開發(fā)商加速拿地 個人按揭貸款創(chuàng)年內(nèi)新高

　　經(jīng)過連續(xù)宏觀調(diào)控，主要城市房價增幅逐步放緩。根據(jù)國家統(tǒng)計局昨日公布的數(shù)據(jù)，8月份全國房價平均環(huán)比下降了3.53%。不過，其他多數(shù)指標(biāo)開始好轉(zhuǎn)，如個人按揭貸款單月創(chuàng)年內(nèi)新高，開發(fā)商拿地加速，地價款達(dá)到4800億元。

　　國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，全國商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅比1月~7月份縮小2.5個百分點(diǎn)。商品房銷售額34011億元，增長2.2%，1月~7月份該指標(biāo)下降0.5%。

　　記者對比歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，雖然8月成交量有所上升，但均價卻下降。其中，8月銷售面積為8821萬平方米，銷售金額5311億元。這也意味著，如果按全國平均計算，房價水平為6021元/平方米，比7月份的6241元下降3.53%。這也是6月份以來的再一次環(huán)比下降。

　　多項樓市指標(biāo)上升

　　值得注意的是，其多項指標(biāo)都在上升，或者降幅繼續(xù)收窄。今年前8個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43688億元，同比名義增長15.6%，增速比1月~7月份提高0.2個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積51.17億萬平方米，同比增速比前7個月累計提高0.3個百分點(diǎn)。8月份國房景氣指數(shù)上升至94.64，比上月提高0.07個百分點(diǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析指出，8月CPI上漲2%，而今年來國內(nèi)貨幣再度趨松，將推高明年CPI。CPI抬頭，可能對樓市不利。但全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工和國房景氣等指數(shù)這4個重要指標(biāo)在8月份首次出現(xiàn)反彈。這可能意味著房地產(chǎn)市場已有拐點(diǎn)跡象，樓市正在向穩(wěn)健的方向發(fā)展。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也告訴記者，8月份房價環(huán)比下降，說明中央房地產(chǎn)調(diào)控效果非常顯著。

　　開發(fā)商購地款環(huán)比增近一倍

　　前8個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到4.37萬億元，同比增長15.6%。開發(fā)商購地款為4800億元，8月接近千億元，環(huán)比翻番。同時，個人按揭貸款也創(chuàng)下年底新高，達(dá)到963億元。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，開發(fā)商購地款接近千億元，達(dá)到964億元，環(huán)比7月份大增94.35%。

　　在開發(fā)商搶地的同時，購房者也很積極。今年1~8份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金59714億元，同比增長9.1%，比前7個月明顯好轉(zhuǎn)。而且，國內(nèi)貸款9886億元，增長11.2%。個人按揭貸款6057億元，增長10.0%。如果單月計算，銀行業(yè)對開發(fā)商貸款依然較緊，但對個人購房支持有所好轉(zhuǎn)。按揭貸款由7月份的878億元驟然提升到8月份963億元，創(chuàng)下年內(nèi)最高值。

　　板塊影響

　　地產(chǎn)股或已度過最壞的時刻

　　在調(diào)控以及業(yè)績增幅下降的雙重夾擊下，房地產(chǎn)曾經(jīng)有過最為激烈的調(diào)整。不過，行業(yè)分析師認(rèn)為，雖然目前開發(fā)商庫存較高，但增速大幅下滑。房地產(chǎn)行業(yè)可能已經(jīng)度過最壞時刻。

　　根據(jù)剛剛披露完畢的中報，2012年上半年上市房企的主營收入增28.3%，凈利潤增13.2%，好于2009年及2011年同期表現(xiàn)。但由于房價下降以及高價土地入市等，2012年中期結(jié)算毛利率下降至39.5%。銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，隨著絕對數(shù)據(jù)的增加，未來預(yù)售款和營業(yè)收入的增長速度趨于放緩，整個行業(yè)的盈利能力下滑，2011年成為盈利能力拐點(diǎn)，2012年和2013年盈利能力趨于下降。

　　另一個備受關(guān)注的是開發(fā)商庫存壓力。數(shù)據(jù)顯示，8月末，全國商品房待售面積31957萬平方米，比7月末增加290萬平方米。

　　不過，分析師表示，相對于2008年，目前庫存壓力并非最重。東方證券楊國華認(rèn)為，雖然庫存處在歷史高位，但存貨去化周期下降至10.6個季度，其中“招保萬金”為8.9個季度。趙強(qiáng)也指出，從整個板塊存貨絕對數(shù)來看，存貨仍在增長，而且處在近6年的歷史高位，行業(yè)仍處于去庫存階段,但其增長速度已經(jīng)大幅放緩。如果今年下半年市場仍保持較好的銷售狀態(tài)，明年樓市將從供過于求轉(zhuǎn)向供求平衡。

　　因此，有分析師認(rèn)為，從資金狀況以及存貨去化周期看，地產(chǎn)股基本面的最壞時刻均已過去。“我個人認(rèn)為地產(chǎn)股的風(fēng)險基本釋放完畢，只不過受制于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，大盤沒有起色，地產(chǎn)股也難以獨(dú)善其身而已。”長江證券分析師告訴記者。