地方政府供地將迎“洪峰” 開發(fā)商恐無力接盤

　　上半年全國土地市場總體冷清，地方政府的土地收入呈總體下滑之勢。近期，各地政府明顯加大了土地供應規(guī)模。以北京為例，9月5日，北京國土局推出了4宗經(jīng)營性地塊。其中有3塊將分別在9月27日、28日現(xiàn)場投標出讓。特別是北京市西城區(qū)月壇南街地塊二商業(yè)金融用地項目用地，建筑面積達142927平方米，超過之前供應的同區(qū)域三地塊11.25萬的供應量。而在此之前，北京市國土局曾于8月30日、8月27日連續(xù)推出15宗經(jīng)營性用地。

　　業(yè)內(nèi)分析認為，在當前仍處去庫存、回籠資金的總體環(huán)境下，面對地方政府的“土地盛宴”，開發(fā)商未必有相應的消化能力。

　　跡象

　　地方推地速度加快

　　“北京明顯加快了土地供應速度。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“根據(jù)目前推出的宗地規(guī)模，估計整個9月份土地成交金額可能接近200億元。”北京國土局在8月29日的一份公告中也明確表示，當前“加大了經(jīng)營性用 地 和 配 建 保 障 房 用 地 的 供 應 力度。”

　　張大偉表示，目前北京土地市場已經(jīng)掛牌的經(jīng)營性地塊合計不少于28塊，其中有14塊屬于居住性質(zhì)地塊，與前8月合計成交的住宅地塊宗數(shù)持平。他進一步指出，北京在8月30日推出的一宗地塊投標保證金高達人民幣68000萬元。“該地塊出讓方式為招標出讓，未明確底價。但按照其他土地出讓方式的慣例，保證金一般為底價的30%左右。據(jù)此估算這宗地塊的底價大概在22億元左右，可能再破年內(nèi)全國土地市場同類型地塊的總價紀錄。”

　　事實上，不僅僅是北京，近日來包括上海、廣州等一線城市均開始大規(guī)模推地。9月份上海最少將有22幅經(jīng)營性用地(不包含動遷安置用地)出讓，為年內(nèi)單月經(jīng)營性推地幅數(shù)之最，合計出讓面積為73 .6萬平方米。而根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米，環(huán)比增長30%。該機構(gòu)分析指出，“從8月份一線城市推地情況看，不僅供應量明顯放大，而質(zhì)量方面也相對較高”。

　　記者整理發(fā)現(xiàn)，近期內(nèi)杭州、昆明、合肥、武漢、無錫、溫州、石家莊、南京等二三線城市也同樣有大規(guī)模的推地計劃。其中，武漢市8月24日集中推出36宗地塊；杭州市在8月27日整齊推出占地達456畝的主城區(qū)7宗地塊；溫州市近日也一次性推出52宗面積合計為3220畝的凈地，供應力度前所未有；而廈門市也將于9月7日公開出讓17幅地塊。

　　根據(jù)歷年的土地供應節(jié)奏，一般從第二季度開始土地供應逐漸放量，第三、四季度達到供應高峰。國土部在8月中旬曾經(jīng)表示，“按照土地供求的季節(jié)性規(guī)律，2012年下半年土地供應量將會增加，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。”

　　冷清

　　上半年出讓收入銳減

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部常清告訴《經(jīng)濟參考報》記者，受調(diào)控政策影響，上半年全國土地市場供需相對冷淡，房企拿地意愿比較低，造成地方政府土地財政萎縮明顯。因此，“ 下 半 年 地 方 政 府 加 大 了 推 地 意愿”。

　　而國土部8月份公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)用地供應合計5 .97萬公頃，同比減少15%。其中，住房用地供應4 .08萬公頃，同比減少21.7%。8月29日，財政部部長謝旭人也指出，受部分地區(qū)土地供應面積減少、房地產(chǎn)市場調(diào)控效應繼續(xù)顯現(xiàn)等多因素影響，今年前七個月，我國國有土地使用權(quán)出讓收入總計13490億元，下降了27.1%。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，張大偉告訴記者，“全國主要的13個典型城市前八月土地出讓金合計為2473 .5億，與去年同期的4076億相比，下調(diào)幅度達到了39.3%。特別是一線城市，前八月土地收入同比均出現(xiàn)了明顯銳減，其中北京土地收入跌幅最大，超過了63.5%”。

