房產(chǎn)稅或?qū)⑷肷钲跇鞘?竟與樓市調(diào)控“無關(guān)”

    時(shí)隔兩年，房產(chǎn)稅問題波瀾再起。繼重慶、上海成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市后，近期一則關(guān)于湖南、湖北兩省將要推行房產(chǎn)稅改革的傳聞開始在坊間風(fēng)傳。隨后，任志強(qiáng)和賈康針對(duì)房產(chǎn)稅這個(gè)老話題在微博上又一次打起了“口水仗”。

    房產(chǎn)稅究竟是會(huì)推高房價(jià)還是打擊炒房？在爭議和質(zhì)疑聲中，房產(chǎn)稅離普通人似乎越來越近，但是征收的前提和目的似乎仍未明確。

    作為試點(diǎn)的熱門城市，深圳市民關(guān)注房產(chǎn)稅的進(jìn)展，也關(guān)注一河之隔的香港。深圳商報(bào)記者采訪地產(chǎn)界人士得知，香港早在1845年就已有“差餉”這一房產(chǎn)稅存在，但這與樓市調(diào)控并無多大關(guān)聯(lián)。

香港早在1845年就有“差餉”這一房產(chǎn)稅存在，但與樓市調(diào)控沒有多大關(guān)聯(lián)。圖為記者近日拍攝的香港的高樓大廈，它們?nèi)缃褚呀?jīng)成為人們流連忘返的景點(diǎn)。

    任志強(qiáng)“炮轟”賈康引發(fā)爭議8月20日，來自國土資源部網(wǎng)站一則消息稱，湖南、湖北將成為房產(chǎn)稅擴(kuò)容新試點(diǎn)。一時(shí)間，“房產(chǎn)稅”再次成為了坊間熱議的關(guān)鍵詞。

    緊接著，素有“房產(chǎn)大炮”之稱的任志強(qiáng)在一個(gè)訪談節(jié)目中，向力挺征收房產(chǎn)稅的代表人物——財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康“開炮”，稱賈康有關(guān)房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)是糊弄老百姓，征收房產(chǎn)稅一定推高房價(jià)。賈康則旗幟鮮明地表示，房產(chǎn)稅肯定會(huì)抑制投資炒房。

    任志強(qiáng)認(rèn)為，任何和房產(chǎn)交易與持有相關(guān)的稅收一定會(huì)推高房價(jià)，房產(chǎn)稅一定會(huì)體現(xiàn)在租金或房價(jià)中由消費(fèi)者承擔(dān)。賈康則在微博中針鋒相對(duì)地回應(yīng)，“任總此‘一定’觀點(diǎn)缺乏對(duì)于相關(guān)供需演變機(jī)制的經(jīng)濟(jì)分析。”賈康認(rèn)為，從供需層面，房產(chǎn)稅的征收可使得房地產(chǎn)市場供需更接近于平衡點(diǎn)，從而令房價(jià)更沉穩(wěn)，泡沫更少。

    “說得簡練鮮明，就該像收繳水電煤氣費(fèi)一樣收繳房產(chǎn)持有稅，而且應(yīng)該階梯征收，一套免，二套1%每年，三套10%每年，逼出有效供給！”賈康在微博中指出，只要保障房供給到位同時(shí)大量空置房涌入租房巿場，就不存在任志強(qiáng)所說的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁一說。

    在這一輪交鋒中，房產(chǎn)稅最受爭議的一個(gè)問題還在于其合理性。

    任志強(qiáng)認(rèn)為，在目前中國的稅收制度中，購房者購房時(shí)就已經(jīng)繳納了土地使用稅，如果要開征房產(chǎn)稅，那就應(yīng)該免除土地使用稅。任志強(qiáng)的這種說法在微博上得到了許多網(wǎng)友的支持和認(rèn)同，一位網(wǎng)友在回復(fù)中稱，“中國國民只有70年的使用權(quán)或租賃權(quán)，產(chǎn)權(quán)在政府，房產(chǎn)稅應(yīng)更名為房產(chǎn)消費(fèi)稅或使用稅而非財(cái)產(chǎn)稅。”“未來若要征收房產(chǎn)稅，政府首先需要明晰的是這個(gè)稅種的定位。”深圳一位資深地產(chǎn)投資客李女士9月8日接受記者采訪時(shí)如是說。若是深圳成為下一個(gè)試點(diǎn)城市，首當(dāng)其沖的無疑就是像李女士這種握有多套房產(chǎn)的投資客。但李女士認(rèn)為，她購買房產(chǎn)時(shí)已經(jīng)一次性支付了70年的稅費(fèi)，若再行征收房產(chǎn)稅并無道理。“更合適的做法是面向增量房而非存量房征收，同時(shí)減免其他種類的賦稅。”她說。

    北京大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)投資研究所研究員、經(jīng)濟(jì)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)對(duì)此也提出了質(zhì)疑，在國際上，凡是征收房產(chǎn)稅的國家，土地都是完全產(chǎn)權(quán)。征收房產(chǎn)稅后，土地出讓金是取消還是照收？

    如果既收土地出讓金，又收房產(chǎn)稅，這種一層又一層的“剪羊毛”，和“增加民眾的財(cái)產(chǎn)性收入”的大政策，是否背道而馳？

    香港1845年就設(shè)立“房產(chǎn)稅”早在2010年末，財(cái)政部就曾針對(duì)為什么進(jìn)行房產(chǎn)稅改革做出公開回答，對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅的主要目的有四方面：一是調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配；二是健全地方稅體系；三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用；四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。

