金九開門不紅房企策略分化 買賣雙方博弈升級

   7、8月份樓市淡季不淡，以及8月份房地產(chǎn)投資增速、國房景氣指數(shù)等數(shù)據(jù)均顯現(xiàn)觸底反彈的態(tài)勢，使得房企對‘金九銀十’寄予了極大期望。然而現(xiàn)實似乎并未如預期般順利，54個重點城市9月前9天共成交66908套住宅，成交量同比減少13.4%。

    ‘雖然關(guān)于房地產(chǎn)的一些經(jīng)濟數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，但是斷言樓市接下來會在金九銀十有一波量價齊升還為時過早。政策面、資金面以及庫存方面，房企面臨的壓力依舊不小。’天津財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副院長叢屹對新金融記者表示。中原地產(chǎn)(天津)三級市場部高級區(qū)域總監(jiān)朱慶江認為，在經(jīng)過長時間調(diào)控后，樓市傳統(tǒng)的按季節(jié)劃分的淡旺季已經(jīng)不再那么明顯。‘6、7、8月淡季不淡，9、10月份也很可能旺季不旺，一是之前剛需已經(jīng)持續(xù)釋放，二是一些樓盤逐漸降低優(yōu)惠幅度，買賣雙方進入新一輪博弈。’朱慶江表示。

    8月數(shù)據(jù)觸底回調(diào)

    國家統(tǒng)計局近日公布的1-8月份的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，8月份開始，一系列數(shù)據(jù)都顯現(xiàn)出觸底回調(diào)的勢頭。需求方面，今年1-8月，全國商品房銷售面積同比下降4.1%，降幅比1-7月縮小2.5個百分點，銷售額同比增長2.2%，為今年以來首次增長。8月，全國商品房銷售面積同比增長12.9%，增速較上月下降0.4個百分點，銷售額同比增長20.4%，增速明顯快于同期銷售面積。

    供應方面，1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為43688億元，同比增長15.6%，增速比1-7月提高0.2個百分點，是去年以來增速首次加快。8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6914億元，同比增長17.0%，增速較7月提高7.4個百分點。其中，住宅開發(fā)投資額為4764億元，同比增長10.0%，增速較7月提高5.3個百分點。1-8月房屋和住宅新開工面積分別為12.3億平方米和9.1億平方米，同比分別下降6.8%和11.1%，降幅分別較1-7月縮小3.0個和2.3個百分點。8月，全國房屋新開工面積為1.9億平方米，同比由下降26.7%轉(zhuǎn)為增長13.9%，為3月來首次增長。其中，住宅新開工面積為1.4億平方米，同比增長5.0%，也為3月以來首次增長。全國房屋竣工面積為5995萬平方米，同比增長28.9%。其中，住宅竣工面積為4849萬平方米，同比增長30.2%。

    房企資金來源方面，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源5.97萬億元，同比增長9.1%，增速明顯提高。其中，國內(nèi)貸款同比增長11.2%，比1-7月提高2.4個百分點；定金及預付款和個人按揭貸款同比分別增長10.1%和10.0%，比1-7月分別提高4.6個和5.4個百分點，除利用外資以外，各類資金來源增長幅度均大于1-7月，表明開發(fā)企業(yè)的資金狀況好轉(zhuǎn)更為明顯。8月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.64，也比上月提高0.07點。

    中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，本輪從2011年2月開始的全國以限購、限貸為主要特征的樓市調(diào)控，到了今年8月份基本以指標數(shù)據(jù)全面復蘇作為特征，表示調(diào)控最嚴厲、效果最深入的時期已經(jīng)過去。雖然主要城市調(diào)控政策依然嚴格，但樓市已經(jīng)走出低谷。“8月份可以說是本輪調(diào)控最為關(guān)鍵的一個月。8月份的市場情況，可以說是基本確立了從3月份開始的樓市復蘇。”

    中國指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝對新金融記者表示，總體來看，主要城市二季度銷售好轉(zhuǎn)后，7-8月房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好。“投資增速止降，累計銷售額止跌增長，新開工降幅明顯縮小，資金增速提高，各項指標數(shù)據(jù)顯示全面好轉(zhuǎn)。”