　　業(yè)內(nèi)普遍認為，各地政府之所以近期加快了推地節(jié)奏，除了下半年進入“完成全年供地任務的最后沖刺階段”，另一個很重要的原因是上半年土地財政的嚴重萎縮。常清分析認為，“北京土地市場前八個月中有三個月僅成交1宗住宅用地，還有三個月甚至零成交，這種情況在歷史上從未出現(xiàn)過”，從這些原因來看，不難理解北京上半年土地收入的嚴重縮水。

　　常清進一步分析稱，北京土地市場上半年成交量之所以出現(xiàn)歷史最低水平，一部分原因與政府推地節(jié)奏有關(guān)，“但根本原因還是開發(fā)商拿地意愿不強”。他認為，開發(fā)商對土地資質(zhì)的挑剔程度有所上升，資質(zhì)一般的居住用地很難引起開發(fā)商興趣。“而更深層次的原因則是，房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，使得住宅項目 的 利 潤 預 期 較 以 往 有 了 很 大 收縮。住宅市場的開發(fā)地位衰落，開發(fā)商當前拿地態(tài)度隨之出現(xiàn)松動。” 

　　考驗

　　開發(fā)商恐難消化

　　盡管上半年土地市場的總體乏力以及土地收入的相應銳減，促使地方政府下半年加快供地步伐，但開發(fā)商卻未必有意愿埋單。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，面對各地方政府下半年大規(guī)模的推地計劃，開發(fā)企業(yè)不一定有那么大的能力去“接盤”，“尤其是在當前市場尚未完全回暖的市場背景下不會出現(xiàn)搶地潮”。

　　張宏偉分析稱，從國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)來看，今年1至7月全國房地產(chǎn)投資增速仍然在下滑。“開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模，以及整個商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比去年負增長的局面。”他認為，“整個市場基本面尚未回暖造成開發(fā)企業(yè)對未來信心不足，而這最終將影響到企業(yè)在土地市場的行為。”

　　他進一步分析稱，除少數(shù)大型企業(yè)外，當前大部分開發(fā)商的現(xiàn)金流依然偏緊。“在融資環(huán)境不好的環(huán)境下，即使持有現(xiàn)金的企業(yè)拿地也會相對謹慎，不會大規(guī)模出手拿地。”另外，“盡管各地政府推地數(shù)量在增加，但是不少地塊屬于遠郊區(qū)域，不太可能吸引太多的開發(fā)企業(yè)關(guān)注。”

　　而鏈家地產(chǎn)通過對恒大、中海等二十家標桿房企今年上半年的業(yè)績情況對比分析，發(fā)現(xiàn)這些標桿房企上半年凈利潤率全線下滑。同時發(fā)現(xiàn)，這些標桿房企的土地策略開始分化。“排除未發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)的兩家企業(yè)，其余18家房企中有10家企業(yè)的土地儲備面積與年初相比出現(xiàn)下降。以上半年銷售面積保守估計，這18家房企土地儲備足夠未來7年開發(fā)。”

　　在鏈家地產(chǎn)的這份統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，恒大地產(chǎn)當前土地儲備的可開發(fā)年限為8.2年，雅居樂為10.4年，綠城中國為11 .4年，而合生創(chuàng)展集團則為29 .7年。常清據(jù)此分析認為，“這些房企土地儲備消化周期都相對較長，而上半年超過半數(shù)的房企拿地面積少于銷售面積。”

　　常清進一步認為，“國內(nèi)土地市場波動比較明顯，而長期來看，未來地價的升值幅度也會有所放緩。目前標桿內(nèi)房企多擁有大量可開發(fā)土地，除少數(shù)高周轉(zhuǎn)企業(yè)外，短期拿地急迫性不高，使得本輪土地市場的低迷可能要持續(xù)更長時間。”

　　《經(jīng)濟參考報》記者還了解到，國土部在今年加大了對開發(fā)企業(yè)“囤地行為”的清查力度，例行的土地督察工作每個季度總結(jié)通報一次。此外，業(yè)內(nèi)認為地方政府對土地的當前定價依然偏高，這些都將改變以往開發(fā)商通過大幅購入土地然后“坐等升值”的利潤模式。

　　張大偉告訴記者，“大部分前期上漲過快，以及配套落后的郊區(qū)地塊下半年價格仍有望回落；而地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊則可能在競標中小幅上漲。”另外，從過往經(jīng)驗來看，“地王項目入市通常都表現(xiàn)平平，因此預計下半年居住用地‘地王’再頻繁出現(xiàn)的可能性很小。房企購地行為仍然會以謹慎為主”。