胡景暉：金九銀十只是傳說(shuō) 下半年樓市量跌價(jià)穩(wěn)

中新網(wǎng)9月13日電 業(yè)內(nèi)期盼已久的“金九銀十”終于到來(lái)，然而首周的市場(chǎng)，與之前很多人所估計(jì)的“量?jī)r(jià)齊升”不同，樓市成交火熱態(tài)勢(shì)并未得到延續(xù)，據(jù)多家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9月9日多個(gè)城市樓市成交同比增幅收窄、環(huán)比下降。雖然首周開局不利，但“金九銀十”才剛剛開啟，樓市走勢(shì)仍是購(gòu)房者最為關(guān)心的話題。為此，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道特邀偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉先生做客視頻訪談，他表示，樓市“金九銀十”只是個(gè)業(yè)內(nèi)的傳說(shuō)，量跌價(jià)穩(wěn)將是下半年樓市的主基調(diào)。

房企放緩?fù)票P節(jié)奏 意圖漲價(jià)恐難奏效

七八月份樓市成交的“量?jī)r(jià)齊升”，使得開發(fā)商資金普遍出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，繼而也放緩了推盤節(jié)奏，漲價(jià)似乎也在蠢蠢欲動(dòng)。對(duì)此，胡景暉表示，由于6、7、8月樓市持續(xù)走高，大家就聯(lián)想到2009年的時(shí)候，誰(shuí)賣得越早誰(shuí)就虧，于是大多放慢了推盤節(jié)奏。“事實(shí)來(lái)看恐怕市場(chǎng)不是他們想象的那樣，也許接下來(lái)一段時(shí)間還要以價(jià)換量。”胡景暉認(rèn)為，這段時(shí)間房企如果把價(jià)格抬高，市場(chǎng)并不能提供支撐。

“這種放緩?fù)票P節(jié)奏然后漲價(jià)博取高收益的策略，我相信在九、十月份不會(huì)奏效。”胡景暉說(shuō)。

胡景暉分析表示，下半年樓市有效需求仍然不足，加上目前宏觀調(diào)控政策沒(méi)有任何松動(dòng)跡象，所以加快“以價(jià)換量”可能還是多數(shù)房企采用的手段。

“以北京市為例，新建商品房到8月份只推了三萬(wàn)五千套，接下來(lái)不管是市場(chǎng)的力量、資金的力量還是政策的力量，合力之下，剩下四的個(gè)月里整體推盤量還會(huì)加大。”

購(gòu)房需求透支、調(diào)控從嚴(yán) 推升觀望情緒

8月大部分城市樓市成交出現(xiàn)下降，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與購(gòu)房者的觀望情緒再起不無(wú)關(guān)系。對(duì)此，胡景暉表示，由于前一段時(shí)間購(gòu)房需求有所透支，現(xiàn)在購(gòu)房人不是那么迫切了，加上政府再三喊話，所以市場(chǎng)上又有觀望情緒出現(xiàn)，“在這樣的情況下，很多購(gòu)房人都希望自己看上的房子價(jià)格會(huì)有所回落，所以想等一等。”

胡景暉說(shuō)，購(gòu)房者的恐慌性情緒平復(fù)后，不管是樓市庫(kù)存還是供應(yīng)量都會(huì)增加上來(lái)。

談到當(dāng)前的樓市政策，胡景暉表示，國(guó)務(wù)院督查組到16省市檢查以后，各方面都會(huì)更嚴(yán)一點(diǎn)。“比方說(shuō)對(duì)購(gòu)房資質(zhì)的審查，稅費(fèi)的繳納，以及對(duì)于再度捂盤惜售的現(xiàn)象零容忍等等。而從住建部、貨幣當(dāng)局、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門的喊話來(lái)看，也改變了市場(chǎng)在7月份對(duì)樓市信息的誤讀，重申了宏觀調(diào)控政策繼續(xù)保持不變，甚至對(duì)某些方面會(huì)加嚴(yán)。”

