為避隨時(shí)出臺(tái)的調(diào)控新政 開發(fā)商金秋推盤心切

　　樓市“金九銀十”的銷售旺季已經(jīng)到來。經(jīng)歷了5月份樓市的回暖以及量價(jià)齊升的六七月，又恰逢中央出臺(tái)調(diào)控政策預(yù)期明顯的時(shí)刻，今年的“金九銀十”引來了更多的關(guān)注。眾多開發(fā)商紛紛摩拳擦掌對(duì)此翻盤良機(jī)充滿期待。然而，8月份樓市成交量出現(xiàn)了戲劇性的全面下滑，也為即將到來的旺季降溫不少。有業(yè)內(nèi)人士分析稱：樓市再創(chuàng)新高的可能性不大，房價(jià)不會(huì)大幅飆升。

　　金九銀十難看好

　　今年5月就步入快速回暖通道的樓市，成交量一路攀升。在引領(lǐng)了六七月的小高潮后，8月終于有所降溫。全國54個(gè)城市的新房成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑，實(shí)現(xiàn)了4月份以來全國樓市的首次環(huán)比下滑。

　　8月北京的樓市終于結(jié)束了連續(xù)4個(gè)月的量價(jià)齊升，成交量開始回落，房價(jià)也減小了上漲幅度。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月份北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網(wǎng)簽總量為28215套，環(huán)比7月份下跌3%。這其中有相當(dāng)一部分?jǐn)?shù)據(jù)的組成來源于保障房的簽約量。若剔除新建商品住宅中的保障房成分，新宅成交量實(shí)際跌幅為12.4%。與此同時(shí)，上海樓市的成交量也萎縮不少。數(shù)據(jù)顯示，8月上海市新建商品住宅成交面積為80.22萬平方米，環(huán)比7月下跌6.63%；成交均價(jià)為22651元/平方米，環(huán)比下跌7.94%。另外，廣州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月新建商品住宅網(wǎng)簽面積72.07萬平方米，環(huán)比減少9.5%；網(wǎng)簽均價(jià)13780元/平方米，環(huán)比下降3.7%。展現(xiàn)出一派難得的“量價(jià)齊降”的態(tài)勢。

　　中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，金九銀十前的降溫主要源于供應(yīng)量下滑，大部分開發(fā)商認(rèn)為在上半年的以價(jià)換量中，犧牲了很大的利潤，在資金緩解以后，都不同程度的減緩了供應(yīng)節(jié)奏。受此影響，主要城市新房庫存量從高位小幅回落，開發(fā)商的去庫存壓力也有所緩解。

　　專業(yè)人士分析，國務(wù)院督查組剛剛結(jié)束對(duì)各省市樓市調(diào)控政策落實(shí)情況的督查，現(xiàn)今正是對(duì)于出臺(tái)調(diào)控新政預(yù)期最強(qiáng)烈的時(shí)點(diǎn)。不少購房者也因此由之前的恐慌入市逐漸趨于冷靜，觀望的比例正不斷增加。同樣是之前的回暖也透支了一部分的剛需，導(dǎo)致后續(xù)需求乏力，成交量下跌也在所難免。所以今年的“金九銀十”普遍不被業(yè)內(nèi)看好也在情理之中。

　　然而就在北、上、廣三地一線城市樓市降溫的時(shí)候，深圳樓市卻一枝獨(dú)秀地展現(xiàn)出“積極向上”的態(tài)勢。8月深圳全市實(shí)際成交總套數(shù)為3813套，環(huán)比上漲16.11%；成交均價(jià)21560元/平方米，環(huán)比上漲6.83%，創(chuàng)下今年以來的新高。同時(shí)，深圳樓市也連續(xù)兩個(gè)月突破2萬元/平米大關(guān)。對(duì)于此種現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士指出是由于8月份不少高端樓盤入市，拉高了深圳樓市的整體均價(jià)。但深圳的量價(jià)齊升似乎也不能扭轉(zhuǎn)“金九銀十”成色不足的總態(tài)勢。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，這只是處于一種震蕩式調(diào)整狀態(tài)。對(duì)于“金九銀十”的預(yù)期，他表示，9、10月份房價(jià)保持橫盤震蕩，或有部分月份繼續(xù)出現(xiàn)微幅小漲的可能性比較大，房價(jià)不可能大幅上漲。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部常清也表示，當(dāng)前政府多次提出調(diào)控從嚴(yán)，而且房產(chǎn)稅出臺(tái)的風(fēng)聲不斷，當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境并未放松。目前觀望的購房者，未來入市積極性有限，因此今年傳統(tǒng)的金九銀十成交很難有突破性上漲。

