地王之鑒折射房企“賭”心態(tài) 外郊環(huán)地市瘋狂難再現(xiàn)

    中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬指出，拿地會(huì)占用大量現(xiàn)金流，在當(dāng)前環(huán)境下開發(fā)商資金并不充裕，所以開發(fā)商的考慮會(huì)慎之又慎。尤其會(huì)對(duì)拿地區(qū)域未來發(fā)展前景再三考量，對(duì)于未來潛在供應(yīng)量特別大的地方要尤為謹(jǐn)慎。現(xiàn)在幾大新城確實(shí)有不少土地推出，但我們看到大多數(shù)土地都是底價(jià)成交。

    就奉賢南橋的大規(guī)模集中推地來看，目前已經(jīng)成交的土地價(jià)格也屬于合理范圍之內(nèi)，未來出現(xiàn)嘉定當(dāng)前尷尬狀況的可能性較小。就整個(gè)上海土地市場(chǎng)而言，外環(huán)外要出現(xiàn)地王的可能性也幾乎沒有。

    正略鈞策管理咨詢副總裁薛迥文也表示，2009年中期土地市場(chǎng)火爆的歷史不會(huì)重演。大規(guī)模的土地集中出讓正好是增加供應(yīng)以落實(shí)調(diào)控的有效手段，當(dāng)然前提是政府實(shí)際的“讓利”和開發(fā)商杜絕盲目的沖動(dòng)，目前市場(chǎng)各方都相對(duì)理性，應(yīng)當(dāng)不會(huì)為日后埋下隱患。

    羅寅申指出，當(dāng)前與2009年最大的不同在于市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。無論是開發(fā)商還是政府在對(duì)于未來市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)期都趨于理性。而拿地的價(jià)格就是建立在對(duì)未來的房?jī)r(jià)預(yù)期，從而推高土地價(jià)格。在市場(chǎng)最高潮的時(shí)候，開發(fā)商普遍對(duì)未來房?jī)r(jià)持樂觀預(yù)計(jì)，所以房?jī)r(jià)預(yù)期就很高，倒推回來的土地價(jià)格在如今就明顯畸高。如今市場(chǎng)形勢(shì)在調(diào)控中走向尚不明朗，開發(fā)商對(duì)于土地價(jià)格的接受程度也會(huì)隨之走弱。

    理性拿地不急于抄底

    相信在嘉定地王的教訓(xùn)之后，開發(fā)商能更多地理性拿地。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年前8月（截至8月29日）上海土地市場(chǎng)成交的55幅經(jīng)營(yíng)性用地（剔除動(dòng)遷安置房用地）中，以底價(jià)成交的占比過半。

    張宏偉也表示，開發(fā)商應(yīng)謹(jǐn)慎拿地，把握好土地市場(chǎng)價(jià)格變化的周期，尤其是當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)比較便宜的周期，抄底土地市場(chǎng)，而不是炒作土地市場(chǎng)，在價(jià)格高漲時(shí)期進(jìn)入。同時(shí)，對(duì)于比較大的確實(shí)比較優(yōu)質(zhì)地塊，采取聯(lián)合拿地的方式，規(guī)避以后資金及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

    薛迥文指出，本輪調(diào)控政府的堅(jiān)決和堅(jiān)持，政策的基調(diào)是“抑價(jià)保量”。無論樓市還是土地，即使能夠持續(xù)回暖，也只能是逐步回暖，周期加長(zhǎng)，幅度收窄，不會(huì)大起大落。因此，開發(fā)商一方面要改變“賭”的心態(tài)，不急于抄底，更不該押注于逆周期操作，而應(yīng)當(dāng)從容地補(bǔ)貨調(diào)倉，靜下心來，聚焦特定業(yè)態(tài)、產(chǎn)品和區(qū)域，做足城市地圖研究、土地價(jià)值周期判斷、區(qū)域土地存量研究等功課，密切跟蹤目標(biāo)地塊。另一方面，在土地市場(chǎng)回暖初期，競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈，一旦機(jī)會(huì)來臨則果斷出擊，志在必得，爭(zhēng)取到最優(yōu)質(zhì)的地塊、最優(yōu)惠的價(jià)格或者付款條件。