萬科四季度迎拿地高峰 郁亮坦言不拿地會餓死

    運動健將、行業(yè)領(lǐng)袖、企業(yè)家，在諸多稱號中，郁亮笑稱自己最中意的還是被人稱作“靚仔”。本月7日，記者時隔一年在杭州再見到郁亮，瘦身后的他絲毫沒有反彈的跡象。除了仍癡迷于運動健身、登山騎車外，身為萬科的掌門人，不管郁亮愿不愿意，人們對他最為關(guān)注的，仍是在他眼中樓市政策及市場未來的走勢，以及萬科的一舉一動。

    一年前拋出“房地產(chǎn)上下半場論”的郁亮，眼下依然認(rèn)為“冬天模式”還將持續(xù)，并坦言“不要對政策轉(zhuǎn)向抱有僥幸心理”。他更進(jìn)一步表示，未來十年內(nèi)，房地產(chǎn)絕不應(yīng)自恃為國民經(jīng)濟(jì)的“主角”，而應(yīng)明確“配角”的定位。針對近期的頻繁拿地，雖然郁亮強調(diào)“這與看好后市并無直接關(guān)聯(lián)”，但據(jù)記者了解，未來四個月將是萬科今年的拿地高峰，或?qū)⒊^前8個月拿地總和，并將保持600億左右的推貨量。

    房地產(chǎn)業(yè)好日子一去不返

    “過去房地產(chǎn)一直被定義為支柱產(chǎn)業(yè)，我現(xiàn)在覺得這個定位是有問題的。”對于萬科未來的發(fā)展，郁亮認(rèn)為首先要擺正行業(yè)定位。在郁亮看來，房地產(chǎn)今后更應(yīng)該是個配套產(chǎn)業(yè)，服務(wù)于整體國民經(jīng)濟(jì)。“房地產(chǎn)未來絕不再是國民經(jīng)濟(jì)的主角，而是配角。只有搞清楚行業(yè)定位，企業(yè)才能在樓市下半場抓到更多機(jī)會，行業(yè)前景依然不可限量。”郁亮表示。

    郁亮強調(diào)，房地產(chǎn)作為配角的下半場雖然仍處在“黃金時期”，但這種表述并不意味他認(rèn)為樓市調(diào)控政策有放松的可能。

    “房地產(chǎn)行業(yè)的上半場過于輝煌。”郁亮坦言，房地產(chǎn)過去那種好日子一去不復(fù)返，未來樓市調(diào)控將會長期化?；趯κ袌龊驼苇h(huán)境的深刻認(rèn)識，郁亮與萬科一向“少說話、多做事”，對“限購”、房產(chǎn)稅等種種樓市政策，郁亮一概不予評論，不做預(yù)測。

    既然“冬天很漫長”，郁亮和萬科的態(tài)度都是練好體魄，長期作戰(zhàn)。萬科在下半場開局的應(yīng)對策略首先是在產(chǎn)品上動腦筋。“房子的戶型該變小的變小，該調(diào)整的調(diào)整，原來做兩房的面積，現(xiàn)在想辦法變成了三房。”郁亮表示，除了要造出好的房子，更要提供好的服務(wù)。

    萬科的應(yīng)對策略之二，就是進(jìn)一步開拓海外市場。事實上，萬科今年在香港已有所動作。今年7月，萬科斥資10億港元完成了香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)的收購，標(biāo)志著萬科國際化戰(zhàn)略的全面啟動，而此前輿論只是將之簡單解讀為“海外融資”。郁亮進(jìn)一步透露，萬科近期剛剛成立了香港管理部，接下來會成立一個美國業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，在全球?qū)で髽I(yè)務(wù)機(jī)會。

    對于國際化戰(zhàn)略，郁亮稱，“萬科的任何國際化計劃都必須有當(dāng)?shù)睾献骰锇?，這是一個前提”，而其產(chǎn)品定位更為直接，就是“賣給中國內(nèi)地居民的中高端房產(chǎn)。” 對于境外造房的首個落點，郁亮并沒有明確表態(tài)：“中國人去哪里的人最多，萬科就去哪里。”

    未來四個月迎拿地高峰

    從今年5、6月開始，萬科一改上半年的低調(diào)沉默，頻繁出手拿地，單月獲地量逐月攀升。據(jù)不完全統(tǒng)計，自4月開始出手土地市場以來，萬科今年至今已新增項目共27個，共需支付的地價款約120億元。而在9月的第一周，萬科繼續(xù)在廣州、合肥共花費46.7億拿地。

    作為行業(yè)領(lǐng)袖，業(yè)界關(guān)心萬科說什么，更關(guān)注萬科做什么，近期大舉拿地一時被外界解讀為體現(xiàn)出萬科對后市政策及市場的樂觀態(tài)度。“人們常說一葉知秋，但在萬科拿地這個問題上，大家想得過于復(fù)雜。”郁亮表示，萬科近期的頻繁拿地與對后市是否看好并無直接關(guān)系。上半年政府幾乎沒怎么放地，下半年才開始陸續(xù)加大土地供應(yīng)量。萬科目前手握470億元現(xiàn)金，有合適地塊當(dāng)然要適時補充土地儲備。“不論市場好不好，我們都要買地，萬科只會靠做房子賺錢，沒別的本事。不買地我們餓死了怎么辦？”

    不斷增長的銷售業(yè)績相信也是促使萬科有底氣拿地的原因之一。截至8月末，萬科已累計實現(xiàn)銷售面積802.9萬平方米，銷售金額842.8億元。郁亮表示，今年萬科的銷售肯定會實現(xiàn)正增長，不過在談到未來四個月公司的拿地與供貨計劃時，郁亮表示萬科從不做計劃。

    雖然郁亮堅稱萬科的經(jīng)營安排都是跟著市場變化而變化，但作為年銷售額超過千億的超級房企，完全不做計劃是不可能的。記者從一家知名券商處獲悉，在其通過與萬科高層的電話會議交流后了解到，7月至今萬科買地量有明顯上升，但從權(quán)益金額占銷售額比例來看，此前拿地還只是補貨概念，未來四個月可能是萬科買地的真正高峰。“目前萬科的買地進(jìn)程尚未過半，未來4個月獲地量將會比前8個月的總和更多。”該券商透露。

    而對于年底的供貨量，記者了解到，8月一般是市場淡季，但萬科今年8月推盤量達(dá)到120億元，明顯大于7月的100億元左右。9月推盤量可能比此前預(yù)計的要少，在140億元左右，10月則將有所增加。未來四個月，萬科將有約600億元的推貨量，下半年整體推盤量明顯高于去年同期，今年整體銷售實現(xiàn)增長沒有問題。