    顯然，從財(cái)政部的回答來看，征收房產(chǎn)稅的主要目的并不在于調(diào)控房價(jià)，健全地方稅制和調(diào)節(jié)收入分配才是重點(diǎn)。在這一點(diǎn)上，香港地區(qū)的房產(chǎn)稅政策經(jīng)驗(yàn)無疑值得內(nèi)地學(xué)習(xí)和借鑒。

    香港征收的是“差餉”和“物業(yè)稅”，叫法不同，實(shí)質(zhì)上就是房產(chǎn)稅。早在1845年，香港就已開始征收差餉。差餉的開征，增加了業(yè)主的持有成本，因此香港絕大多數(shù)物業(yè)的業(yè)主會(huì)盡量避免房屋空置。甚至在特殊時(shí)期，在約定由租戶繳納各項(xiàng)稅費(fèi)的情況下，以零租金出租，減輕持有負(fù)擔(dān)。因此，差餉的開征會(huì)減少房屋空置，加大供給量，提高社會(huì)物質(zhì)財(cái)富利用率的作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理具有重要意義。

    同時(shí)，差餉也是香港政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)常用手段，與內(nèi)地抑制房價(jià)的說法相反，港府調(diào)整差餉的目的更多在于刺激房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。在歷次香港房地產(chǎn)市場的低迷時(shí)期，為了減輕差餉繳納人的負(fù)擔(dān)，香港政府都根據(jù)法律對(duì)差餉多次減免或延緩繳納的靈活調(diào)整。

    深圳中原地產(chǎn)駐港辦總監(jiān)張倩曄9月11日接受記者采訪時(shí)稱，真正屬于打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為的政策是額外印花稅而非差餉。從香港樓市價(jià)格的變化情況來看，無論是1997年前的樓價(jià)瘋狂攀升，還是此后至2003年的大跌，或者近兩年的房地產(chǎn)波動(dòng)，都是多個(gè)因素造成的，而差餉對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，相比之下，并不十分明顯。

    “對(duì)于普通的香港市民而言，差餉、物業(yè)稅與個(gè)人所得稅一樣，都是理所當(dāng)然需要繳納的稅種。”張倩曄說道，香港房產(chǎn)稅的定位與內(nèi)地不同，它是香港政府財(cái)政收入的重要來源，而非樓市調(diào)控政策。

    因此，張倩曄認(rèn)為，內(nèi)地若要開征房產(chǎn)稅，首先必須厘清的就是房產(chǎn)稅的政策目標(biāo)。

    對(duì)此，馬光遠(yuǎn)明確指出，如果是完善稅收體制，就要在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，大幅度取消其他稅費(fèi)；如果是抑制高房價(jià)，就不應(yīng)該針對(duì)所有居民，而應(yīng)該對(duì)那些擁有三套以上住宅和別墅等豪宅的征稅，或者對(duì)炒房者直接征收暴利稅。

    “在以上種種的疑問得不到制度回應(yīng)的情況下，強(qiáng)行推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，甚至對(duì)個(gè)人擁有的所有住房征收房產(chǎn)稅，不僅無法抑制房價(jià)，反而會(huì)引發(fā)更多的不公平。”馬光遠(yuǎn)說道。

    滬渝試點(diǎn)成績單差強(qiáng)人意值得一提的是，國家稅務(wù)總局日前在回復(fù)網(wǎng)民留言時(shí)稱，房產(chǎn)稅擴(kuò)容方案及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。同時(shí)表示，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，可在一定程度上抑制房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)行為，但對(duì)其抑制房價(jià)的作用不能高估。

    “一定程度”到底是多大程度？對(duì)于這種曖昧的說法，答案只能從上海和重慶這兩個(gè)已經(jīng)推出房產(chǎn)稅的城市的試點(diǎn)效果中找。

    據(jù)上海稅務(wù)部門公布的數(shù)據(jù)，包括商業(yè)、辦公樓和住宅在內(nèi)，今年一季度收得房產(chǎn)稅30.6億元，上半年房產(chǎn)稅收入達(dá)67.3億元，2011年上半年上海房產(chǎn)稅收入約51億元，全年稅額約73.6億元，相對(duì)于2011年1500億元左右的土地收入可謂九牛一毛。不過，從上海的住宅成交看，以剛性需求為主，說明房產(chǎn)稅對(duì)投資性的增量需求具有一定的抑制作用。

    與上海懲罰增量投資的房產(chǎn)稅政策不同的是，重慶則是將限制高端市場作為重點(diǎn)。從去年數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)稅實(shí)施之后，重慶主城高檔商品住房項(xiàng)目訪客量出現(xiàn)明顯下降，比之前下降了30%~50%；去年1月28日到12月31日，高檔住房成交建筑面積也出現(xiàn)下降，為75萬平方米，同比下降48.5%。

    另據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年8月份，重慶一手房成交均價(jià)為7055元/平方米，較2011年1月份房產(chǎn)稅開征前7461元/平方米的均價(jià)小幅下滑5.4%；而8月份上海一手房成交均價(jià)為23762元/平方米，較房產(chǎn)稅開征前22592元/平方米的均價(jià)不降反升，漲幅為5.2%。

    由此可見，從這一年多的試點(diǎn)成效來看，盡管房產(chǎn)稅對(duì)兩地的投資性需求起到了一定程度的抑制，但對(duì)于調(diào)控房價(jià)方面的作用確實(shí)“不能高估”。

    “有一點(diǎn)要搞清楚，就是開征房產(chǎn)稅房價(jià)并不會(huì)應(yīng)聲而落，不是那么簡單的事情。”賈康在此前接受媒體采訪時(shí)評(píng)價(jià)道，“房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)兩城市的房地產(chǎn)市場和人們消費(fèi)行為還是有不小的影響。上海和重慶高端的不動(dòng)產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降，價(jià)格趨穩(wěn)，這是很明顯的正面效應(yīng)。”