    金九開門不紅

    然而，9月上旬主要城市的新房成交數(shù)據(jù)，無疑一定程度上使樓市即將觸底回升，直至量價齊升的說法受到懷疑。中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份的前9天，全國主要的54個城市新建住宅簽約套數(shù)為66908套，同比8月同期的77289套下調(diào)了13.4%，這一成交量也明顯低于7月同期。“從不同城市看，一線城市與二線城市均在9月初有超過1成的下調(diào)，一線城市成交同比跌幅在15.5%，其中北京成交2968套，同比跌幅為34.9%，上海成交了2714套跌幅為9.7%，廣州上漲15.6%，深圳成交1054套跌幅為14.4%。二線城市中除南京同比上漲外，大部分城市有不同程度下調(diào)，天津成交2246套下調(diào)了13.8%，重慶下調(diào)了4.8%。杭州、武漢、青島等城市均有不同程度的跌幅。”張大偉表示。

    對于金九未取得開門紅的原因，朱慶江對新金融記者表示，經(jīng)過3月份以來的成交量持續(xù)回升，首套房剛需大多數(shù)已經(jīng)得到釋放，而改善性需求在一部分入市后，剩下的都是需求不是很迫切的買房人，使得市場再次陷入觀望。

    “開發(fā)商以價換量基本結(jié)束，很多城市都出現(xiàn)了價格止跌，之前熱銷的項目也出現(xiàn)了折扣減少的情況。高性價比房源明顯減少，在很大程度上影響了購房者的入市積極性。”張大偉表示。

    新金融記者近日對天津部分樓盤的走訪，也印證了上述觀點。在南開區(qū)某樓盤，其100平方米以內(nèi)小戶型近期開售并在幾天內(nèi)迅速售罄，而同時推出的200平方米以上大戶型卻銷售緩慢，銷售率不足一半。“目前還是低總價房源比較好賣，面向改善性客戶的大戶型房源，客戶往往表現(xiàn)比較挑剔，成交周期也被拉長。”該項目銷售負責人對新金融記者表示。買房人周先生表示，近期不少項目將優(yōu)惠幅度縮小，使其打消了近期買房的計劃。“原以為9、10月份會再有一波打折促銷，可是幾個意向樓盤卻都縮小了打折力度。反正我也是改善，現(xiàn)在也有房子住，說不定接下來還有調(diào)控政策，再等等看。”周先生表示。

    業(yè)內(nèi)人士表示，還有一個因素對樓市的影響不容忽視，那就是信貸。“信貸與樓市的關(guān)聯(lián)度非常大，在信貸松動的情況下，樓市的成交量迅速回升，但是在7月降息后，預期中的降息或者降準在8月并未出現(xiàn)，市場甚至傳出部分城市首套房信貸折扣收回的現(xiàn)象，雖然目前主流首套房依然為85折，但信貸未繼續(xù)松動影響了市場繼續(xù)升溫。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，當前市場呈現(xiàn)出的僅僅是狹義的市場成交量回暖，整個市場“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征，房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象并不一定說明市場“基本面”馬上會有驚天大逆轉(zhuǎn)。市場“基本面”是否真正意義回暖還有待市場成交量的持續(xù)回暖并可以持續(xù)帶動房地產(chǎn)投資等基本指標持續(xù)回升。

    房企拿地策略分化

    據(jù)統(tǒng)計，截至9月13日，22家發(fā)布8月業(yè)績企業(yè)，合計8月銷售業(yè)績?yōu)?92.8億元，環(huán)比7月份的715.9億元有所下調(diào)。這些房企前8月總銷售額則達到5058.2億元，同比2011年同期的4545.4億元上漲11.3%。據(jù)標桿房企發(fā)布的2012年上半年財務(wù)報告顯示，包括龍湖、碧桂園在內(nèi)的12家房企平均短期借款覆蓋率(現(xiàn)金/短期借款)約為160%，總體流動性狀況良好。其中，萬科、招商、金地、中海、雅居樂、龍湖、碧桂園均顯著高于平均水平。

