杭州2300多套限制房折射樓市動(dòng)向 大多抵給了銀行

　　杭州九堡某樓盤，7月份剛領(lǐng)出預(yù)售證。但讓人詫異的是，預(yù)售證上該樓盤總共575套納入網(wǎng)上預(yù)銷售房源，卻有572套房源被限制銷售。

　　自3月以來，樓市價(jià)格戰(zhàn)開打。一直以為，在以價(jià)換量，回籠了大批資金后，開發(fā)商的資金鏈相比上半年有所緩解，但近期，大量限制房源樓盤的出現(xiàn)卻讓我們對(duì)開發(fā)商的資金狀況再生疑問。據(jù)記者來自杭州透明售房網(wǎng)的不完全統(tǒng)計(jì)，杭州目前有7個(gè)樓盤出現(xiàn)大面積房源限制情況，限制房源共計(jì)2364套。

　　2364套房子被凍結(jié)

　　因?yàn)樵诮üこ痰盅航o銀行了

　　一個(gè)樓盤，只要還沒交付，有若干套房源被限制是正常情況。“一般來說，單幢建筑，如果項(xiàng)目預(yù)測(cè)繪面積超出規(guī)劃報(bào)批面積，超出部分就會(huì)被限制。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，但這個(gè)量不會(huì)多，一般單幢樓只有一兩套。

　　但如果單幢樓有多套甚至整幢被限制，那么這種限制多數(shù)情況是被抵押了。

　　市中心某樓盤，2010年3月份就已經(jīng)開盤。可就在近期，點(diǎn)開該樓盤的預(yù)售證，卻是一片觸目的紅色。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該樓盤共有107套房源被限制。

　　九堡一樓盤，2010年9月領(lǐng)出的預(yù)售證。雖說房子賣了已近兩年，但剩下部分房源也莫名其妙地被限制起來。本周二，記者登錄透明售房網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，285套納入網(wǎng)上銷售房源，已預(yù)售93套，可預(yù)售78套，限制房源套數(shù)最多，達(dá)到了129套。

　　九堡另一樓盤，去年1月以來也領(lǐng)出過4張預(yù)售證。但除第一張預(yù)售證限制房源較少，只有46套外，其他3張預(yù)售證有687套限制房。

　　此外，3個(gè)寫字樓樓盤也集中了1039套限制房源。錢江新城某寫字樓，2010年12月和2012年6月分兩批領(lǐng)出預(yù)售證，而在今年6月的預(yù)售證上，納入網(wǎng)上預(yù)銷售房源不過87套，但限制房源卻達(dá)到了140套。

　　據(jù)其中一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商透露，之所以出現(xiàn)大面積限制房源，確實(shí)是因?yàn)轫?xiàng)目辦了在建工程抵押。“以前，住宅樓盤是不準(zhǔn)辦理在建工程抵押的，但現(xiàn)在市場(chǎng)不好，銀行有松動(dòng)。”據(jù)悉，這個(gè)處于市中心的高端住宅項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)頂，今年8月份靠在建工程抵押貸到了6億元左右的貸款。

　　銷售不暢，開發(fā)商還是缺錢

　　何謂在建工程抵押？百度搜索顯示，在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　“我們確實(shí)剛剛辦理了在建工程抵押。”錢江新城某寫字樓開發(fā)商告訴記者。據(jù)悉，該寫字樓2011年10月份便已開盤。截至本周二，703套納入預(yù)銷售房源只售出42套。“本來，項(xiàng)目進(jìn)行到這個(gè)階段，應(yīng)該靠銷售回款補(bǔ)償項(xiàng)目建設(shè)所需資金的?？墒牵捎诟邔硬辉附祪r(jià)，銷售并不理想。所以索性將整個(gè)在建工程抵押給銀行，融資以解決資金饑渴。”

　　一般來說，開發(fā)商向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款的比較多，即將土地證抵押給銀行獲取項(xiàng)目貸款，而在建工程抵押是下下之策，因?yàn)檫@意味著房子賣不了，回款不暢。

　　而據(jù)記者了解，今年以來，在建工程抵押已成為開發(fā)貸款之外的另一常見融資渠道。一房產(chǎn)公司相關(guān)人士透露，錢江新城某寫字樓，兩幢樓的所有房源都被限制，因?yàn)榈盅航o銀行了。而城西某寫字樓也是如此，除一幢對(duì)外銷售的樓只有2套限制房源外，其他3幢樓大部分房源被限制。開發(fā)商的說法是，樓盤實(shí)行整幢定向銷售，要到交付時(shí)才能簽約，所以整幢樓都被抵押給銀行了。

　　對(duì)在建的住宅樓盤來說，工程抵押更是意味著預(yù)售差，資金成本高。

　　事實(shí)上，這批在建工程抵押的樓盤恰好都是前期銷售不暢的。“我們將開發(fā)貸款還清后，再申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅嘿J款。一般來說，在建工程抵押貸款額為項(xiàng)目已投資資金評(píng)估值的60%左右，在額度上遠(yuǎn)大于開發(fā)貸款。”一位開發(fā)商介紹說。

　　限制房多的，多是不愿降價(jià)的開發(fā)商

　　記者發(fā)現(xiàn)，這7個(gè)典型樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]有個(gè)共同點(diǎn)，那就是沒有及時(shí)調(diào)整價(jià)格來跑量。其實(shí)它們地段也都不錯(cuò)，不乏錢江新城、市中心的樓盤，但正因?yàn)槠滗N售價(jià)格普遍高于周邊樓盤，跑量不成功，所以才靠抵押緩和緊張的資金鏈。

　　比如九堡某住宅樓盤。自去年1月份開盤以來，價(jià)格一直維持在17800元/平方米的高位。而自去年底以來，周邊樓盤迅速降價(jià)，房?jī)r(jià)已下調(diào)到13000~14000元/平方米。該樓盤卻沒有及時(shí)調(diào)整價(jià)格，銷售也非常不樂觀，總共989套房子才售出116套，銷售率不過12%。

　　再比如九堡另一沿江住宅樓盤。該樓盤2010年底便已開盤。如今，兩年時(shí)間過去了，285套房子只售出93套。銷售價(jià)格也在18000元/平方米。而相鄰的一個(gè)樓盤前不久已降價(jià)跑量，銷售價(jià)格在14500元/平方米左右。

　　還有一種則是占據(jù)稀有地段的市中心大戶型房源。因?yàn)橄拶彵尘跋?，該類房源因?yàn)榭們r(jià)高，購買者多為限購對(duì)象也一直面臨銷售不暢的局面。

　　一位在建工程抵押樓盤的開發(fā)商坦言，之所以承擔(dān)高額的財(cái)務(wù)成本靠抵押去融資，是因?yàn)椴辉附祪r(jià)。雖然目前銷售比較難，但與其降價(jià)還不如扛過這一段時(shí)間，他覺得，畢竟產(chǎn)品還是稀缺的。

　　但也有人認(rèn)為，雖說開發(fā)商打著不愿降價(jià)的幌子，這些開發(fā)商的資金緊張肯定是勿庸置疑的。今年的市場(chǎng)下，降價(jià)跑量的開發(fā)商資金狀況相比上半年有所緩解，但沒降價(jià)的開發(fā)商卻不得不依靠貸款渡過資金難關(guān)。