房貸優(yōu)惠收緊抑制部分需求 房企或再度以價(jià)換量

　　進(jìn)入降息周期后，首套房貸的優(yōu)惠利率再次出現(xiàn)調(diào)整，讓未來的房貸市場變幻莫測。據(jù)悉，多家銀行房貸政策緊縮，房貸利率回調(diào)漸漸成為趨勢。

　　房貸利率收緊

　　據(jù)中國商報(bào)記者了解，光大銀行率先取消了優(yōu)惠房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率。光大銀行表示，目前正處于個貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型期，為了響應(yīng)政府部門及相關(guān)政策號召，信貸資源優(yōu)先用于小微貸款業(yè)務(wù)。

　　在光大銀行之后，其他商業(yè)銀行也開始跟進(jìn)。

　　據(jù)了解，自9月1日起，平安銀行、中國銀行在上海將收窄首套房貸利率至9折。北京市大部分銀行仍然執(zhí)行8.5折利率優(yōu)惠，但部分銀行已開始回調(diào)利率。

　　民生銀行、深圳發(fā)展銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、招商銀行等也有了動作，開始在部分城市取消首套房貸優(yōu)惠利率。如青島、煙臺等地房貸利率優(yōu)惠也開始回調(diào)，而重慶、成都、合肥等地當(dāng)前多數(shù)銀行也一直在執(zhí)行首套房貸基準(zhǔn)利率，并無房貸優(yōu)惠。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行的8.5折利率優(yōu)惠，條件苛刻，實(shí)際上能夠拿到的客戶很少，部分銀行上調(diào)利率影響不會特別大。中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等利率政策暫未變化，個別商業(yè)銀行取消利率優(yōu)惠還不是市場的主流。

　　或因銀行壓力

　　近日，央行營管部在召開轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)情況通報(bào)會時(shí)指出，下一階段要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)投資性購房需求。

　　銀行回調(diào)首套房房貸的優(yōu)惠利率，引發(fā)了新一輪調(diào)控政策出臺的擔(dān)憂。目前調(diào)控政策支持剛需的基調(diào)未變，政策層面上全面收緊房貸優(yōu)惠的可能性不大，銀行當(dāng)前回調(diào)利率優(yōu)惠主要是從經(jīng)營方面考慮。“6月后，央行雖然多次逆回購，但是并未降低存款準(zhǔn)備金。如果銀行通過上浮存款利率吸收存款，勢必會影響銀行的經(jīng)營利潤。因此，部分銀行已經(jīng)開始調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，更傾向于經(jīng)營性貸款或者企業(yè)貸款。”鏈家地產(chǎn)市場部常清表示。

　　按照以往慣例，下半年特別是四季度，隨著銀行貸款額度的逐漸耗盡，銀行往往會收縮房貸。央行兩次調(diào)降利息之后，各大銀行紛紛回調(diào)房貸利率，傳達(dá)出信貸方面的信號并不樂觀。“這完全是商業(yè)銀行根據(jù)內(nèi)部經(jīng)營情況、資金狀況自主做出的決定，不必對房貸利率優(yōu)惠與否有過多的猜想。”財(cái)經(jīng)金融評論家余豐慧表示。他認(rèn)為，部分商業(yè)銀行的存貸款比例已經(jīng)接近監(jiān)管紅線，存款下降導(dǎo)致銀行資金并不寬松，保支付成為第一要務(wù)，銀行收緊貸款、取消鼓勵性的首套房貸優(yōu)惠利率也在情理之中。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在存款準(zhǔn)備金率不變的情況下，未來銀行首套房貸款優(yōu)惠仍將有回調(diào)的可能，尤其是對于吸引存款能力較弱的中小銀行，其信貸額度或?qū)⒏o張些，未來或?qū)⒙氏日{(diào)整利率優(yōu)惠。住房按揭貸款是利潤率較低的貸款業(yè)務(wù)，不排除更多銀行跟進(jìn)減少甚至取消房貸優(yōu)惠政策。

　　抑制部分購房需求

　　首套房貸利率從8.5折變?yōu)?折后，貸款買房的利息增加。以貸款100萬元、20年期限計(jì)算，執(zhí)行9折利率后，每月月供要多付180多元，合計(jì)比8.5折還要多支出4.5萬元。

　　當(dāng)前樓市價(jià)格方面表現(xiàn)已經(jīng)平穩(wěn)，房價(jià)上漲過快的勢頭得到控制。目前，經(jīng)過幾個月的“以價(jià)換量”，開發(fā)商上調(diào)價(jià)格的底氣增加，房價(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)增加。收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率，如果單純從市場流動性控制、銀行房貸量控制的角度而言，上調(diào)首套房貸利率確實(shí)可以起到通過抑制需求放量與為市場降溫的作用，在一定程度上會抑制購房貸款的需求。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，少數(shù)商業(yè)銀行收緊利率，對商品房價(jià)格的影響不大，但仍將打壓消費(fèi)者的購房積極性。“部分商業(yè)銀行取消首套房貸利率的優(yōu)惠政策，有抑制購房需求的作用，但總體影響程度不大。”中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為。

　　如果有更多的銀行也取消利率優(yōu)惠政策，則對房地產(chǎn)市場的影響將加大。“在限購、限貸政策尚未松動的市場背景下，全國及滬上部分銀行又收窄甚至上調(diào)首套房貸利率，如果這樣的政策擴(kuò)容并且一直持續(xù)執(zhí)行，以自住需求為主的購房群體的購房計(jì)劃應(yīng)該會受到影響。那么，有可能還會倒逼開發(fā)企業(yè)再度‘以價(jià)換量’，以通過各式各樣的‘策略性降價(jià)’或直接降價(jià)彌補(bǔ)收窄甚至上調(diào)首套房貸利率對于市場成交量的影響。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。

　　也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，收窄首套房貸利率，有可能導(dǎo)致首套房成交量下滑，反而推高了市場的成交均價(jià)。

　　商品房庫存仍在高位，市場供應(yīng)相對充分，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金仍然緊張，如何激活當(dāng)前的樓市成交量，緩解當(dāng)前庫存相對較大的市場壓力，同時(shí)使房價(jià)保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。