樓市銷售額“首超”去年 需警惕政策風(fēng)險(xiǎn)

    在眾人把目光紛紛投向80%已停工的鄂爾多斯時(shí)，全國樓市已完成“質(zhì)”的跨越。

    9月9日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，自今年1~2月跌入底谷以來，8月底，商品房銷售額才同比止跌，進(jìn)入正增長之列。同時(shí)，商品房銷售面積、開發(fā)投資、土地購置面積、企業(yè)本年到位資金增速也都有抬頭跡象。

    鏈家地產(chǎn)、中原證券等機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，得益于上半年銷售額及其帶來的銷售回款的迅猛增長，上半年末房企持有現(xiàn)金增速明顯，償債能力同比提高，地產(chǎn)難關(guān)已緩解。

    走上“正”途

    2012年的鐘聲是房地產(chǎn)市場“滑鐵盧”的開始。1~2月份，全國商品房銷售額增速同比降低20.9%，銷售面積也大降14%。

    小陽春、紅五月、火六月，今年大半個(gè)年悄然走過，但全國商品房銷售面積與去年同期相比，差距仍在10個(gè)百分點(diǎn)以上。

    在樓市持續(xù)回暖下，8月底，樓市真正迎來了今年的第一縷霞光：全國房地產(chǎn)銷售額增速在此月“蹦跳”了2.7個(gè)百分點(diǎn)，回歸到“零”以上區(qū)間。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1~8月，商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅比1~7月縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額34011億元，增長2.2%。

    此時(shí)，今年一直處于下行狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速受市場氣氛的感染，也環(huán)比增長了0.2個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，在7月份降至最低谷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速也急速調(diào)整了下跌勢頭，跌幅收窄8.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.64，比上月提高0.07點(diǎn)。

    資金“解圍”

    “上半年，存款準(zhǔn)備金利率的上調(diào)及剛需等利好消息疊加，加之房企以價(jià)換量，銷售回款有所增加，短期償債能力明顯提升。”鏈家地產(chǎn)市場研究中心分析師常清認(rèn)為。

    今年1~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金59714億元，同比增長9.1%，增速比1~7月份提高2.9個(gè)百分點(diǎn)，僅次于今年1~2月水平。

    盡管今年利用外資貸款的增速大幅下滑，但是國內(nèi)貸款和自籌資金均有較大增長。其中，國內(nèi)貸款9886億元，增長11.2%；自籌資金25040億元，增長12.5%。隨著剛需的釋放，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，也都增長了10余個(gè)百分點(diǎn)。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，149家上市房企在6月末持有貨幣資金2793.37億元，與年初相比增加17.14%。銷售回款增長迅猛，同比增長11%。

    “今年上半年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)加速去庫存后回籠了大量的資金，同時(shí)國家信貸政策也有所放松，可以說房企在資金上最困難的時(shí)期已經(jīng)過去。”常清說，“三季度有望再度升溫，隨著銷售進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，房企的短期償債能力還會(huì)提升。”

    大漲無望

    在樓市一次次回暖、中央“喊話”效果不佳的情況下，國務(wù)院出動(dòng)督察組到各地督辦。同時(shí)，國土部也表示要打擊囤地，將房地產(chǎn)調(diào)控落到實(shí)處。

    8月，北京、廣州房價(jià)應(yīng)聲下落，北京同比環(huán)比均下降10%以上，而廣州同比環(huán)比均下降3%以上。9月，廣州又傳來政府“座談”防止房價(jià)大幅上升的消息。幾乎同時(shí)，南京也傳來住宅項(xiàng)目二期提價(jià)10%的方案被物價(jià)局打回的消息。

    在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)挺過去后，房地產(chǎn)商依然不可以“高枕無憂”，仍需警惕“政策風(fēng)險(xiǎn)”。盡管房地產(chǎn)稅仍然比較遙遠(yuǎn)，但是業(yè)內(nèi)專家無不認(rèn)為，一旦房價(jià)大漲，新政策一定會(huì)隨時(shí)跟上。

    “在當(dāng)前的政策背景下，房價(jià)上漲的空間仍然有限。不排除有部分銷售較好的房企繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模，增加土地儲(chǔ)備，但是在調(diào)控未放松的情況下，企業(yè)也要權(quán)衡好擴(kuò)張與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。”一內(nèi)業(yè)專家告誡說。