　　開發(fā)商推盤搶跑心切

　　業(yè)內(nèi)對(duì)“金九銀十”的預(yù)期有所下降，但是開發(fā)商還是對(duì)這個(gè)難得的旺季充滿期待。因?yàn)檎{(diào)控政策的影響，房企一直處于庫存積壓與資金緊張的雙重壓力之下。“金九銀十”正是開發(fā)商消化庫存、翻盤的契機(jī)。有的開發(fā)商在8月就已經(jīng)迫不及待地開始增加推盤量，同樣也是為了躲避隨時(shí)可能出臺(tái)的調(diào)控新政。名義為即將到來的“金九銀十”探水，實(shí)為搶占先機(jī)領(lǐng)跑市場。

　　北京8月就有多達(dá)34個(gè)項(xiàng)目扎堆兒入市。有數(shù)據(jù)顯示，北京有41個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在9月開盤，環(huán)比8月上漲了24.24%，較去年同期增長了105%。僅次于6月47個(gè)項(xiàng)目的最高點(diǎn)。截至8月24日，上海9月預(yù)計(jì)有158個(gè)住宅推出優(yōu)惠項(xiàng)目，環(huán)比8月的優(yōu)惠項(xiàng)目上漲2.6%。在所有開盤項(xiàng)目中，新增優(yōu)惠的樓盤有17個(gè)，而且有11個(gè)項(xiàng)目都增加了優(yōu)惠幅度。而廣州方面，預(yù)計(jì)將有64個(gè)樓盤在9月份推新，環(huán)比8月的39個(gè)激增64.1%。深圳不光將于9月上市16個(gè)新盤比8月增加5個(gè)，更有位于龍華新區(qū)的曼海寧二期樓盤率先在8月底推出了“現(xiàn)樓8.8折”和“5萬抵15萬元”的優(yōu)惠，帶頭領(lǐng)跑“金九銀十”。

　　雖然推盤數(shù)量急劇增加，開發(fā)商也在醞釀著新一輪的促銷，可是樓盤的價(jià)格卻沒有明顯幅度的優(yōu)惠。由于之前樓市的大幅回暖為房企緩解了不少資金壓力，不少開發(fā)商動(dòng)了漲價(jià)的心思，紛紛改變銷售策略，不再堅(jiān)持樓市低迷時(shí)的以價(jià)換量策略，而是開始重視利潤盈利。這樣的情況下，以降價(jià)為手段的促銷出現(xiàn)的幾率便會(huì)少之又少。

　　樓市回暖不假，但房企庫存堆積也是真。雖然上半年房企大多采取以價(jià)換量的策略加速去庫存。但是從各房企的成交量上可以看出，庫存壓力依然不容樂觀。有業(yè)內(nèi)專家建議，開發(fā)商在不虧損的前提下，對(duì)存量難銷的樓盤盡快跑量，新盤理性定價(jià)，以走量為主。如果沖動(dòng)漲價(jià)最終只能違背最初消化庫存、沖刺業(yè)績的預(yù)期。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，由于受政策限制有效購房需求不足，而且越近年底，銷售難度越大，所以9、10月份將是眾多開發(fā)商不容錯(cuò)過的難得推盤銷售契機(jī)，“降價(jià)走量”將是大部分開發(fā)商的首選銷售策略。

　　雖然開發(fā)商對(duì)“金九銀十”滿懷希望，但是購房者的心態(tài)卻早已悄然改變。近來不斷涌現(xiàn)的地王、日光盤、地方政府微調(diào)政策等消息影響最大的就是老百姓的購房預(yù)期，尤其是剛需購房者的心理防線。對(duì)于剛需置業(yè)者來說，價(jià)格是影響其購房決策的最重要因素。而此類人也更容易恐慌入市盲目出手購房，反之也容易因?yàn)榉績r(jià)上漲而再次陷入觀望。對(duì)于購房預(yù)期更加有彈性的剛需購房群體，開發(fā)商采取謹(jǐn)慎定價(jià)的策略，以消化庫存為首要任務(wù)才是現(xiàn)今樓市銷售節(jié)點(diǎn)的上策。

　　對(duì)于進(jìn)退兩難的剛需購房群體，胡景暉則認(rèn)為，今年底前都是購房的好時(shí)機(jī)。在房源供應(yīng)充足、房價(jià)穩(wěn)定的市場環(huán)境下，完全可以精挑細(xì)選適合自己的好產(chǎn)品。