地王樓盤(pán)割肉遭冷場(chǎng) 金九銀十成交難樂(lè)觀

    中國(guó)證券報(bào)記者近日在一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在售地王樓盤(pán)“金九銀十”割肉賣房的現(xiàn)象并不罕見(jiàn)。然而，割肉賣房的樓盤(pán)并沒(méi)有迎來(lái)預(yù)期中的成交放量，即便如此，多數(shù)地王樓盤(pán)面對(duì)生存壓力仍準(zhǔn)備推出各種各樣的促銷活動(dòng)，期望借“金九銀十”緩解銷售危機(jī)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地王樓盤(pán)由于拿地成本普遍偏高，入市時(shí)樓盤(pán)定價(jià)也較高，一般程度的降價(jià)舉措恐怕不足以帶來(lái)成交量的大幅上漲。地王樓盤(pán)近期成交前景難言樂(lè)觀。

    割肉賣房求生 成交依舊慘淡

    2009年-2010年產(chǎn)生的多個(gè)地王，今年陸續(xù)入市，但銷售情況疲軟，樓市調(diào)控以來(lái)上海多個(gè)地王標(biāo)桿樓盤(pán)價(jià)格跳水，甚至出現(xiàn)“賠本”賣房的情況。

    上海嘉定新城安亭汽車城板塊的常發(fā)豪庭項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)“破發(fā)”，最低優(yōu)惠接近樓板價(jià)，相當(dāng)于賠本賣房。該樓盤(pán)優(yōu)惠后1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，最低單價(jià)1.2萬(wàn)元，接近樓面價(jià)。2009年底土地出讓成交樓面價(jià)為12076元，雖單價(jià)不高，但土地溢價(jià)率卻達(dá)到驚人的435.29%，被業(yè)內(nèi)人士稱為“溢價(jià)地王”。業(yè)內(nèi)人士分析，1.2萬(wàn)元的樓面價(jià)，加上人工、財(cái)務(wù)、建安成本和營(yíng)銷費(fèi)用，保本價(jià)至少每平方米1.8萬(wàn)元。中國(guó)證券報(bào)記者在上海房地產(chǎn)官方網(wǎng)站查詢獲悉，常發(fā)豪庭樓盤(pán)今年7月1日起累計(jì)推出532套房源，目前僅消化20%，截至9月12日，“金九”僅銷售20套，按目前銷售速度，遠(yuǎn)不及8月93套的銷售業(yè)績(jī)。

    無(wú)獨(dú)有偶，上海的“總價(jià)地王”中海紫御豪庭，今年5月首次開(kāi)盤(pán)。2009年中海地產(chǎn)以70億元天價(jià)競(jìng)得該項(xiàng)目所屬地塊，平均樓板價(jià)達(dá)22409元/平方米。此前，市場(chǎng)預(yù)期該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)將高達(dá)7萬(wàn)元/平方米，但遭遇宏觀調(diào)控，項(xiàng)目亮相時(shí)報(bào)出優(yōu)惠促銷折扣價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米、均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，出乎業(yè)內(nèi)人士意料，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，拿地凈價(jià)加上建安成本、裝修成本等，低至3.2萬(wàn)元/平方米的銷售價(jià)格幾乎為零利潤(rùn)。中海紫御豪庭的“金九”業(yè)績(jī)也很慘淡，9月即將過(guò)半，僅銷售了6套房源。

    業(yè)內(nèi)人士表示，常發(fā)豪庭項(xiàng)目由于周邊配套不夠健全，購(gòu)房者少有問(wèn)津，而中海紫御豪庭則是因?yàn)槎鄶?shù)房源都是大戶型，房屋總價(jià)較高，即使單價(jià)有所下調(diào)，多數(shù)購(gòu)房者仍然望而卻步。

    促銷花樣繁多 房企加力推盤(pán)

    在北京、廣州和深圳，地王樓盤(pán)也意識(shí)到了生存艱難，近期都準(zhǔn)備推出不同程度的促銷策略。

    作為今年北京樓市最熱銷的項(xiàng)目之一，出自“廣渠路15號(hào)地王”的金茂府，自出爐之日起便引人關(guān)注。在經(jīng)歷了變更規(guī)劃風(fēng)波后，金茂府終于以市區(qū)高端住宅的形象面市，去年4月首次開(kāi)盤(pán)的均價(jià)維持在5萬(wàn)元/平方米左右高位。

    根據(jù)北京市住建委的信息，該項(xiàng)目分別在今年3月和8月兩次領(lǐng)取預(yù)售許可證，根據(jù)不同的戶型，價(jià)格從55000元/平方米左右逐漸攀升至近60000元/平方米。借樓市交易回暖的“春風(fēng)”，該項(xiàng)目的銷售情況頗為樂(lè)觀。

    “金九銀十”期間，金茂府和京東商城共同打造網(wǎng)絡(luò)購(gòu)房置業(yè)活動(dòng)，推出其投資型精裝公寓——19號(hào)樓金茂府悅公館。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年10月推出，共154套房源，兩種戶型的建筑面積分別為51平方米和80平方米。由于推出的項(xiàng)目以小戶型為主，且采用網(wǎng)絡(luò)銷售方式，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格將比之前有所下調(diào)。