    而土地儲備、資金情況、庫存情況等，都決定了房企們在土地市場拿地方面產(chǎn)生分化。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對萬科、保利等10家龍頭房企的監(jiān)測顯示，從6月開始，龍頭房企拿地步伐開始加大，6-8月，這10家龍頭房企拿地金額都保持在150億元左右。9月份開始，龍頭房企拿地加速明顯。據(jù)統(tǒng)計9月上旬，10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計拿地金額達82.4億元，已超過8月全月的5成。不過包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個主要城市的土地市場成交規(guī)劃建筑面積卻出現(xiàn)一定程度下降，顯現(xiàn)出積極拿地在房企中并不是普遍現(xiàn)象。9月上旬這些城市成交土地規(guī)劃建筑面積401.5萬平方米，環(huán)比8月上旬下降28.4%，而土地溢價率達到12.5%，土地出讓金為98億元，比8月同期上漲24.4%，同比去年同期下降64.6%。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部常清表示，標桿房企積極拿地，主要由于在銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)的背景下，一方面房企財務(wù)狀況進一步改善，拿地能力增強，另一方面，房企可售貨源逐漸消耗，土地儲備需求增加，同時地方政府推地力度加大，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊推出的增多。“不過雖然近期土地市場回暖明顯，9月上旬十城土地出讓金較8月同期上漲超過20%。但與去年同期比仍大幅回落，多數(shù)房企拿地依然謹慎。”常清表示。

    張宏偉表示，目前積極拿地的企業(yè)，以現(xiàn)金流寬裕的高周轉(zhuǎn)企業(yè)和央企為主，大部分開發(fā)商的現(xiàn)金流還是比較緊，大的融資環(huán)境又不好。持有現(xiàn)金的企業(yè)拿地會比較謹慎，不一定會大規(guī)模出手拿地。少數(shù)企業(yè)如高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)與央企資金相對比較充裕，持有現(xiàn)金比較多，但是現(xiàn)金不一定完全投入到土地市場當中來。

    買賣博弈持續(xù)

    “現(xiàn)在的情況是，開發(fā)商希望炒熱‘金九銀十’，但又從利潤率角度考慮，不愿加大打折促銷力度，在推盤方面觀望情緒也比較嚴重。”叢屹對新金融記者表示。

    以天津樓市為例，據(jù)中國指數(shù)研究院不完全統(tǒng)計，9月份天津共有37個項目開盤，從分布區(qū)域看，9月份計劃入市項目大多數(shù)集中在市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)，分別有8個和15個項目入市。然而9月上旬開盤項目不足10個，一些原計劃9月初開盤的項目延遲了推盤日期。“8月份雖然推盤量增加，購房者的認可度卻沒有大幅上升，總體去化率為44.6%，僅為小幅上升。目前房產(chǎn)調(diào)控政策依然沒有松動的態(tài)勢，購房者觀望情緒依然濃郁，在沒有把握的情況下，一些樓盤選擇暫時觀望，延后開盤時間很正常。”鐘文輝表示。

    在朱慶江看來，目前買房人群體中，有15%-20%是堅定的觀望派。“這部分人基本都是改善性需求，購買房屋一般總價較高，對價格、產(chǎn)品品質(zhì)等性價比方面等要求更高。”朱慶江表示，9月開局買賣雙方都處于試探階段，接下來的政策走勢、成交量、信貸松緊等，都可能成為打破當前博弈平衡的關(guān)鍵因素。而價格依然是決定成交量能否持續(xù)上漲的關(guān)鍵。若房價維穩(wěn)或者小幅攀升，成交量很可能繼續(xù)維持“不溫不火”的狀態(tài)，只有房價回調(diào)情況下，才有可能出現(xiàn)一波成交爆發(fā)。

    “雖然房企資金情況有所好轉(zhuǎn)，但是今年整體去庫存市場態(tài)勢不會發(fā)生根本變化。再加上接下來土地市場可能出現(xiàn)的持續(xù)回暖，將加速消耗房企的現(xiàn)金儲備，四季度維持打折促銷的態(tài)勢不可避免。”叢屹表示。