產(chǎn)權(quán)的“行政公館”，與之前開盤的部分“地王”項(xiàng)目類似，報(bào)價(jià)相比其土地成本來說并不算高。在樓市傳統(tǒng)旺季來臨之際，黃浦(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)、閘北、楊浦、徐匯等中心城區(qū)將有多個(gè)中高端項(xiàng)目沖擊“金九銀十”。

　　地王首推精裝“行政公館”

　　“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，“蘇河灣華僑城中心”首批房源共有223套，總出讓面積達(dá)到37474平方米，網(wǎng)上報(bào)價(jià)為6.34萬－8.26萬元/平方米。第一批房源本周末開盤，房型為2－4房，面積為150－300平方米不等。照此粗略估算，此批商住兩用的大戶型房源大部分總價(jià)都要超過千萬元。

　　但值得注意的是，這批房源并非為普通的住宅房源。記者昨日致電該項(xiàng)目售樓處，一名銷售人員告訴記者，此次將銷售的為50年產(chǎn)權(quán)的精裝修“行政公館”，商辦性質(zhì)，總高22層，最低兩層為商業(yè)中心。“水、電皆按商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，煤氣則將由開發(fā)商統(tǒng)一接入。”

　　對(duì)于外界最關(guān)心的地王部分的住宅，銷售人員則表示要到明年開售。

　　2010年2月，華僑城以70.2億元總價(jià)拿下的蘇河灣北岸東塊1街坊地塊，成交樓板價(jià)高達(dá)5.28萬元/平方米，為當(dāng)年的單價(jià)地王。照此來看，此次報(bào)價(jià)并不算貴，時(shí)隔兩年，如今銷售的房源還是精裝修房。

　　實(shí)際上，華僑城在此后不久又在同一區(qū)域內(nèi)再度拿地，攤薄了成本。2010年7月，華僑城以總價(jià)17.91億元拿下了1街坊地塊附近的41、42街坊。此次率先開售的房源便為41街坊內(nèi)的兩幢樓之一。

　　市規(guī)土局官方微博“上海規(guī)土發(fā)布”稱，蘇河灣位于閘北區(qū)的南端，總用地面積為3.19平方公里，擁有蘇州河黃金岸線約4.7公里，具有便捷的交通體系、深厚的歷史底蘊(yùn)和豐富的文化資源。未來這里將完美變身成為金融服務(wù)業(yè)聚集、高端人才薈萃、文化氛圍濃厚、居民安居樂業(yè)的夢(mèng)想家園。根據(jù)規(guī)劃，蘇河灣將以高端住宅為主，也會(huì)有改造的舊廠房，高端酒店，與藝術(shù)相關(guān)的商辦樓、LOFT辦公、創(chuàng)意工作室、演藝中心等。

　　按照兩年的建設(shè)周期計(jì)算，開發(fā)商在2009年土地市場(chǎng)最為火熱時(shí)拿下的項(xiàng)目將陸續(xù)上市。

　　2009年，中海地產(chǎn)以70億元的天價(jià)創(chuàng)造了當(dāng)年總價(jià)“地王”的中海紫御豪庭，開發(fā)商報(bào)出的3.2萬元/平方米起（計(jì)入優(yōu)惠促銷活動(dòng)折扣），3.8萬元/平方米的均價(jià)出乎不少業(yè)內(nèi)人士的意料，由于價(jià)格大大低于“預(yù)期”，中海紫御豪庭取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)?？吹?ldquo;成績(jī)單”后的開發(fā)商趕緊趁熱打鐵，于7月中旬又加推了168套房源。

　　與以往開發(fā)商看到行情好就抬價(jià)不同，這次加推的房源售價(jià)仍和前一批差不多，且保留了不少優(yōu)惠措施。截至周四，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤已售出321套。

　　市中心新盤“沖”金九銀十

　　蘇河灣華僑城中心以及上周末新推房源的大寧瑞仕花園等項(xiàng)目，拉開了中心城區(qū)房源“沖刺”金九銀十的序幕。

　　傳統(tǒng)的市中心區(qū)域由于土地資源稀缺，新盤推盤量一直很少，網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至周四，黃浦可售新盤僅剩440套，靜安僅460套，而最少的虹口只剩200套。此外，閘北的慧芝湖花園三期、楊浦五角場(chǎng)的江灣翰林、徐匯的尚海灣豪庭等項(xiàng)目都有望在“金九銀十”推出新房源。按照慣例，9月新盤仍舊是郊區(qū)房源唱主角。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)9月開盤的39個(gè)住宅項(xiàng)目里，有近7成的樓盤來自于外環(huán)外地區(qū)。

　　值得一提的是，久違的中心城區(qū)新盤九十月份也將有“新生力量”登場(chǎng)。鮮有新盤推出的黃浦區(qū)，預(yù)計(jì)“金九銀十”將有兩個(gè)項(xiàng)目推出新房源，此外，閘北的慧芝湖花園三期、楊浦五角場(chǎng)的江灣翰林、徐匯的尚海灣豪庭等項(xiàng)目都有望在“金九銀十”推出新房源。

　　所有郊區(qū)中供應(yīng)量最少的崇明也有新房源推出，位于崇明新城的江海名都再次推出400多套的多層、小高層、聯(lián)排別墅的二期現(xiàn)房，并繼續(xù)保持2009年開盤時(shí)的期房?jī)r(jià)。對(duì)其中一次性付款的購房者還將給予享受一定的優(yōu)惠。