樓市"開賭"金九銀十 開發(fā)商:不漲對不起這個季節(jié)

　　長春市民劉女士前天陪朋友到位于凈月的中信城看房，發(fā)現(xiàn)一模一樣的房子，和自己4月份買時相比，每平方米漲了近1000元。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近幾個月，隨著房地產(chǎn)市場回暖和傳統(tǒng)旺季“金九銀十”到來，二三線城市開發(fā)商們摩拳擦掌，躍躍欲試，有的已經(jīng)迫不及待開始提價；一些地方政府也開始密集推地，或者在不碰“紅線”的前提下想方設(shè)法給房地產(chǎn)“松綁”。業(yè)內(nèi)人士提醒，眼下房地產(chǎn)市場只是一種“不確定性”的“穩(wěn)定期”，各方要加強自律，不要拿“金九銀十”開賭。

　　“不漲點對不起這個季節(jié)”

　　“必須得漲點，不漲點對不起這個季節(jié)”，長春市某樓盤一位正在忙著備戰(zhàn)“金九銀十”的銷售經(jīng)理對記者說，每年九、十月份都是銷售最好的時候，也是他收入最多的兩個月。“此時不漲，更待何時？”他所在的樓盤，最近每平方米提價200元。

　　提價的苗頭早有顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院最新發(fā)布了8月份“百城價格指數(shù)”，長春市8月份房價6021元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。這是長春房價在2012年第二次出現(xiàn)上漲。

　　“前幾個月樓市回暖，成交上升，開發(fā)商推出優(yōu)惠的意愿降低，房價有所上漲”，中國房產(chǎn)信息集團長春分公司高級分析師趙新宇說。

　　不只長春房價在上漲，據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，8月份監(jiān)測的100個城市中，共有63個城市房價環(huán)比上漲。漲幅居前十位的城市依次是：揚州、宜昌、太原、武漢、常州、寶雞、淄博、臺州、南通、福州，全部為 二 三 線 城 市 ， 其 中 ， 揚 州 以2.03%的漲幅領(lǐng)跑。

　　“ 這 是 開 發(fā) 商 以 價 換 量 的 結(jié)果”，趙新宇分析說，“以長春為例，成交較好的區(qū)域，二道八里堡以及 東 方 廣 場 或 者 鐵 北 等 等 ， 都 是4000元左右的價格……只要老百姓認(rèn)為價格適中，就會出手。”

　　購房網(wǎng)總編輯馬峻嶺認(rèn)為，目前二三線城市火爆行情來源三方面，一是購房者預(yù)期發(fā)生變化；其次，首套自住等剛需不斷釋放；再次，限購政策效用減速帶來增量需求。限購政策已執(zhí)行一年多，各種曲線的規(guī)避限購也是潛流涌動，限購政策效力開始遞減。

　　據(jù)了解，9月份長春有近20個新品樓盤上市，其他二三線城市也出現(xiàn)開發(fā)商扎堆申請許可證的現(xiàn)象，武漢8月最后一周有12個樓盤入市，較上周增加了一倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二三線城市9月預(yù)計在供應(yīng)面積、成交套數(shù)以及成交均價等方面將有所上漲。

　　樓市處于“不確定性”的“穩(wěn)定期”

　　見點陽光就燦爛，這也正是一部分業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)心的。首創(chuàng)集團董事長劉曉光最近在長春參加“中國500強企業(yè)峰會”時談到當(dāng)前房地產(chǎn)形勢時表示，目前市場雖然有所回暖，但是正處在“不確定性的穩(wěn)定期”。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月至7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18982萬平方米，同比下降24 .3%。單從7月來看，土地成交價款395億元，環(huán)比下降51.9%。開發(fā)商拿地不積極的同時，也顯示房地產(chǎn)景氣指數(shù)偏低。

　　另外，盡管一些大型房企完成了半年銷售任務(wù)，但是相關(guān)年報顯示，上半年房企業(yè)績不佳。前7月不少房企銷售業(yè)績大增，其中中海、保利、世貿(mào)已經(jīng)完成全年目標(biāo)的七成。然而房企利潤普遍下降，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。一些大企業(yè)資金流穩(wěn)定住了，但是財務(wù)成本非常之高。一些中小企業(yè)則面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

　　市場成交和房價也在不斷震蕩。最近連續(xù)火了幾個月的南昌樓市8月份突然降溫，商品住宅成交量連續(xù)三周下降。盡管開發(fā)商對“金九銀十”充滿期待，但業(yè)內(nèi)人士對此存疑。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也表明，8月份雖然有63個城市房價環(huán)比上漲，但仍有37個城市環(huán)比下跌。與上月相比下跌的城市增加了7個。

　　長春保利營銷經(jīng)理周偉表示，目前市場的回暖只是局部回暖、個別項目回暖，市場形勢沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。回暖的效果還需要觀察。

　　“此時提價其實都是虛高，到10月下旬就會被打回原形。”長春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士劉海英說，開發(fā)商前期賣的多是位置不好的房源，眼下看到消費者有購房的欲望，就會拿出一些比較好的房源來賣，價格自然會較以往提一些。“另外，很多樓盤開始時價格壓得比較低，現(xiàn)在提一提，也是為了給前期的購房者一個交代，讓購房者有個心理平衡。”

　　莫拿“金九銀十”開賭

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭提醒各方，不要拿“金九銀十”開賭。他分析說，九十月份，開發(fā)企業(yè)態(tài)度將會分化，有些企業(yè)要以價換量，所以要促銷；有些企業(yè)覺得市場人氣起來了，市場已經(jīng)開始復(fù)蘇，經(jīng)過前面幾個月的回籠資金，資金鏈也不那么緊張了，這部分企業(yè)不大愿意進一步加大促銷力度，甚至?xí)醿r。

　　地方政府的態(tài)度也令人擔(dān)憂。7月下旬至8月上旬，國務(wù)派出督查組對16個省市落實房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的情況進行督查，發(fā)現(xiàn)個別地方存在放松限購條件、發(fā)放購房補貼等方式刺激住房消費的苗頭。記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，二三線城市由于市場關(guān)注度不是特別高，有些地方政府暗中想辦設(shè)法刺激市場。比如放松監(jiān)管，減少對開發(fā)商預(yù)售資金的要求等。

　　近期土地市場已經(jīng)發(fā)生了一些變化，8月的最后幾天，杭州、長春等地開始密集推地。一位網(wǎng)友擔(dān)心地表示，“地方政府開始賭了，多地開始密集推地；開發(fā)商開始賭了，以價換量的減少了，小幅漲價的增加了；購房者開始賭了，因為心理又開始恐慌了……”。

　　楊紅旭認(rèn)為，下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能小幅加碼，不排除房產(chǎn)稅試點的進一步增加，二手房交易環(huán)節(jié)的稅收進一步收緊這些小幅動作。

　　“在眼下這個節(jié)點，我希望開發(fā)商自律，不要隨意提價；地方政府也要自律，不要漲地價”，劉曉光說，一個好的房價，需要政府的決心、穩(wěn)定的地價、政策的協(xié)調(diào)、對過度需求的限制……總之要多方平衡。

　　不過，也有觀點認(rèn)為，“金九銀十”房價只是有所震蕩，不會掀起大的風(fēng)浪。馬峻嶺認(rèn)為，市場是由供需關(guān)系決定的。眼下二三線城市庫存巨大。今年上半年武漢市場庫存高達(dá)1006萬平方米，較2008年歷史最高值還高出16%，長春市1月至6月新房可售量達(dá)1052萬平方米，同比增長44%，夠市場消化15個月。“有庫存拉著，房價不可能跑得太快”。