    京城另一個(gè)地王項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館則在8月31日領(lǐng)取了預(yù)售許可證，將一棟住宅樓和一棟辦公樓納入預(yù)售范圍，9月發(fā)力促銷的意圖明顯。由于土地成本高企，該項(xiàng)目同樣以高端住宅的形態(tài)推出，視戶型不同，價(jià)格分別在54000元/平方米和58000元/平方米，比前期有明顯下調(diào)。

    相比之下，該項(xiàng)目的銷售情況并不符合“金九”的預(yù)期。根據(jù)北京市住建委的信息，自9月1日開(kāi)盤(pán)至11日，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館尚無(wú)一棟住宅售出。業(yè)內(nèi)人士分析，由于網(wǎng)簽有一定程度的滯后性，預(yù)計(jì)零成交的情況不會(huì)維持太久。

    在深圳，2011年9月，金地集團(tuán)打造的“天字一號(hào)”金地天悅灣上市。天悅灣上市之際正值房地產(chǎn)市場(chǎng)入冬之時(shí)，銷售情況一直不理想。更令天悅灣尷尬的是，項(xiàng)目附近是多個(gè)面向剛需的中小戶型樓盤(pán)。就在天悅灣推出均價(jià)2.6萬(wàn)元的低密度洋房產(chǎn)品之際，毗鄰的招商觀園推出了單價(jià)0.9萬(wàn)元起的小高層住宅。今年8月天悅灣推出均價(jià)7萬(wàn)元的湖畔聯(lián)排別墅之時(shí)，招商觀園竟然推出了起價(jià)2.1萬(wàn)元的山地別墅。日前天悅灣方面表示，天悅灣洋房戶型近期準(zhǔn)備進(jìn)行一口價(jià)促銷，價(jià)格會(huì)有所降低。

    廣州單價(jià)地王項(xiàng)目天鑾的銷售人員表示，目前該項(xiàng)目正在進(jìn)行“國(guó)際品質(zhì)生活優(yōu)先享”的促銷。凡在天鑾置業(yè)的購(gòu)房者都將獲得由三家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合贈(zèng)送的價(jià)值10萬(wàn)元酒店消費(fèi)券“大禮包”，可以在三家開(kāi)發(fā)商旗下遍布全國(guó)的多家酒店使用。不過(guò)，這一促銷對(duì)于動(dòng)輒上千萬(wàn)元的豪宅房?jī)r(jià)而言，似乎并不能讓購(gòu)房者心動(dòng)。

    有廣州地產(chǎn)人士表示，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商資金鏈并不緊張，出現(xiàn)降價(jià)促銷的可能性不大。不過(guò)，也有地產(chǎn)人士表示，雖然天鑾是不限購(gòu)、不限貸的商務(wù)公寓，但目前已售單位多數(shù)是去年剛剛開(kāi)盤(pán)時(shí)售出的，不能指望這類高端住宅利用剛需市場(chǎng)的成交回暖快速銷售，因此只能“慢慢地賣”。

    價(jià)格預(yù)期降低 銷售前景難測(cè)

    中國(guó)證券報(bào)記者了解到，進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季后，一線城市的多數(shù)在售地王樓盤(pán)都準(zhǔn)備出臺(tái)不同程度促銷策略，但各樓盤(pán)項(xiàng)目之間促銷力度不盡相同，有些樓盤(pán)迫于資金壓力割肉賣房，有些則打算在銷售方式上突破吸引眼球，還有些甚至表示對(duì)這個(gè)“金九月”不再抱有太大希望，促銷力度有限。

    業(yè)內(nèi)人士稱，盡管有些地王樓盤(pán)現(xiàn)在賣得很肉痛，但不加力促銷則意味著將來(lái)可能出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)。地王項(xiàng)目走的都是高端路線，地價(jià)占整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的30%-50%，有的還要更高。這些項(xiàng)目的客戶都是少數(shù)群體，所以開(kāi)發(fā)商大多不太著急。如果資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商就需要通過(guò)其他普通項(xiàng)目降價(jià)實(shí)現(xiàn)快速銷售的方式來(lái)補(bǔ)充資金，或者直接從地王樓盤(pán)割肉賣房。

    中房信分析師薛建雄表示，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，地王項(xiàng)目遇到不少困難，開(kāi)發(fā)商一旦對(duì)形勢(shì)判斷失準(zhǔn)，而儲(chǔ)備資金不足，確實(shí)會(huì)對(duì)公司運(yùn)作造成巨大壓力和帶來(lái)極高風(fēng)險(xiǎn)。

    “未來(lái)一線城市地王項(xiàng)目或調(diào)低價(jià)格預(yù)期。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從一線城市目前地王銷售情況看，“金九銀十”平淡開(kāi)局，如果不采取積極的銷售策略，房企資金壓力更大。在限購(gòu)、限貸等多重制約下，曾經(jīng)投資客扎堆的高檔樓盤(pán)銷售乏力，開(kāi)發(fā)商除了降價(jià)別無(wú)選擇，在“金九銀十”的后半程，部分地王項(xiàng)目或展開(kāi)攻堅(jiān)。由于地王樓盤(pán)拿地成本普遍較高，入市時(shí)樓盤(pán)定價(jià)也較高，一般程度的降價(jià)舉措恐怕不足以帶來(lái)成交量大幅上漲。地王樓盤(pán)“金九銀十”的成交前景難言樂(lè)觀。