樓市金九銀十其實(shí)只是個(gè)傳說(shuō)

樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已然來(lái)臨，但9月首周新房市場(chǎng)的成交似乎并不如大家預(yù)期般火熱。對(duì)此，胡景暉表示，今年所謂的“金九銀十”恐怕也是成色不足，這個(gè)說(shuō)法在業(yè)內(nèi)其實(shí)只是一個(gè)傳說(shuō)。

胡景暉認(rèn)為，“金九銀十”這個(gè)說(shuō)法更多的是開發(fā)商的一廂情愿。因?yàn)槭聦?shí)上從九十月份的時(shí)候不是購(gòu)房人最有錢的時(shí)候，不管從裝修入住、遷址都不是合適時(shí)間。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，九、十月份對(duì)全年回款和資金流是最合適的。

他進(jìn)一步表示，今年出現(xiàn)在三四月份市場(chǎng)回頭，五六七八出現(xiàn)集中回暖，事實(shí)上五六七八已經(jīng)透支了今年三四季度的需求，在這種情況下該買的很多人已經(jīng)買完了，不管是首次置業(yè)的剛性需求，甚至是前一段時(shí)間連續(xù)降息以后，很多人覺得是不是房地產(chǎn)政策要放松，有一些恐慌性需求，這幾個(gè)月通過(guò)政府的喊話，這些恐慌性需求也逐漸平復(fù)下來(lái)。 所以在今年8月份來(lái)說(shuō)，今年九、十月份所謂的“金九銀十”恐怕也是成色不足，以單量來(lái)說(shuō)，九、十月份的交易量突破不了八月份的交易量。事實(shí)上9月份前十天的成交已經(jīng)印證這一點(diǎn)，九、十月份不會(huì)很差，比去年會(huì)好一些，但是以單月成交來(lái)說(shuō)基本上很難突破七八月份的交易量，交易量有一個(gè)沖高回落企穩(wěn)，主要是交易的有效需求在過(guò)去幾個(gè)月透支了。

量跌價(jià)穩(wěn)將是下半年樓市主基調(diào)

“金九”首周全國(guó)樓市成交并未出現(xiàn)火熱場(chǎng)面，不少媒體甚至用“慘淡開局”來(lái)形容市場(chǎng)現(xiàn)狀。但是胡景暉認(rèn)為，當(dāng)前樓市談不上“冷淡”，只能算是沖高回落。后續(xù)來(lái)看，量跌價(jià)穩(wěn)也將成為樓市主基調(diào)。

“七八月份沖得太高了，從現(xiàn)在情況來(lái)看，九十月份成交量會(huì)減少一成左右，不會(huì)那么冷淡，也不會(huì)那么熱，總體趨穩(wěn)。”胡景暉說(shuō)，房?jī)r(jià)往往會(huì)比成交量的反應(yīng)慢一拍，因此成交量沖高回落之后，接下來(lái)房?jī)r(jià)也會(huì)趨穩(wěn)。

“開發(fā)商的定價(jià)前一段有所調(diào)高，但是市場(chǎng)并未有所響應(yīng)。另外我們看到有些區(qū)域也出現(xiàn)”樓脆脆“等建筑質(zhì)量問(wèn)題，包括隨著購(gòu)房人觀望情緒再次出現(xiàn)，我覺得價(jià)格想再次上升很難。”胡景暉說(shuō)。

胡景暉進(jìn)一步分析表示，對(duì)原來(lái)定價(jià)過(guò)高的部分項(xiàng)目和臨時(shí)漲價(jià)的二手房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，局部區(qū)域及某些產(chǎn)品可能還要面臨降價(jià)的可能?？傮w來(lái)看，從之前的“量?jī)r(jià)齊升”到現(xiàn)在的“量跌價(jià)穩(wěn)”，將是后續(xù)樓市的主基調(diào)。