北京樓市庫存創(chuàng)4年新低真相 漲價或是一廂情愿

　　北京樓市庫存創(chuàng)“4年新低”真相

　　近日，有媒體報道援引官方數據稱，截至9月2日，北京市可售期房住宅50879套、未簽約現房住宅26225套，合計77104套，這一庫存量創(chuàng)下近四年新低。

　　盡管創(chuàng)四年新低是事實，但是這一說法還是令不少人感到震驚。一位近期計劃購房的人士對記者表示，幾個月前，媒體還紛紛報道，北京樓市庫存高壓難解——2012年3月初的官方數據顯示庫存量超過12萬套。難道最近幾個月，樓市去庫存能力強勁，庫存狀況已經發(fā)生逆轉？巨大的庫存陰霾是否一掃而光？樓市回暖已經勢不可擋了嗎？

　　面對這些疑問，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，庫存量應動態(tài)看待，今年庫存創(chuàng)新低屬于“變相誤讀”。

　　另有業(yè)內人士表示，將靜態(tài)的庫存數據大肆宣揚，容易讓公眾產生一種誤解，讓大家以為樓市已經發(fā)生大逆轉，從而誤導公眾對市場走勢的預期。

　　那么，北京樓市庫存的真相到底是怎樣的？

　　樓市庫存曾被“大清理”

　　記者通過調研發(fā)現，事實上，北京樓市庫存量從12萬多套迅速降至7.7萬套，不僅僅是市場消化的結果，還有人為的因素。

　　今年3月份，北京市住建委對全市新建商品住房庫存進行了一次全面清理，去掉了無效以及重復登記的商品房存量。在清減3.3萬套的無效房源后，北京房地產交易管理網對外公示的可售住房由12.4萬套迅速下降為9.1萬套，其中可售期房6.7萬套，可售現房2.4萬套。

　　“這一信息大多數人并不了解，所以很容易給人一種錯覺，以為上半年的樓市成交量大增，極易造成恐慌性購房。”上述業(yè)內人士分析。

　　記者查詢了2012年4-8月份的實際成交情況，數據顯示，2012年4-8月，北京樓市新建住宅實際簽約套數為54331套。據此計算，新增供應簽約量約為4萬套(7.7+5.4-9.1=4)。

　　而如果按照庫存未清理前的數字計算，北京1-8月實際總供應量為16.4萬套。扣除目前7.7萬套庫存，這意味著北京樓市庫存在4-8月份去化率高達53%，即5個月的成交量高達8.7萬套。

　　“這樣的去化速度顯然不靠譜。”上述業(yè)內人士說。

　　“庫存量應動態(tài)看待”

　　北京樓市庫存量創(chuàng)“4年新低”容易引起恐慌，形成誤導，除了庫存曾被“大清”不被一般公眾了解的細節(jié)外，還有一個原因就是，這一說法過分渲染了靜態(tài)庫存量。

　　胡景暉在接受中國房地產網采訪時表示，庫存量應動態(tài)看待，7.7萬套這個數字并不能說明庫存壓力變小，相反，這可能是對市場的一種"變相誤讀"。

　　胡景暉說，庫存量并不是一個靜態(tài)數字，而是一個動態(tài)的數字。在市場不斷簽約成交的同時，新開盤待售的樓盤也在不斷增加。“3月份住建委清理后，9.1萬套的庫存。現在的數據室7.7萬套，也就是說，5個月的時間，消耗的(原)庫存僅為1.4萬套，這個數字反而可以說明今年的庫存消耗量并不大。照這個速度計算，再加上新開盤的住宅，后4個月庫存壓力依然很大。”

　　胡景暉在今年年初還曾預測，2012年北京住宅市場的供應總量將達38萬至40萬套。盡管目前樓市新增供應增速放緩，但是這個動態(tài)的庫存量仍將十分可觀。

　　另一個事實是，在經歷了一輪回暖之后，8月份樓市成交量開始回落。據北京市住建委網簽數據顯示，8月份北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為28215套，環(huán)比7月份下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房成分，成交量跌幅則達到了12.4%。

　　對此，胡景暉分析，這說明今年北京樓市的“黃金時期”可能已經過去，后面4個月的成交量會趨于平穩(wěn)，不太可能出現大幅上漲，加之國家保障性住房的投入使用，這些對去庫存都是不利因素。因此，“庫存創(chuàng)新低”不能說明任何問題，“庫存壓力變小”更是開發(fā)商的“一廂情愿”，屬于“變相誤讀”。

　　“金九銀十只是個傳說”

　　樓市一直有“金九銀十”的說法，那么，金九銀十對于去庫存是否有一定的幫助呢？對于這個問題，胡景暉認為，“金九銀十”只是一個傳說，缺乏理論依據。

　　“人們?yōu)槭裁匆诰旁隆⑹沦I房子呢？根本沒有道理嘛。”胡景暉說，對于首次置業(yè)和婚房的購房者來說，絕大多數在上半年就已經完成了。“九十月份不是購房者手里最有錢的時候，再加上冬季房屋不適宜裝修，所以根本不需選擇在九十月份買房，金九銀十的說法是缺乏依據的。”

　　另外，記者調查發(fā)現，每年年底各大銀行都會嚴格控制風險，所以對于改善性住房的貸款申請可能會不予支持。再加上年底國家除了會繼續(xù)嚴控房地產市場，還可能會出臺新的調控政策。所以對于投資投機性住房來說，年底也不是一個好的購房時機，“金九銀十”也是不存在的。因此，不管是剛需，或是改善性住房需求方面，都使得后4個月有效需求不足，市場供大于求的局面依然沒有太大改變。

　　漲價或是開發(fā)商“一廂情愿”

　　據了解，截至2012年8月8日，萬科[簡介最新動態(tài)]、濱江等22家上市房企發(fā)布2012年上半年財務報表，根據同花順iFinD和鏈家地產市場研究部統(tǒng)計數據顯示，這22家上市房企在上半年末庫存合計3581.28億元，與年初相比上漲9.17%，上半年新增庫存300億元。

　　在經過5、6月的銷售旺季之后，樓市在7、8月迎來相對淡季，20多家房企7月銷售額總量下降近三成。以上種種數據表明，開發(fā)商庫存壓力依然很大。

　　對此，有分析人士認為，雖然樓市出現回暖，但房企去庫存效果仍舊有限，資金回籠不暢也導致房企加大舉債額度，資產負債率更是隨之攀升。整體來看，雖然融資環(huán)境和銷售業(yè)績有所改善，但房企的資金鏈困局仍未發(fā)生根本性轉變。

　　鏈家地產市場研究部常清認為，雖然上半年房企開啟“過冬”模式，開工面積和拿地規(guī)模都出現明顯下降，且3-6月銷售好轉明顯，但是房企去庫存效果有限。大型房企由于再建工程較多，再加上擴張慣性，庫存增長高于平均水平?？紤]到下半年房企施工進入高峰期，也是傳統(tǒng)補充土地儲備時期，房企庫存還有可能出現明顯的持續(xù)增長。

　　據媒體報道，目前北京市有九成的項目都開始漲價。對此，胡景暉認為，“降價跑量”才是開發(fā)商首選策略，面對巨大的庫存壓力和資金鏈的困局，后4個月的盲目漲價或許只是開放商的“一廂情愿”。