樓市回暖+監(jiān)管提前預(yù)警 房產(chǎn)信托度過最大兌付洪峰

    今年年初，多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布研究報(bào)告，將房地產(chǎn)信托兌付高峰矛頭直指今年的七、八月份。

    而當(dāng)“洪峰”降臨之時(shí)，一切似乎又非常平靜，不僅市場鮮見指名道姓的項(xiàng)目出現(xiàn)兌付危機(jī)，關(guān)注的重點(diǎn)也轉(zhuǎn)移到了礦產(chǎn)信托、藝術(shù)品信托等等。房地產(chǎn)信托的兌付高峰真的安然度過了嗎？

    七、八月洪峰來臨

    中金公司年初發(fā)布研究報(bào)告指出，今年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2234億元，總還款額約為2500億元，還款主要集中在三季度，月均還款將達(dá)到360億元。此外，多家研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告也指出，今年的7、8月份以及明年的上半年將是房地產(chǎn)信托集中兌付的時(shí)期。

    北京一信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對本報(bào)記者指出，或許今年7、8月份整體的兌付量會高一些，但是基本不存在房地產(chǎn)信托并兌付難關(guān)這一問題。監(jiān)管層要求信托公司提前做好風(fēng)險(xiǎn)處置的方案，信托公司也幾乎不會允許旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)不能兌付的情況；再有房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)只是短期的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品本身的資產(chǎn)質(zhì)量多數(shù)是沒問題的。

    用益信托分析師徐穎風(fēng)對本報(bào)記者指出，只要房價(jià)不出現(xiàn)大幅下跌，從目前來看，房地產(chǎn)信托基本都是可以順利兌付的。根據(jù)觀察，7、8月份的房地產(chǎn)信托整體的兌付情況也比較穩(wěn)定。

    不過例外仍然存在。雖然北京等一線城市的房市銷售回暖利好于房地產(chǎn)信托，但是對于房價(jià)大幅下跌的鄂爾多斯，投資于當(dāng)?shù)氐男磐杏?jì)劃或正處于多事之秋。

    具有關(guān)媒體報(bào)道，受民間借貸的影響，今年鄂爾多斯市房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)大幅下跌，房地產(chǎn)在建工程中，約有75%處于停工或半停工狀態(tài)，而除了當(dāng)?shù)劂y行及民間借貸機(jī)構(gòu)被牽連之外，約有9家信托公司，總共規(guī)模約25億元的房地產(chǎn)信托恐怕也會面臨兌付困局。

    銷售回暖利好

    從5月份開始，房地產(chǎn)市場銷售回暖跡象越來越明顯，房地產(chǎn)銷售回暖以及房企資產(chǎn)狀況相對改善利好房地產(chǎn)信托，但是效果還要看房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步走勢。

    國家統(tǒng)計(jì)局近日公布了今年1-8月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況，其中1-8月份，商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額34011億元，增長2.2%，1-7月份為下降0.5%；其中，住宅銷售額增長2.3%，辦公樓銷售額下降1.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.7%。

    “從5月份開始的房企銷售回暖對房地產(chǎn)信托肯定是一個(gè)利好的消息，由于房企財(cái)務(wù)狀況的提升，這會有效緩解部分房地產(chǎn)信托的現(xiàn)金流狀況。根據(jù)部分房企與信托公司的協(xié)議，如果房企資金回流狀況滿足了信托公司兌付的要求，信托公司也會選擇提前兌付產(chǎn)品，鎖定收益。”接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出。據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，今年已經(jīng)有近50款房地產(chǎn)信托提前兌付。

    上市房企半年報(bào)顯示，2012年中期的整體主營收入增長28.3%,凈利潤增加13.2%,好于2009年及2011年同期表現(xiàn)，2012年中期銷售回籠資金增2.8%,同比大幅下降,環(huán)比大幅改善。

    雖然房企的財(cái)務(wù)狀況有所改善有效降低房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)，不過隨著融資環(huán)境的逐漸寬松，目前房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)出現(xiàn)去信托的趨勢。

    今年5月份以來，央行連續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和金融機(jī)構(gòu)存貸款利率，這使得市場資金更加寬裕，信托融資成本頁應(yīng)聲而落，在6月份平均收益率跌破9%分水嶺。

    “相比于之前，目前房企融資更傾向于通過銀行等其他渠道，而信托渠道可能會成為更次要的考慮，”用益信托分析師徐穎風(fēng)對本報(bào)記者指出：“原因主要是開發(fā)商的資金情況逐漸好轉(zhuǎn)，貸款環(huán)境好轉(zhuǎn)，而信托的融資成本仍舊相對較高。”